Új Szó, 2002. március (55. évfolyam, 51-75. szám)
2002-03-14 / 62. szám, csütörtök
|j| Építünk ÚJ SZÓ 2002. MÁRCIUS 14. Az Állami Lakásépítési Alap (ÁLA) támogatása mellett, a lakás-takarékpénztárak kölcsönét és a bankok jelzáloghiteleit is felhasználhatjuk az építkezés finanszírozására Kitől érdemes lakásunkra pénzt kérni? ÚJ SZÓ-ÖSSZEFOGLALÓ A jelzáloghiteit azoknak ajánlhatjuk, akik nem akarnak éveket várni arra, hogy hitelhez jussanak. (Somogyi Tibor felvétele) A hitelnyújtás feltételei Társaság Termék Feltételek Lakástakarékoskodás Első Lakás-takarékpénztár építési hitel szlovák állampolgárság, a célösszeg 25 százalékának befizetése, fizetőképesség VÚB Wüstenrot építési hitel szlovák állampolgárság, a célösszeg 50 százalékának befizetése, fizetőképesség CSOB Lakás-takarékpénztár építési hitel szlovák állampolgárság, a célösszeg 50 százalékának befizetése, fizetőképesség Jelzáloghitelezés HypoVereinsbank jelzáloghitel szlovák állampolgárság, fizetőképesség Istrobanka jelzáloghitel szlovák állampolgárság, fizetőképesség Szlovák Takarékpénztár jelzáloghitel szlovák állampolgárság, fizetőképesség Tatra banka jelzáloghitel szlovák állampolgárság, fizetőképesség Általános Hitelbank jelzáloghitel szlovák állampolgárság, fizetőképesség Állami Lakásfejlesztési Alap kölcsön szlovák állampolgárság, a bevételek körülhatárolása A hitelek nagysága Társaság Termék Minimum (Sk) Maximum (Sk) Első Lakás-takarékpénztár építési hitel 10000 2,5 mii VÚB Wüstenrot építési hitel 50000 1,25 mii. CSOB Lakás-takarékpénztár építési hitel 50000 nincs HypoVereinsbank jelzáloghitel 500000 nincs Istrobanka jelzáloghitel 200000 2,5 mii. Szlovák Takarékpénztár nincs nincs Tatra banka jelzáloghitel 100000 5 mii. Általános Hitelbank jelzáloghitel 100000 nincs Állami Lakásfejlesztési Alap nincs 600000 A visszafizetés határideje Társaság Termék Minimum (év) Maximum (év) Első Lakás-takarékpénztár építési hitel nincs 7,3-17,6 VÚB Wüstenrot építési hitel 2,6 7,5-16,25 CSOB Lakás-takarékpénztár építési hitel 1,5-5,75 6,9-16,1 HypoVereinsbank jelzáloghitel 5 30 Istrobanka jelzáloghitel 5 30 Szlovák Takarékpénztár jelzáloghitel 5 30 Tatra banka jelzáloghitel 5 30 Általános Hitelbank jelzáloghitel 5 30 Állami Lakásfejlesztési Alap nincs 30 A hitelgarancia-vállalás módjai Társaság Termék Garanciavállalás Első Lakás-takarékpénztár építési hitel 1 kezes, betét, ingatlan VÚB Wüstenrot építési hitel 1-2 kezes, betét, ingadan, életbiztosítás CSOB Lakás-takarékpénztár építési hitel 1-2 kezes, értékpapír, ingatlan HypoVereinsbank jelzáloghitel ingatlan, ingatlan- és életbiztosítás vinkulációja Istrobanka jelzáloghitel ingatlan, biztosítás vinkulációja Szlovák Takarékpénztár jelzáloghitel ingatlan, biztosítás vinkulációja Tatra banka jelzáloghitel ingatlan, biztosítás vinkulációja, életbiztosítás Általános Hitelbank jelzáloghitel ingatlan, biztosítás vinkulációja, életbiztosítás, kezes Állami Lakásfejlesztési Alap jelzáloghitel 2 kezes, biztosítás, ingatlan Vinkuláció alatt a kezelési jog megkötését értjük. Forrás: RNo A lakosság bevételei az elmúlt években jelentősen visszaestek, így a nagy többség továbbra is kép- ■■■■■■■ télén csak saját forrásból finanszírozni háza vagy lakása felépítését. Szakemberek az egyes lakástámogatási formák kombinációját ajánlják azoknak, akik elhatározták, hogy fedelet szeretnének a fejük fölé. A lakásépítők Szlovákiában jelenleg az Állami Lakásépítési Alap (ÁLA) támogatása mellett, a lakástakarékpénztárak és a bankok jel- záloghiteleit is felhasználhatják az építkezés finanszírozásához. Az építkezési- és jelzáloghitel megszerzésének elengedhetetlen feltétele a szlovák állampolgárság és természetesen a fizetőképesség. Ez alapján számítják ki a kérvényezők számára, hogy milyen havi tételekben fizetik majd vissza a hitelt. A lakás-takarékpénztáraknál fontos feltétel, hogy a célösszeg legalább 50 százalékát megtakarítsuk. Jelzáloghitel és az ÁLA által folyósított hitel esetében erre nincs szükség. Azok számára, akik lakás átépítésére használják a hitelt, azoknak nem jelent nagyobb akadályt a korábbi takarékoskodás. Azok azonban, akik ingatlant vásárolnak, a jelzáloghiteit részesítik előnyben. Az ÁLA-kölcsön folyósítása csak a pontosan körülhatárolt kritériumok teljesítése esetén lehetséges. A kérvényező például nem lehet több mint 35 éves. Ez azért fontos, hogy a kölcsönt felvevő a hosszú futamidejű hitelt vissza tudja fizetni. A kérvényező ugyanígy nem lehet beírva a telekkönyvi hivatalnál, mint lakástulajdonos. Pontosan meghatározzák azonban a bevételek felső és alsó határát is. A hitel nagysága A hitel felső határa a kérvényező anyagi lehetőségeitől függ, vagyis attól, mennyire is vagyunk képesek azt visszafizetni. így ha hitelhez szeretnénk jutni, először is be kell bizonyítanunk, hogy elegendő pénzt keresünk ahhoz, hogy a jövőben visszafizethessük az átvett pénzt. A hitel nagysága a lakás-takarékpénztárak és a bankok esetében nagyjából megegyezik. A célösszeg azonban az egyes lakás-takarékpénztáraknál különböző. A jelzáloghiteleket nyújtó pénzintézetek a hitel maximális nagyságát a letétbe helyezett ingatlan árának 60 százalékában határozzák meg. Néhány bank azonban, így például a Szlovák Takarékpénztár is, nem határozzák meg a hitel alsó és felső határát. Fontos határnak számít azonban a 2,5 milliós ösz- szeg, eddig a határig lehet ugyanis hozzájutni az állami kamattámogatáshoz. A bankok ehhez az állami költségvetésből a hitelrészlet visszafizetését követő egy hónapon belül jutnak hozzá. Az Istrobanka, a Tatra banka és az Általános Hitelbank ezt a késést saját költségeikből állja. A Szlovák Takarékpénztár ezt az ügyfeleire hárítja. Ez utóbbiban így az ügyfél a hónap elején kifizeti a teljes, 11,75 százalékos kamatot, a hónap végén pedig a bank a számlájára írja az állami kamattámogatás összegét. A visszafizetés módja A hiteltérítés módja a lakás-takarékpénztáraknál a választott tarifasávtól függ. A takarékoskodás minimális határidejét az Első Lakás-takarékpénztár (PSS) nem szabja meg, ez a konkrét szerződéstől függ. A VÚB Wüstenrot a takarékoskodás minimális idejét 2-6 évben szabja meg, míg a CSOB esetében ez 1,5-5,75 év. Különbözik azonban a visszafizetés határideje is. A PSS-nél ez 7,3 és 17,6 év között van. A Wüstenrotnál a visszafizetés határidőé 7,5-16,25 év között mozog, a CSOB-nál pedig 6,9 és 16,1 év. Az alsó és felső határ a jelzáloghitelek esetében egyértelmű, 5 és 30 év. Kivételnek csupán a Tatra banka számít, amelynél a visszafizetés határideje 20 év. A jelzáloghitelek esetében azonban a bankok mind megegyeznek abban, hogy a visszafizetés határideje nem lépheti túl a kérvényező nyugdíjba vonulásának időpontját. A lakás-takarékpénztárak kamatai A lakás-takarékpénztárak ügyfeleinek a betétje évente 3 százalékkal kamatozik. Ez megfelel a bankok által a folyószámlákra adott kamatokkal, messze elmarad azonban a több mint egy évre lekötött betétek kamatozásától. A lakástakarékoskodás legnagyobb hátránya azonban az, hogy a hitel felvételéhez először össze kell spórolnunk bizonyos összeget. Csak akkor juthatunk hitelhez, ha a célösszeg 50 százalékát megtakarítottuk, kivéve az Első Lakás-taka- rékpénztárat, ahol 25 százalékban állapították meg a határt. A megtakarított összeghez a lakás-takarékpénztár hozzáírja a 3 százalékos kamatot, és az állami prémiumot. Ez utóbbi az éves betét 25 százaléka, legfeljebb azonban csak 4 ezer korona. Ez az összeg 6 évnyi spórolás alatt megfelel a lekötött betét vagy a betétkönyv kamatozásának, ami 12 százalék körül mozog. Ez azonban csak abban az esetben érvényes, ha a megspórolt összeg megfelel annak a minimális pénzösszegnek, ami az állami prémium maximális összegének a kifizetéséhez elegendő. A jelzáloghitel kamatozása A korábbiakhoz képest csökkent a jelzáloghitelezés kamatozása. Korábban az általános Hitelbanknál 13,5, a Szlovák Takarékpénztárnál 13,25 százalékos kamattal terhelték a jelzáloghiteit, míg az Istro- bankánál ez 13,25 százalékos volt. Mára ez az egyes bankoknál 10 százalék körül mozog, miközben a pénzintézetek közötti különbségek csak elenyészők. A kamatlábakat azonban befolyásolja az is, hogy milyen gyorsan vagyunk képesek visszafizetni a hitelt. Teljes képet adni a hazai bankok jelzáloghitelezéssel kapcsolatos kamatairól szinte lehetetlen vállalkozásnak tűnik. A kérvényező individuális lehetőségeit is figyelembe véve erről a pénzintézetek ezzel foglalkozó osztályai adnak felvilágosítást. Áthidaló hitel felvétele A lakás-takarékpénztárak a rendes hitel mellett áthidaló hitelt is nyújtanak. Ez nagy segítséget jelenthet azoknak az építkezőknek, akiknek a szerződés megkötése és a célösszeg átvétele között is szükségük van bizonyos pénzösszegre. Az egyes lakás-takarékpénztárak feltételei azonban e tekintetben is különböznek. A VÚB Wüstenrot például csak a gyorsított tarifájú takarékoskodás esetére teszi lehetővé az áthidaló hitel kérvényezését, és fontos feltételnek számít az is, hogy ez esetben azonnal be kell fizetnünk a célösszeg 50 százalékát. Hasonló feltételeket szab a PSS is. Ez azonban az áthidaló hitel mellett rendkívüli áthidaló hitelt is kínál ügyfeleinek. Ez utóbbi esetében csak ingatlant fogadnak el fedezetként. Az áthidaló hitel legfeljebb 1 millió korona lehet, és a kamatláb ez esetben 9,5 százalékos. Nem árt azonban tudni, hogy a köztes hitel esetében az ügyfél az egész összeg után fizeti a kamatot, vagyis azért is, amit korábban ő takarított meg. Az áthidaló hitel így nem tekinthető az ügyfelek szempontjából a legmegfelelőbb hitelezési formának. Drágább jelzáloghitel A jelzáloghitel speciális formája az előjelzálog-hitel. Ezt azok számára találták ki, akik építkezni szeretnének ugyan, ám a hitel felvételéhez nincs megfelelő ingatlanjuk, amivel kezeskedhetnének. Az előjelzá- log-hitelért biankó váltóval, egyes betétfajtákkal vagy banki garanciával lehet kezeskedni. Megfelel azonban egy hitelképes kezes is. A visszafizetés maximális határideje az előjelzálog-hitel esetében négy év. A hitel nem haladhatja meg az ingatlan jelenlegi vagy az átadást követő értékének a 60 százalékát. Az előjelzálog-hitelek kamatjai kötöttek és nem vonatkozik rájuk az állami kamattámogatás sem. A biztosítás fajtái A lakás-takarékpénztárak és a bankok esetében is, ahhoz hogy hitelt vehessünk fel, be kell bizonyítanunk, hogy azt vissza is tudjuk fizetni és kellő garanciákkal is kell rendelkeznünk. Az ügyfeleknek így többek között be kell nyújtaniuk a lakás-takarékpénztárhoz, hogy milyen bevételekkel rendelkeznek. Ä hitelgarancia az egyes lakás-takarékpénztáraknál jelentős eltéréseket mutat. A PSS például különbséget tesz a 300 ezer korona alatti és az afölötti hitel között. A 300 ezer korona alatti hitel esetében ugyanis nem kell letétbe helyeznünk ingatlant, míg afölött ez kötelező. Alacsonyabb hitel felvétele esetén így megéri a lakás-takarékpénztárat választani, hiszen a jelzáloghitel esetében bármilyen összeget ingatlannal kell fedezni. Garanciavállalás ingatlannal Ha ingatlannal fedezzük a hitelt, akkor az ingatlan felbecsülését a lakás-takarékpénztár által kiküldött becsüs méri fel. Ő az ingatlan piaci árát veszi alapul. Az ingatlannak azonban nem feltétlenül kell lennie a kérvényező tulajdonában. Ugyanígy megfelel ugyanis egy harmadik személy ingatlanja is, azt azonban be kell íratni a telekkönyvi kivonatba, hogy az érintett ingatlan letétbe van helyezve a lakás-takarékpénztár javára. Ami a hitel felhasználását illeti, a lakás-takarékpénztárak ügyfeleinek csaknem a fele a hitelt a már álló házának vagy lakásának a modernizációjára, esetleg bővítésére fordítja. Alig több mint a fele használja a hitelt lakás vagy ház vásárlására esetleg építésére. Jelzáloghitelek garanciái A jelzáloghitelek esetében a hitel- garancia elsődleges módja az ingatlan letétbe helyezése. Az ingatlan értékét a bank által elfogadott becsüs méri fel, aki az árat az ingatlanpiac aktuális árai szerint határozza meg. Az ügyfél számára már csak azért is fontos a lehető legmagasabb ár, mivel a hitel nagysága nem haladhatja meg az ingatlan árának 60 százalékát. További feltétel azonban a letétbe helyezett ingatlan bebiztosítása is, és a biztosítási eset során kifizetett összeg átruházása a bankra. A hitelnyújtással azonban több járulékos költség is együtt jár, amit a lakás-takarékpénztárak és a bankok egyaránt a hitel nagyságától függően számítanak ki. Az ügyfelek fizetik a közjegyzői kiadásokat, a bankban vezett számla díjait, és az ingatlanbiztosítást is. Ugyanígy az ügyfél fizeti a telekkönyvi beírást is. Honnan vegyünk fel hitelt A lakás-takarékpénztárak ajánlata elsősorban azok számára kedvező, akik évekre előre képesek tervezni. Két három évig spórolunk, aztán pedig a visszafizetés egész idejére garantált kamatú hitelt vehetünk fel. Csak az ügyfél anyagi lehetőségeitől függ, hogy milyen részletekben képes visszafizetni a hitelt, és ettől függ aztán a célösszeg is. A jelzáloghiteit azoknak ajánlhatjuk, akik nem akarnak éveket várni arra, hogy hitelhez jussanak, ráadásul a megtakarításaikra rendkívül alacsony kamatot adjanak. A hitelkamatok ugyanakkor gyakran szinte semmiben sem különböznek a lakás-takarékpénztárak által nyújtott aktól. Alacsonyabb összegnél, átépítés esetére így megfelel a lakás-takarékpénztárak ajánlata. Persze csak arra az esetre, ha előre képesek vagyunk tervezni. Ellenkező esetben ugyanis kénytelenek vagyunk a nem túl előnyös áthidaló hitelhez folyamodni. Aki azonban megfelelő anyagi háttérrel rendelkezik, azok számára sokkal előnyösebb jelzáloghiteihez folyamodni A legjobb megoldás Szakértők szerint az egyik lehetséges megoldás az, hogy mindkét lakástámogatási rendszert igénybe vesszük. Ha a jelzáloghitel például nem elég a lakásépítés finanszírozására, akkor a hiányzó összeget lakásépítési hitellel pótolhatjuk. A módszer azonban fordítva is működik. Ezt azonban csak akkor érdemes igénybe venni, ha mindkét hitelformát ugyanattól az intézménytől vettük fel. Ellenkező esetben ugyanis kétszeres garanciát kellene vállalnunk, mivel egy ingatlanra csak egy intézmény tarthat jogot. A fent említett összes lakásfinanszírozási konstrukció mellett azonban a fiatalok számára továbbra is a legmegfelelőbb finanszírozási formának az Állami Lakásfejlesztési Alap támogatása bizonyul. (Symsite Research, RNo, mi)
