Tolnai Népújság, 2017. április (28. évfolyam, 77-99. szám)
2017-04-19 / 90. szám
2_%J<9 A KEF KÖZJEGYZŐT KERESEK KERESKEDELMI KIADVÁNYT A MOKK TÁMOGATJA Ég a ház - hogyan intézzük okosan ingatlanügyeinket? Mit tegyünk, ha nem fizet az albérlőnk? Vagy az általunk megvásárolt lakás eladójának nem akaródzik kiköltözni? S ha a kivitelező mást csinált, mint amivel megbíztuk? - ilyen és ehhez hasonló ingatlanügyekben is jól jöhet a közjegyző segítsége. Hónapok óta nem fizet az albérlőnk Jó kis mellékeshez juthat, aki házát, lakását bérbe adja. Még ha ez kockázatos is, hiszen előre nem tudhatjuk, az illető mennyire lakja majd le az otthonunkat, mint ahogy az is lutri, időben - mondjuk, minden hónap 10-éig - megfizeti-e a havi bérleti díjat. Ez ellen védhet meg bennünket, ha a bérlővel még a beköltözése előtt közösen elmegyünk egy közjegyzőhöz és okiratba foglaljuk a bérleti szerződést. Ennek előnye, hogy ha a bérlőnk elmarad a havi díjakkal, és tartozását felszólításra sem hajlandó pótolni, akkor nem kell bíróságra mennünk, ami hosszadalmas, költséges és kétséges kimenetelű procedúra. Elég ismét elmenni a közjegyzőhöz és azonnali végrehajtást kezdeményezni a ki nem fizetett bérleti díjak utáni tartozásra. Eliszen nemcsak a bíróság, hanem - a közokiratba foglalt bérleti szerződés alapján - a közjegyző is elrendelhet végrehajtást. így az ingatlantulajdonos akár néhány héten belül a pénzéhez juthat. Ám akkor sincs vész, ha nem biztosítottuk be magunkat előre, mert, mondjuk, nem is feltételeztük, hogy a megnyerő külsejű és megbízhatónak tűnő bérlő majd becsap bennünket szándékosan, vagy azért, mert hirtelen megromlott az anyagi helyzete. Ettől még ugyanúgy elmehetünk egy közjegyzőhöz, és kérhetjük, hogy küldjön ki egy úgynevezett fizetési meghagyást a nem fizető bérlőnkkel szemben. Ehhez még a bérleti szerződésre sincs feltétlenül szükség, bár az nem árt, ha van valamilyen nyoma annak - például egy e-mail -, hogy miben állapodtunk meg vele. A fizetési meghagyás kézhezvételét követő 15 napon belül a bérlőnek reagálnia kell. Ha nem vitatja a követelést, akkor a fizetési meghagyás jogerőre emelkedik, ami olyan, mint egy jogerős bírósági ítélet, ennek alapján pedig a közjegyző - a kérelmünkre - ugyanúgy elrendelheti a követelés végrehajtását, mint ha van közokiratba foglalt bérleti szerződés. Csupán akkor következik per, ha az albérlő a kézbesítéstől számított 15 napon belül vitatja a fizetési meghagyásba foglalt követelés tényét vagy annak összegét. Fizetési meghagyást csak olyan személlyel szemben lehet kezdeményezni, aki Magyarországon bejelentett lakóhellyel vagy tartózkodási hellyel (nem magánszemély esetében székhellyel) rendelkezik. Ha a volt bérlőnk időközben valamelyik uniós tagállamba távozott (Dániát kivéve), akkor európai fizetési meghagyásos eljárást kell kérni a közjegyzőtől, ehhez pedig legalább az exbérlőnk új uniós címét tudnunk kell. Megvettük, de az eladó nem akar kiköltözni Sokan félnek attól, mi lesz, ha nem tudnak időben beköltözni a megvásárolt családi házba vagy lakásba, mert az eladó nem hajlandó átadni nekik. Ez különösen akkor probléma, ha a régi otthonunkat adtuk el azért, hogy annak vételárából vagy annak egy részéből megvegyük az újat, és a mi vevőnk is már alig várja, hogy birtokba vehesse frissen megszerzett tulajdonát. Márpedig ha nem akarunk törvényt szegni, akkor könnyen az utcára kerülhetünk, vagy súlyos pénzösszegekért kell átmeneti időre bérelnünk egy ingatlant. Hogy ez ne fordulhasson elő, érdemes közjegyzői okiratba foglalni az ingatlan-adásvételi szerződést és abba belevenni az eladó kiköltözési nyüatkozatát is. Ez Közokirattal bebizonyíthatjuk, hogy nem azt szerelték be, amit megrendeltünk Közjegyzővel közokiratba foglalt kiköltözési nyilatkozattal elérhetjük, hogy a vevőnk időben átadja a lakást ■ 2017. ÁPRILIS 19., SZERDA ugyanis közveüenül végrehajtható, ami azt jelenti, hogy ha az eladó a kiköltözésre előírt napon nem moccan, akkor nem kell bírósághoz fordulnunk és esetleg hosszú éveken keresztül pereskednünk. A kiköltözési nyilatkozatot ugyanis a közjegyző végrehajtási záradékkal látja el, ami alapján hatósági közreműködéssel kényszeríti ki a kiköltözést. Azaz ha a vevő megindítja a végrehajtást, akkor a végrehajtó akár rendőri segítséggel ki is költözteti a jogosulatlan lakáshasználót az ingatlanból. Ha nem akarjuk a teljes szerződést közjegyzői okiratba foglalni, lehetőség van arra is, hogy az eladó csak a kiköltözési nyüatkozatot tegye meg a közjegyző előtt. Ennek a formája egy olyan, egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozat, amelyben az eladó arra vállal kötelezettséget, hogy az ingatlant az adásvételi szerződésben meghatározott napig elhagyja, azt a vevőnek birtokba adja. Mást csinált a kivitelező', mint amit kértünk Bosszantó, ha csak a megvásárolt új vagy felújított régi lakásba, házba való beköltözést követően szembesülünk azzal, hogy a kivitelező silányabb minőségű anyagokat, berendezéseket szerelt be, mint amiben megállapodtunk vele. A villanykapcsoló a kezünkben marad, a parketta megreped, a vakolat leesik, s csak alaposabb vizsgálódás után derül ki, hogy azért, mert az építési vállalkozó olcsóbban vásárolt, mint amennyit elkért tőlünk, a különbözetet pedig eltette. Persze az is előfordul, hogy nem a kivitelező a ludas, hanem a beépített anyag volt gyárilag hibás. Akárki is volt a bűnös, e viszszaélések ellen még az sem véd, ha megfelelő gondossággal jártunk el, részletes szerződést kötöttünk és műszaki vezetőt is alkalmaztunk az építkezés során. Ilyenkor célszerű mihamarabb intézkednünk, mielőtt a mulasztások nyomai végleg eltűnnek, például vakolat kerül rájuk. Ezért ajánlott mielőbb közjegyző segítségét kérni, aki igazságügyi szakértőt rendelhet ki a helyszínre, és előzetes bizonyítást is elrendelhet a hiba okáról. Az igazságügyi szakértő minden kétséget kizáróan meg tudja állapítani, hogy csakugyan a vállalkozó hibájából adódik-e a probléma. Ezzel olyan bizonyíték kerül a kezünkbe, amellyel megelőzhetünk egy szükségtelen peres eljárást. Ha pedig mégis bíróságra kerül az ügy, a szakértői vélemény segíti a per előkészítését és gyorsítja a lefolyását. Persze az sem kizárt, hogy ,az ügy el sem jut a pulpitusig, az igazságügyi szakértői vélemény láttán ugyanis a kivitelező jobbnak láthatja, ha önként, a saját költségére korrigálja az elkövetett hibát - már amennyiben az nem a beépített anyagnak tudható be, amely esetben a gyártó felé tehetjük meg a szükséges lépéseket. Azonnali végrehajtást lehet kezdeményezni a ki nem fizetett bérleti díjakra Ágytól, asztaltól - mi lesz a közös vagyonnal? Ki mit vihet magával a válást követően? És mi lesz azzal a gyermekkel, akinek szülei többéves élettársi kapcsolatot követően szétválnak? Ezeket a kérdéseket is érdemes közjegyzőnél rendezni, amikor még dúl a szerelem. Válás házassági szerződés nélkül Ki mit hozott a házasságba, és annak felbomlása után mit akar elvinni, például kié lesz a lakás, illetve a hétvégi nyaraló vagy az autó? - általában e vagyontárgyak sorsáról vitáznak váláskor a kiábrándult szerelmesek. Ha nem tudnak megegyezni, akkor évekig is elnyúló pereskedés kezdődhet, amelynek során a bíróság a törvényes vagyonjogi rendszer alapján dönt a vagyon megosztásáról. Akik szeretnék elkerülni a hosszas bírósági bizonyítási procedúrát, illetve a család belső vagyoni viszonyait nem kívánják kiteregetni, jobban teszik, ha a vagyonmegosztást vagy más egyéb járulékos kérdéseket közjegyzőnél úgynevezett házassági vagyonjogi szerződésbe foglaltatják, amelyben kölcsönösen elismertetik a különvagyonukat. Ennek az az előnye, hogy így biztosan érvényes lesz a szerződés, továbbá, mivel a közjegyzőnél született szerződések közokiratok, a bizonyító erejük a lehető legerősebb lesz. Azért is szerencsés akár házasságkötés előtt, akár azt követően vagyonjogi szerződésben rendezni az anyagiakra vonatkozó elképzeléseket, mert akkor még a szeretet jegyében, korrekten tudnak gondolkozni a partnerek, nem úgy, mint egy elmérgesedett válóper idején, amikor még egy csészéért is képesek ölre menni. A vagyoni viszonyok rendezésére irányuló szerződést a polgári törvénykönyv szerint közjegyzőnek vagy ügyvédnek kell készítenie. A házasulandó párok vagy már házastársak a frigyükből eredő, egymás közötti vagyoni viszonyaikat a Ptk.-ban foglalt rendelkezésektől eltérően is rendezhetik. A házassági vagyonjogi szerződésben a leendő házastársak az egymás közötti vagyoni viszonyaikat teljeskörűen szabályozhatják, így azt is meghatározhatják, hogy mely tárgyak kerülnek a felek közös, illetve különvagyonába. Mint ahogy azt is, ki használja majd a közös lakást, illetve kinek kell elhagynia a házasság felbomlása után. A szerződéssel a felek a házassági életközösségük idejére rendezhetik a vagyoni viszonyaikat, rendelkezhetnek a jövőben megszerzendő vagyonuk sorsáról és a szerződéskötés előtti időszakban szerzett vagyontárgyakról is. A házastársak közös vagyonukat a házasság fennállása alatt, illetve annak megszűnésekor szerződésben is megoszthatják, illetve megszüntethetik. Szakít az élettárs és viszi a gyereket „Mennyi tartásdíjat követelhetek Andrástól, hogy el tudjam tartani magamat és a fiunkat, az ötéves Bencét?” - ez foglalkoztatja most Sárát, aki hatéves élettársi kapcsolat után szakított Andrással. Kérdésére a Ptk. szinte napra pontosan három évvel ezelőtti módosítása ad választ. Eszerint az életközösség megszűnése esetén volt élettársától tartást követelhet az, aki önhibáján kívül nem képes eltartani magát, feltéve, hogy az életközösség legalább egy évig fennállt és az élettársak kapcsolatából gyermek született. Márpedig ez a feltétel Sáráéknál fennáll. Kivéve, ha a tartásra az arra kötelezett, vagyis András nem képes, mert ezáltal a saját megélhetését veszélyeztetné, magyarán nincs annyi pénze, hogy abból fizessen tartásdíjat. Ám az is kizáró ok, ha a tartást követelő, azaz Sára magatartása járult hozzá az élettársi kapcsolat megszűnéséhez, vagy ha az életvitele súlyosan kifogásolható - például alkoholfüggő -, illetve ha a kapcsolatuk megszűnése után Andrásnak vagy új párjának az érdekeit durván sértő magatartást tanúsított. Bármelyik esetben András mentesül az alól, hogy el kelljen tartania Sárát. Az érdemtelenség elbírálásakor persze figyelembe kell venni az arra hivatkozó András magatartását is. A hosszadalmas vitát előzhetik meg az élettársak, ha közjegyző előtt közokiratban rögzítik, hogy a tartásra köteles élettárs tartási kötelezettségének meghatározott vagyontárgy vagy pénzösszeg egyszeri juttatásával tesz majd eleget. Ez esetben a juttatásban részesített élettárs a jövőben akkor sem követelhet tartásdíjat, ha arra a törvény alapján jogosulttá válik. Fontos, hogy a tartásra a volt élettárs a külön élő házastárssal és a volt házastárssal egy sorban jogosult. A rokontartás közös szabályait kell megfelelően alkalmazni a tartás mértékére, szolgáltatásának módjára, időtartamára és ezek megváltoztatására, a tartási igény visszamenőleges érvényesítésére, a tartáshoz való jog megszűnésére és a tartás megszüntetésére azzal, hogy az élettársi tartáshoz való jog megszűnik akkor is, ha az arra jogosult újabb élettársi kapcsolatot létesít vagy házasságot köt. Bence tartása alól azonban csak nagyon kivételes esetben adható András számára felmentés, a közös gyermek tartásáról a szülőknek ugyanis elsősorban közösen kell gondoskodniuk. Az élettársi kapcsolat alatt vagy annak megszűnését követően a közjegyzőnél kötött megállapodás alapján a bíróság dönt a gyermek tartásáról. Akkor érdemes vagyonjogi szerződést írni, amikor még dúl a szerelem Meghatározhatják, mely tárgyak kerüljenek a felek közös, illetve különvagyonába Rögzíthetik, milyen vagyontárgyat vagy menynyi pénzt kell a tartásra kötelezettnek adnia
