Új Szó, 2014. november (67. évfolyam, 252-274. szám)
2014-11-20 / 266. szám, csütörtök
10 Hasznos tanács ÚJ SZÓ 2014. NOVEMBER 20. www.ujszo.com AZ EREDMÉNYES LAKÓGYŰLÉS A lakógyűlés formai és tartalmi követelményei: 1. A lakógyűlést leggyakrabban a házkezelő szokta összehívni, s erről a megszokott formában időben tájékoztatnia kell mindenkit. Indokolt esetben a lakástulajdonosok negyede is kérheti a gyűlés összehívását, s az erre vonatkozó kérelem kézhez vételétől számított 15 napon belül a házkezelőnek kötelessége összehívni a gyűlést. Amennyiben a házkezelő ezt mégsem hajlandó megtenni, a lakók átvehetik a kezdeményezést. 2. A gyűlés összehívásáról szóló közleménynek tartalmaznia kell a programot is. 3. A lakástulajdonosok vagy az őket helyettesítő, felhatalmazással rendelkező személyek a jelenléti íven aláírásukkal igazolják jelenlétüket. 4. Lakásonként egy-egy szavazat jár, függedenül attól, hányán használják a lakást vagy nem lakás célú helyiséget. A tulajdonosok csak egy-egy szavazattal rendelkeznek: ahány ingatlan, annyi voks. Ha egy ingatlannak több tulajdonosa van (például egy házaspár), akkor is csak egy szavazattal rendelkeznek. 5. A gyűlés kezdetén meg kell mutatni a részvételre és szavazásra való esetleges felhatalmazást. A dokumentumot érdemes fénymásolni, egy példányt a jelenléti ívhez kell csatolni. 6. A gyűlést a házkezelő nyitja meg és vezeti. 7. A gyűlés határozatképes, ha megjelent a tulajdonosoknak vagy képviselőiknek legalább a kétharmada. Ha egy órán belül sem jelenik meg ennyi lakó, akkor a döntésekhez a jelenlévők többségének a beleegyezése is elég. Ez alól kivételt képeznek olyan határozatok, melyeket törvényből kifolyólag csak minősített többséggel lehet elfogadni (például árverés, hitelfelvétel, építési munkálatokról stb. van szó.) 8. A lakógyűlésről a házkezelőnek jegyzőkönyvet kell készítenie, mely a következőket tartalmazza: ♦ a gyűlés pontos dátuma, időpontja, helyszíne, ♦ a jelenlévők száma, ♦ az egyes határozatok pontos szövege, valamint hogy elfogadták-e, ♦ a gyűlésen elhangzott javaslatokról zajlott szavazások részletes eredménye, ♦ összegezni kell az elutasított indítványokat, észrevételeket, az egyes kérdésekről zajlott vitát, ♦ mellékletek, például: a lakógyűlés összehívásáról szóló közlemény és meghívó, a lakástulajdonosok időszerű listája, jelenléti ív, meghatalmazások, az egyes programpontokkal összefüggő alapanyagok, dokumentumok stb. 9. A szavazás eredményéről az tájékoztat, aki a gyűlést összehívta - rendszerint a házkezelő. Egyrészt azonnal a szavazás után közli az eredményt, másrészt 5 munkanapon belül kifüggeszti a házban megszokott helyen. 10. A házkezelő vagy a tulajdonosok negyedének a kérésére írásos szavazást is elrendelhetnek. Ha a lakók kérik, a házkezelőnek erről 15 napon belül tájékoztatnia kell a többieket. Legkevesebb 7 nappal az írásos voksolás előtt a lakókat előre tájékoztatni kell a kérdésekről, melyekről véleményt kell nyilvánítaniuk, ezenkívül a szavazás pontos időpontját és helyét is előre tudatni kell. Az írásos voksolás azt jelenti, hogy a vitatott kérdést tartalmazó szavazólapot a tulajdonos aláírja. A voksolás befejezésétől számított 5 napon belül közzé kell tenni az eredményt vagy a lakóházban elhelyezett hirdetőtáblán, vagy a lakók postaládájába dobott levélben. Az eredménytelen írásos szavazásról a lakógyűlésen vitát kell nyitni. 11. Az eredménnyel elégedetlen tulajdonos 30 napon belül bírósághoz fordulhat. A nem lakás célú helyiségek tulajdonosai októbertől várhatóan kevesebb üzemeltetési költséget fizetnek ■MM A lakógyűlések októbertől sok kérdésben már csak kétharmados többséggel dönthetnek Új szabályok a tömbházakban Októberben lépett hatályba a lakástulajdonról és a nem lakás célú helyiségek birtoklásáról szóló új törvény, mely sokszor nehezíti a tömbházak lakóinak az életét. Összeállításunk a legfontosabb változásokkal, a lakók kötelességeivel és jogaival foglalkozik. ÖSSZEFOGLALÓ A lakástulajdonról és a nem lakás célú helyiségek birtoklásáról szóló új törvény szükségességét a kormánypárti képviselők azzal indokolták, hogy meg kell változtatni, igazságosabbá kell tenni az üzemeltetési, karbantartási és javítási pénzalap létrehozásának a feltételeit, mégpedig a nem lakás célú helyiségek tulajdonosainak a javára. Ők ugyanis nem mindig használják a lakóházban lévő összes közös helyiséget és berendezést, a javításukhoz viszont ugyanolyan mértékben kellett hozzájárulniuk, mint azoknak a lakástulajdonosoknak, akik azokat naponta igénybe veszik. Az októbertől érvényes módosítás azonban nemcsak a pénzalapot érinti, hanem számos olyan változást is tartalmaz, mely összességében többet árt, mint használ: kevésbé átláthatóak a lakók jogai és kötelességei, és a lakógyűléseken nehézségek alakulhatnak ki az egyes vitatott pontokról szóló szavazáskor. Zdenka Jurčá- ková, az Ingatlankezelők és -Használók Szövetségének a titkára szerint a mostani törvénymódosítás helyett bizonyos változásokat inkább a tömbházak kezeléséről szóló új normába kellett volna iktatni, melyen jelenleg dolgozik a közlekedési minisztérium. „Egyetlen átfogó törvény helyett két normában kell kiismerni magukat” - nehezményezte Jurčáková. Ahányház Korábban a lakások és a nem lakás célú helyiségek tulajdonosai az üzemeltetési, karbantartási és javítási pénzalapba vüágos és egyszerű szabály szerint, mégpedig a tulajdon- részük nagyságának megfelelő arányban fizettek. Októbertől a pénzalapba fizetendő tételek meghatározásakor figyelembe kell venni a közös helyiségek és berendezések használatának a mértékét is. Ez azt jelenti, hogy a garázstulajdonosok ezentúl kevesebbet fizetnek a pénzalapba, mert nem használják a liftet, a pincéket, a lépcsőházat vagy más közös helyiségeket. A legtöbb helyen ez abból adódik, hogy a nem lakás célú helyiségek a házban úgy vannak Idalakítva, hogy teljesen elkülönülnek a közös helyiségektől, általában külön bejárattal rendelkeznek. Első ránézésre ez így igazságosabb megoldás, ugyanakkor számos konfliktus forrása lehet például a lakóházak felújításakor, amikor egyszerre a panelház különböző részeit rekonstruálják, s e célból a lakóközösségek akár 10-12 évre szóló hitelt is felvehetnek. „Problémát okozhat az is, hogy az új törvény pontosan nem szögezi le, hogy a pénzalapba fizetendő összeg kiszámításakor hogyan határozzák meg a közös helyiségek használatának a mértékét. Előfordulhat, hogy ahány ház, annyiféle szabály lesz, s feltehetően a közeljövőben ebből adódóan több nézeteltérés, sőt bírósági per is kialakulhat” - tette hozzá Jankura. Felhatalmazás a szavazásra Korábban, ha lakógyűlést hívtak össze, és valaki nem tudott személyesen megjelenni, viszont fontos témát vitattak meg, az adott lakó megbízhatott valakit, hogy helyettesítse őt a gyűlésen - elég volt egy meghatalmazást írni, amely felhatalmazást adott az esetleges szavazásokra is. Az októbertől hatályos norma is lehetővé teszi az ilyen helyettesítést, ám az írásos felhatalmazás részét kell képeznie egy világos utasításnak is, hogy a helyettesítő személy a szavazáskor feltett kérdésekre pontosan hogyan válaszolhat. A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy a lakástulajdonosnak minden egyes lakógyűlés előtt új felhatalmazást kell írnia úgy, hogy minden egyes kérdés esetében előre meghatározza, írásban lefekteti akaratát. Ilyen felhatalmazást viszont nehéz írni, ugyanis közvetlenül a gyűléseken gyakran ad hoc, a kialakult vitára reagáló, vagyis előre nem látható határozatok is keletkezhetnek, s ebből kifolyólag az ezekkel kapcsolatban senkit sem lehet előre utasítani, hogyan szavazzon. Jankura szerint ez a változás csak bonyolíthatja a szavazásokat. A szavazás módja A sok lakógyűlésen előfordul olyan téma, amelyről a lakók nem tudnak azonnal határozott véleményt mondani. Ha nem jelennek meg elegen, bizonyos kérdésekről úgy is véleményt lehet nyilvánítani, hogy a megbízott képviselő utólag felkeresi a távolmarad- takat, s azok aláírásukkal voksolnak. Bizonyos kérdésekről azonban törvényből kifolyólag nem lehet így szavazni, ilyen például a házkezelésről szóló szerződés vagy a házkezelő megváltoztatása. Korábban a lakógyűlés határozatképesnek számított, ha a gyűlés elkezdő- désétől számított 1 órán belül megjelent a lakások és a nem lakás célú helyiségek tulajdonosainak legalább a fele. Októbertől már kétharmados többséget ír elő a törvény. Jankura szerint ez nem jó megoldás, ami feltehetően azt fogja eredményezni, hogy a gyűlések 70%-át az alacsony részvétel miatt meg kell majd ismételni, és a jövőben a korábbinál több kérdésről lesz majd írásos, kölcsönös vita nélküli szavazás. Andrej Jurikovič ebben nem lát semmi rosszat, sőt szerinte ezentúl egyszerűbb lesz a voksolás. „A döntéshez - néhány kivételtől eltekintve - most már elég a jelenlévők többsége. A korábbi szabályozás szerint, ha a gyűlés elején megjelent az összes tulajdonos többsége, bármilyen döntést csakis az összes tulajdonos többségének a beleegyezésével lehetett elfogadni, és sokszor patthelyzet alakult ki” - mutatott rá. Például egy 100 lakásos panelház esetében, ha a gyűlés elején részt vett 51 tulajdonos, bármiféle döntést csak az összes jelenlévő 51 személy beleegyezésével lehetett meghozni. Októbertől ugyan a gyűlésen a tulajdonosok kétharmadának kell részt vennie, de elég, ha a jelenlévők többsége fogadja el a határozatot. Vagyis ha 80-an elmennek, az egyes döntések meghozásához elég 41 szavazat. (sza, e-trend)
