Szekszárdi Vasárnap 1993 (3. évfolyam, 1-51. szám)

1993-05-30 / 21. szám

_ , SZEKSZÁRDI 374 VASARNAP 1993. MÁJUS 23. ,Milliós csemegék' Ki mondja meg, mennyit ér egy ingatlan? Az ingatlan-értékbecslés szakmába vágó kérdései ezek, melyeket teljes biztonsággal a szakemberek tudnak megválaszolni. Sokan próbálkoznak hasraütésszerűen meghirdetni egy lakást, házat, szőlőt, kihagyva a becslőt, a pénzmegtakarítás érdekében. Pedig egy jó, szakszerű becslés sokkal kelendőbbé tenné az ingatlant, mert - közvetítők is mondják hónapok óta vannak náluk olyan lakások, amelyek azért nem kelnek el, mert a tulaj mereven ragaszkodik az általa kitalált árhoz. Ingatlanbecslés házilag Jobb tehát rábízni jóhírű, becsületes szakemberre a valós érték megállapítását. Ha otthon, TÁJÉKOZÓDÓ JELLEGGEL próbálkozik valaki, akkor tudnia kell, hogy egyben jogi, műszaki és gazdasági embert helyettesít, amikor leteszi maga elé az A/4-est. Egy családi ház árának megállapítását mindenekelőtt azzal kezdje, hogy kéznél legyen egy 90 napnál nem öregebb tulajdonosi lap és tisztában kell lennie az ingatlant terhelő Jegyzetekkel". Mert tudják, hogy mennyit ér egy (abszurd példa) 60 m

2-es panellakás 3 milliós jelzáloggal terhelve, vagy egy családi ház, amelyen az ötéves unokának örökös haszonélvezeti joga van? Szóval, háromféleképpen végezhetünk el egy értékmegállapítást. Egyik módja, amit csak ritkán, és ha nincs más A hirdetési újságot bújó fej nem szokatlan látvány számunkra, hiszen magunk is voltunk már vagy vagy unk hasonló helyzetben. Emlékszünk apróhirdetések elmosódó oszlopaira, amelyeket piaci érdeklődésből, lakáseladás vagy éppen nehezen megszerzett vagyonkánk ingatlanba fektetése céljából olvasgattunk. Hányszor felmerült már a kérdés, hogy mennyivel ér többet majd a lakás, ha lesz telefon, ha lambéria kerül a falra, parketta a nappaliba, reluxa az ablak közé? lehetőség akkor használnak az, amikor a helyi kivitelezési költségeknek megfelelően kiszámolják az adott négyzetméter szerinti új előállítási árat és ezt csökkentik az avulás mértékében. Minden épületfajtának van egy meghatározott élettartama. Tégla családi ház vidéken 150-200 év, panel 80-100 év. így például, ha egy 100 m

2-es családi ház felépítési költsége ma Szekszárdon 33 000 Ft/m

2, tehát 3,3 M Ft, a ház tégla és 20 éves, ez idő alatt nem volt felújítva, akkor a mai építési költség kb. 13-10%-ával csökkentve 2,87-2,97 M Ft, valamint a telek ára. De ez a közművektől függően 20%-ot is változhat. Panel és jövő Lakótelepi lakás esetére jó a második, az összehasonlító módszer. Itt hasonló lakások négyzetméterárait kell összegyűjteni, és azokat átlagolni. Az információkat a szomszédok megkérdezésével, az illetékhivatal adataiból, szaklapokból és közvetítőktől lehet megtudni. Itt is értékmódosító tényező például a telefon, az egyedi gázfűtés, az extrák, a 45 m

2 alatti méret, 10 évnél fiatalabb kor, 1. vagy 2. emelet. Valamennyi kb. 2%-ot emel az értéken. De ha ellentétes tulajdonsággal rendelkezik az ingatlan az előzőekben felsoroltakkal, akkor ugyanez két százalékot jelent mínuszban. A harmadik módszer azt vizsgálja, hogy egy ingatlan működésétől milyen nyereségre lehet számítani az elkövetkezendő időre. Ez már igazán gazdasági szakembert igényel, aki például azt kiszámolja, hogy egy bizonyos telken benzinkút, raktár, étterem vagy hotel telepítése-e a gazdaságosabb. Adatkavalkád A megszerzett információkat a tapasztalt szakember könnyedén kezeli, van hozzá számítógépe és többéves gyakorlata. Még így is előfordul, sőt gyakori, hogy két jó nevű értékbecslő különböző értéket állapít meg ugyanarra az ingatlanra. Ez történt a Zánkai Gyermeküdülővel is, amelyet 1990-ben Horváth képviselő először 8,4 müliárdnak, majd 4,8 milliárdnak emlegetett, később, 1992ben egy brit cég 4 milliárdra értékelte, és az „A and D" Stúdió 2 milliárdra. Lehet, hogy nem kizárólag gazdasági szempontok befolyásolták a végeredményt, a nem tudni még magyar állami vagy félig olasz tulajdonú ingatlannál. De ebből is látszik, még az is befolyásoló tényező, hogy milyen céllal (eladás, vétel, hitelfelvétel, jelzálog, vagyonbevallás, illeték) készül az értékelés. Kismértékű, l°/o-os tévedés már százezreket, milliókat jelenthet. Könnyű kiszámolni de nem érdemes, mennyit ér egy egyszázalékos tévedés annak, aki a Bp. )Ü. kerületi szmj luxus lakótelep lakásainál vizsgálj Ott ugyanis 120-140 E Ft/m

2 áron f. tek fel 120-180 m

2-es „kéglik" (vagyonvédelmi információs rendszerrel, infra-távirányítós kapuval, telefonnal), azaz 35 millió Ft körül. Ezeket a lakásokat nem is hirdették, de azért elkelt mindegyik. Nem csoda, hiszen a felső középosztályt célozta meg ez a beruházás. Vásárolni lakást vagy építeni? Nehéz a kérdés, nehéz a válasz. Főleg úgy, hogy a nyugateurópai országokhoz képest, ahol egy építkezés 80-90%-át is fedezni tudják a hitelekből, Magyarországon csak 20-22%-át, azt is 10 százalékos kamat mellett, és nem a nyugati 2 százalékkal. Kranyecz Zsuzsa íuneri épmSTUTTGART UDVAR 1993. május 29-30.930-13.00. A hét végén nyitja meg kapuit az Ingatlanbörze, ahol is egy helyen lehet majd lakást, házat, irodát, telket keresni, kínálni, cserélni. Mint annyi más dolognak, ennek a csereberének is vannak írott és íratlan szabályai, amelyeket már csak azért is illik betartani, hogy a nevezetes Murphy-törvény - „Ami el tud romlani, az el is romlik" - minél később vagy soha ne érvényesüljön a saját gyakorlatunkban. A most következő néhány „igazság" mókásnak tűnik, de ne feledjék; valamennyi a mindennapok jó és rossz tapasztalataiból származik! ALAPTÖRVÉNY A pénzedhez mérd vágyaidat és számolj azzal, hogy minden lakásra költeni kell, hogy a te otthonod legyen! Folyományok: 1. A vételár 80%-a legyen a zsebedben vagy szerezd meg támogatásként! 2. A vétel előtt győződj meg róla, hogy hitelképes vagy-e, és mekkora az az összeg, amelyre bizton számíthatsz! 3. Munkanélkülit még a bank is húzza. A MINABEX PIACI TÖRVÉNYEI 1. Attól vegyél házat, aki igazolni tudja, hogy az övé és nem névrokonáé! BONJÁTÉK 2 Ingatlanbörze 1993.. május 29-30. STUTTGART UDVAR 2. Győződj meg róla, hogy a ház teljes egészében az eladó(k) telkén épült vagy ha lakás, akkor nem adták-e el két nappal ezelőtt másnak is! 3. Tudd meg, hogy a vételárat az eladó(k)nak kell-e kifizetned vagy a végrehajtónak! A MINABEX PIACI TÖRVÉNYEK GALLAI-FÉLE FOLYOMÁNYA Biztosítsd magad, hogy a vételár kifizetését követően tulajdonodba és használatodba is kerül a lakás! A MANDÁTUM BIZONYTALANSÁGI ELVE Vigyázz, hogy a tulajdonnal együtt ne vedd meg a szomszédok haragját! A BIZONYTALANSÁGI ELV RANGA-FÉLE KITERJESZTÉSE Kérdezd meg, kik lennének az örökösök, nehogy később alacsonynak tartsák a vételárat! A TELINFORG VÉTELÁRRA VONATKOZÓ TANTÉTELE Az eladó(k) adósságait magad rendezd a vételárból - vele együtt ha nem akarsz adós maradni! A VÉTELÁRRA VONATKOZÓ TANTÉTEL NAGYNÉ-FÉLE KIEGÉSZÍTÉSE Mással közösen akkor vásárolj, ha az ő pénzén veszed és nyerni akarsz! AZ N & K TALÁROS SZABÁLYA A saját pénzedet már haszonélvezeti jog bejegyzésével is biztosíthatod! A TALÁROS SZABÁLYBÓL SZÁRMAZÓ KISS-FÉLE ALAPTÖRVÉNY A saját vételi szerződésedet ne magad készítsd, mert az orvos sem gyógyítja magát, pedig praxisban van! A PRAKTIK ALAPAXIÓMÁJA Sohase ítélj elhamarkodottan egy lakásról, ha berendezve nézted meg! AZ ALAPAXIÓMA HALMAI-FÉLE ÉRTELMEZÉSE Nem a bútor teszi a lakást! AZ OTP-INGATLAN „AMI KIMARADT" TÖRVÉNYEI 1. Legyél biztos benne, hogy a kezeseid a pénzintézetnél is megerősítik azt, amit az ötödik sör után ígértek! 2. Mielőtt a kiskorú gyermeked nevére megveszed az ingatlant, győződj meg róla, hogy jót teszel-e vele, mert lehet, hogy későbbi támogatásoktól fosztod meg, és röghöz kötöd. AZ INGATLANVÁSÁRLÁS PÉCS-FÉLE ARANYSZABÁLYA Csinálj hosszú távú tervet, döntsd el, hogy most mit tudsz elérni, mi a vágyad és ezeket a vágyakat milyen takarékossággal vagy egyéb módszerekkel (totó, lottó, itt a piros...) tudod megvalósítani. Sz. D. BONJÁTÉK - BONJÁTÉK - BONJÁTÉK - BONJÁTÉK A Szekszárdi Vasárnap két egymást követő számában az Ingatlanbörzével kapcsolatos írások végén egy számozott bonnal (1, 2) fog találkozni. A feladat annyi, hogy vágja ki a bonokat (mind a kettőt) az újságokból és a börze helyszínén, a Stuttgart Udvarban a börze ideje alatt hozzáférhető információs lapban található harmadik számozott bónnal kiegészítve (egy névvel ellátott borítékba téve) a kihelyezett gyíytőládákba dobja be! Figyelem! Csakis a három számozott bónt tartalmazó borítékok számítanak érvényesnek! A nyereménysorsolás 1993. május 30-án, vasárnap 12 óra 50 perckor a Stuttgart Udvarban lesz.