Új Szó, 2007. június (60. évfolyam, 125-150. szám)
2007-06-08 / 131. szám, péntek
6 Fókuszban: a haszonélvezeti jog ÚJ SZÓ 2007. JÚNIUS 8. www.ujszo.com A haszonélvezetet a tulajdonlapon is fel kell tüntetni Holtig tartó jogok ÚJ SZÓ-INFORMÁCIÓ Pórul járhatunk, ha szerződés nélkül adjuk át a lakáskulcsainkat (Képarchívum' A legjobban megírt szerződés sem nyújt teljes biztonságot a tulajdonjogot átruházó nyugdíjasok számára Ne siessük el az ajándékozást! 1. A dologi teher az ingatlan- tulajdonosokat korlátozza tulajdonosijogaiknak az érvényesítésében. A haszonélvezeti jogon kívül olyan jogok tartoznak ide, mint például a magánterületen való szabad átkelés joga, vagy akár a szomszéd kútjának a használata. Lényege, hogy a tulajdonosnak egy másik személy számára lehetővé kell tennie bizonyos, pontosan meghatározott dolgokat. 2. A haszonélvezet elterjedt lakáshasználati forma, amelyet leggyakrabban az örökhagyó túlélő házastársa számára alapítanak törvény alapján, de a jogfenntartást lakhatásuk biztosítására az ingatlant ajándékozó szülők és azok az - elsősorban idősebb - volt főbérlők is alkalmazzák, akik ilyen módon vásárolták meg bérleményeiket gyermekük, unokájuk nevére az ön- kormányzatoktól. A lakástulajdonra vonatkozó haszonélvezet általában holtig tart, ha nem, akkor kikötik annak időtartamát. A haszonélvezet tényét az ingatlan tulajdoni lapján fel kell tüntetni. A jog csak a haszonélvezőre vonatkozik, tehát nem örökölhető és adható el. A haszonélvezeti jog ugyanakkor bizonyos tekintetben „erősebb”, a tulajdonjognál: a tulajdonos ugyan eladhatja tulajdonát, de ha a haszonélvező nem mond le használati jogáról, akkor számára a korábbi feltételeket az új tulajdonosnak is biztosítania kell. Amennyiben az ingatlant haszonélvezeti jog terheli, általában a haszonélvező ÚJ SZÓ-T1PP Érdemes külön szerződést kötni az ajándékozásról és egy másikat a haszonélvezeti jogról? A haszonélvezeti jogról külön szerződést köthetünk azt követően is, hogy az ingatlant már elajándékoztuk, és erről már szerződést is kötöttünk. Az ajándékozók érdekében azonban a haszonélvezet jogát már az ajándékozási szerződésben rögzítik. Milyen határidőn belül kellene benyújtanunk a kataszteri hivatalhoz az ajándékozási szerződést és az ingatlan átírásáról szóló javaslatot? Mi történik, ha nem lépünk időben? Az ingatlan átírásáról az a kataszteri hivatal dönt, amelynek a hatáskörébe tartozó régióban az ingatlan található. Az ingatlan átruházásáról szóló javaslatot annyi példányban kell benyújtanunk, ahány szerződő fél van, plusz két példányt a hivatal számára is biztosítanunk kell. A Polgári Törvénykönyv 47. paragrafusának első bekezdése szerint, ha a törvény kötelezővé teszi, hogy a szerződést a hivatalnak is el kell fogadnia, ez csak akkor lép érvénybe, ha a hivatal is rábólint. Ugyanezen paragrafus 2. bekezdése szerint, ha a szerződés megkötését követő három éven belül nem nyújtották be a kérvényt a hivatalhoz az ingatlan átruházására, ezt úgy veszik, hogy a szerződő felek visszaléptek a szerződésről. A telekkönyvi hivatal a kérvény elbírálásánál figyelembe veszi, hogy betartották-e a határidőt. Nem minden esetben segít azonban az sem, ha teljesítjük a három éves időtartamot. Közben ugyanis felmerülhettek is szerződő félként szerepel, aki ellenérték fejében lemond a haszonélvezeti jogáról. Ilyenkor a tulajdonost állageladónak, a haszonélvezőt haszonélvezeti eladónak nevezzük. A haszonélvező egy vagyonértékű jogot ad el. A lemondása nem szükséges a szerződés érvényességéhez, de akkor élete végéig használhatja, lakhat az ingatlanban. 3. A haszonélvezeti szerződés formáját a Polgári Törvénykönyv 43. és az ezt követő paragrafusok szabályozzák A szerződést az aláírás után ahhoz a kataszteri igazgatósághoz kell benyújtani, amelynek a hatáskörébe az ingatlan tartozik. A haszonélvezeti jog csak a telekkönyvi bejegyzést követően lép életbe. 4. A haszonélvezeti jog arra a személyre érvényes, akivel a szerződést aláírtuk, miközben a szerződés a jogosult halála napjáig marad érvényben. Ezt a jogot^ nem lehet örökölni. Ezzel szemben azonban az olyan dologi teher, mint például a szomszéd kútjának a használata öröklődik az új tulajdonosokra, mivel ez a jog nem személyhez kötött. 5. A dologi terhet az erre felhatalmazott hivatalok döntésével lehet felszámolni. Ehhez azonban ugyanúgy szükség lesz a telekkönyvi bejegyzésre. 6. Ha nem sikerül egyezséget kötnünk a dologi jog megszüntetéséről, akkor bírósághoz fordulhatunk. Ez dönthet arról, hogy a dologi jogot korlátozzák vagy teljesen felszámolják, (t, mi) olyan változások, amelyek a szerződésben foglaltaknak már nem felelnek meg. így ha például két év után nyújtottuk be a kérvényt, anélkül hogy a változásokat a szerződésben is feltüntettük volna, a hivatal ezt nem fogadja el. A szerződő felek többnyire már az ajándékozási szerződésben rögzítik, hogy az ajándékozó az élete végéig használhatja az ingatlant. A kataszteri hivatal felülvizsgálja ezt a tényt is? A haszonélvezeti jog rögzítése kizárólag a szerződő felek dolga, a kataszteri hivatal így a döntésénél ezt egyáltalán nem veszi figyelembe. Milyen dokumentumokat kell benyújtanunk a kataszteri hivatalnak, és milyen illetékkel kell számolnunk a tulajdonjog átírásánál? Milyen illetékekre számíthatunk, ha külön szerződést kötünk a dologi teherről vagy az eltartásról? Ez utóbbit is be kell nyújtani a kataszteri hivatalhoz? Ha az ajándékozást és a dologi terhet egy szerződésen belül rendeztük, akkor ezt ugyan egy papíron adjuk be, a törvény szerint azonban mindkettőért kü- lön-külön kell fizetnünk. Az illetékekről szóló 1995/145-ös törvény szerint így kétszer 2 ezer koronát kell fizetnünk. Ha gyors ügyintézést szeretnénk, kétszer 8 ezer koronás kiadásra számíthatunk. Ha a dologi teherről külön kötünk szerződést, ezt külön be kell nyújtanunk a hivatalhoz. Ugyanakkor, ha az eltartásról kötünk külön szerződést, ezt már nem kell eljuttatnunk a kataszteri hivatalhoz, (p, mi) A végrendeletünk megírása helyett már nyugdíjasként szeretnénk szétosztani vagyonúnkat a gyerekeink között? Oda szeretnénk ajándékozni nekik a házunkat, lakásunkat? Mindezt nyugodtan megtehetjük, a szakértők szerint azonban nem árt az óvatosság. MOLNÁR IVÁN Még mielőtt úgy döntenénk, hogy az ingatlanunkat a gyerekeinknek ajándékozzuk, nem árt megbeszélni a részleteket egy ügyvéddel. Ez utóbbiak szerint az idősebb embereknek elsősorban saját magukra kellene gondolniuk, hiszen nem egy nyugdíjas járt már pórul az ajándékozással. Mit tegyünk, hogy ne kerüljünk az utcára? A legfontosabb terméHa az ajándékozási szerződésben rögzítjük, hogy nyugdíjasként életünk végéig tartó haszonélvezeti jogunk lesz, ez klasszikus dologi jognak számít. Az emberek többsége a haszonélvezeti jogról elég felületes és roppant hiányos ismeretekkel rendelkezik. A köztudatban a haszonélvezet az özvegyi haszonélvezetről és a szerződéssel megszerzett - többnyire a szülők javára bejegyzett -, gyermekük részére vásárolt ingatlan haszonélvezeti jogáról vesz csak tudomást. Ennél azonban sokkal árnyaltabb és főleg fajsúlyosabb a haszonélvezeti jog. Leggyakoribb fajtája a szerződés alapján létrejött haszonélvezeti jogosultság. Szerződéses haszonélvezeti jog keletkezéséhez szükséges a dolog átadása is, ingatlanra vonatkozóan pedig a haszonélveszetesen a jó szerződés. Ahhoz, hogy a nyugdíjasnak élete végéig tartó haszonélvezeti joga legyen az ingatlanokhoz, a szerződésbe bele kell foglalni az erre vonatkozó dologi terhet is (szlovákul: vec- né bremeno dozivotného uzíva- nia). Nem árt tudni azonban, hogy a legjobban megírt szerződés sem nyújt teljes biztonságot a tulajdonjogot átruházók számára, ugyanis minden attól függ, hogy milyen a viszony a szülők és a gyerekek között. A szerződéssel ugyanakkor megakadályozhatjuk, hogy a gyerekeink az utcára tegyenek bennünket. A szerződést az aláírást követően az illetékes kataszteri igazgatósághoz (Správa katastra) kell benyújtani; A szülők gyakran azért írják át vagyonukat a gyerekeikre, hogy a későbbiekben elkerüljék a gyerekek közötti vagyonjogi vitákat. Sok esetben azonban ezt még így zeti jog ingatlan-nyilvántartási bejegyzése. A gyakorlatban haszonélvezetijogot rendszerint az ingatlanok tulajdonjogának az átruházásával kapcsolatban hoznak létre. Ennek két alapvető formája van: egyrészt amikor az ingatlanát értékesítő tulajdonos tartja fenn magának a haszonélvezet jogát, másik esetben amikor az ingatlan vevője engedélyez egy harmadik személy részére haszonélvezetet. Az utóbbi eset egyik gyakori példája, amikor ténylegesen a szülők vásárolnak gyermekük nevére ingadant, de mivel azon bizonyos ellenőrzést szeretnének gyakorolni, kikötik maguknak a haszonélvezet jogát. Jogszabály vagy hatósági rendelkezés alapján az ingaüanon a haszonélvezeti jog földhivatali bejegyzés nélkül is létrejön, de az ingatlan-nyilvántartásba az ilyen haszonélvezeti jog feltüntetését el kell intézni. sem sikerül kiküszöbölniük. Ha ugyanis az örökösöknek nem sikerül megegyezniük, akkor az ügy a bíróság elé kerül, amely beszámítja a korábban ajándékozott vagyont is. Az ajándékozási szerződésben megajándékozott személy ingyenesen - ellenérték fizetése nélkül - szerez tulajdont. Ingatlan ajándékozása esetén a szerződést írásba kell foglalni, s a tulajdonszerzéshez - az adásvételhez hasonlóan - ingatlan-nyilvántartási bejegyzés is szükséges. Ezért a szerződésnek tartalmaznia kell azokat a kitételeket, amelyeket az ingatlan-nyilvántartási törvény a bejegyzésre alkalmas okiratok esetében előír. Célszerű utalni a felek között fennálló esetleges rokonsági kapcsolatra is. Mit tegyünk, ha a szerződés aláírását követően meggondoltuk magunkat, és szeretnénk visszakövetelni az ingatlant? Erre persze Az ajándékozási és haszonélvezeti szerződéssel kapcsolatban leggyakrabban az ajándékozók fordulnak bírósághoz, arra hivatkozva, hogy a megajándékozottak nem viselkednek a korábbi megállapodások szerint. A Polgári Törvénykönyv 630-as paragrafusa szerint az ajándékozó visszakövetelheti az ingatlant, ha a családtag nem teljesíti az ígérteket. A bíróság az összes fél véleményét figyelembe veszi, így az ajándékozók nem minden esetben járnak sikerrel a beadványukkal. Az idősebb emberek nem egy esetben azzal fordulnak bírósághoz, hogy a megajándékozott gyerekeik nem keresik fel őket mindennap, ami természetesen nem ok arra, hogy a bíróság visszaadja az ingatlant. Ha a házunkat, lakásunkat haszonélvezeti joggal ajándékozzuk el, akkor nemcsak jogaink, de könem minden esetben van jogunk. Visszakövetelhetjük a megajándékozottól az ajándékot, ha az - vagy a vele egy háztartásban élő hozzátartozója - az ajándékozónak vagy közeli hozzátartozójának a terhére súlyos jogsértést követ el. A felek közötti viszony puszta megromlása, vagy az ajándékozóval szemben tanúsított tiszteletlenség természetesen nem ad alapot az ajándék visszakövetelésére. Alapot ad viszont erre bármilyen bűncselekménynek minősülő magatartás (testi sértés, rágalmazás stb.), illetve egyes jogi kötelezettségek megsértése is (például az eltartási kötelezettség megszegése). Súlyos jogsértésre hivatkozva az ajándékozó egyébként nemcsak az ajándéktárgyat, de az annak helyébe lépett értéket is visszaigényelheti - így például az eladásából befolyt vételárat, vagy az azon vásárolt másik vagyontárgyat is. (mi, t) telességeink is vannak. Az ingatlan fenntartásához ebben az esetben az ajándékozónak is hozzá kell járulnia. Hogy pontosan milyen mértékben, azt a Polgári Törvénykönyv 151-ös paragrafusából tudhatjuk meg. Teljesítenie kell például a dolog használatához kapcsolódó kötelezettségeket (pl. közműdíjak, számlák kifizetése) és viselnie kell a dologhoz kapcsolódó közterheket is. Meddig állhat fenn a haszonélvezet? Elsősorban a haszonélvezeti jogosult halála napjáig, vagy ha a jogosult a haszonélvezetről - ingyenesen vagy visszterhesen - lemond. Amennyiben a dolog elpusztul (és nem állítják helyre), szintén megszűnik a haszonélvezeti jogosultság. Megszűnik továbbá, ha szerződésben kikötött időtartam eltelt vagy feltétel bekövetkezett, illetve jogszabályban meghatározott más okból, (mi) Gyors ügyintézésnél kétszer 8 ezer koronát fizetünk Kérdések és válaszok Az emberek többsége a haszonélvezeti jogról elég felületes és roppant hiányos ismeretekkel rendelkezik Nehéz visszaperelni az átruházott lakást ÚJ SZÓ-ELEMZÉS
