Újpest, 1995 (3. évfolyam, 1-26. szám)
1995-03-18 / 6. szám
✓ Újpesti Vagyonkezelő Rt. Megörökölt kötelezettségek, új feladatok Amióta lehetővé vált a korábban tanácsi, majd ön- kormányzati bérlakások kedvezményes megvásárlása, igen sok család élt ezzel a lehetőséggel. Többségük kételyekből származó félelmek alapján döntött így, hiszen a kedvezőtlen gazdasági folyamatoktól, a „beígért” piaci lakbérektől féltek. Persze akadtak azért olyan lakásbérlők is, akik a gyorsan megszerezhető magas haszon reményében döntöttek a vásárlás mellett. Az újpesti önkormányzati lakások értékesítéséről és az ezzel együtt járó feladatokról, Pákozdi Kálmánnal, az újpesti Vagyonkezelő Részvénytársaság (ÚVRT) vezér- igazgatójával beszélgettem. Sok elvárás - kevés pénz A Munkásotthon utcai irodaépület vezérigazgatói szobája tükrözi azt az ésszerűséget tisztelő értékrendet, amely a határozott föllépésű, dinamikus házigazdára, Pákozdi Kálmánra oly jellemző. A középkorú férfi irodájának falán a régi Buda és Pest térképe fölött oklevél, amelyet a Magyar Gazdasági Kamara címzett a mai részvénytársaság jogelődjének: a Fővárosi IV. és XV. kerületi Ingatlankezelő Vállalatnak. Kézenfekvő tehát, hogy vendéglátómtól - aki nem mellékesen sok évi államigazgatási vezetői és műszaki irányítói tapasztalatokkal egyaránt rendelkezik - elsőként az UVRT létrejöttéről és jelenlegi helyzetéről tudakozódtam:- 1992-ben az addig közös székhellyel működő IV. és XV. kerületi Ingatlankezelő Vállalat szétvált. Az önkormányzat testületi döntésének megfelelően a IV. kerületben jogutódként - 1993 elején -, megalakult az Újpesti Vagyonkezelő Részvénytársaság. Ez egyúttal azt is jelentette, hogy az ÚVRT-hez kerültek a „megörökölt jtö- telezettségek” és az újabb feladatok - mondja a vezér- igazgató. Szavaiból kitűnt, hogy az önkormányzati tulajdonú vagyonkezelő szervezet működésére a „félpiaci jelleg” a megfelelő meghatározás. Az ÚVRT működését ugyanis számos szigorú előírás korlátozza, de a szabadpiac másfajta játékszabályaihoz igazodó partnerekhez is rugalmasan kell alkalmazkodniuk. Az önkormányzati tulajdonú társaságnak tehát, viszonylag kis pénzből, de kőkemény gazdasági elvárások szerint kell boldogulnia. Márpedig a korábbi éveknél jóval több a kötelezettségük, hiszen nem csupán az ingatlanvagyon kezelése, hanem az optimális hasznosítás is a dolguk. Az átalakulás következtében - jegyezte meg vendéglátóm -, a korábbi 584 IKV alkalmazotti létszám töredékére csökkent. Az ÚVRT munkatársai köre jelenleg még a félszázat sem éri el. Ez nem jelenti ugyan azt, hogy a kis csapat szervezi a kerületi házak lépcsőházi fölújításait, a kéményellenőrzéseket és a számtalan apró, de nélkülözhetetlen tennivaló elvégzését, hiszen ez képtelenség volna! Az új szervezeti rend szerint az említett kezelői teendőket a régi házkezelőségekből alakult és ugyancsak önállóan gazdálkodó hat újpesti kft. látja el. Természetesen a sikeres gazdálkodás és a felelősséggel elvégzett munka érdekében az ÚVRT kft.-i is megbízásos szerződések alapján, más vállalkozókkal versengve végzik el a teendőket. Az ingatlanvagyon-kezelés működési hátteréhez még hozzátartozik az a tény is, hogy a hat területi kft.-n kívül további két egység is tevékenykedett. Ám a gyakorlati hibajavítással és fölújításokkal foglalkozó két kft. fölszámolása most van soron. A fölszámolás azért vált szükségessé, mert a szóban forgó két szervezet nem volt versenyképes. A megbízók rendre tapasztalták, hogy akadnak náluk olcsóbban, pontosabban és gyorsabban dolgozó újpesti vállalkozók. A vezérigazgató külön aláhúzza azt is, hogy a korábban előforduló „párhuzamos munkavégzést" felszámolják. A takarékos gazdálkodás és az ésszerűség azt követeli, hogy a szerződéseken alapuló ingatlankezelések az kft- ben történjenek, míg a koordinálás, a hasznosítás irányítása és az ellenőrzés a törvények és önkormányzati előírások szerint a részvénytársaságra hárul. Bizonytalanságok az értékbecslés körül Tudakolván, mekkora vagyon kezelője az ÚVRT. Pákozdi Kálmán azt válaszolja, hogy a 21 ezer önkormányzati tulajdonba került újpesti lakást, mintegy 11 milliárd forintot adott át működtetés megalakulásához az önkormányzat a társaságnak. A 21 ezer lakásból, az 1995. március eleji összesítés szerint, mintegy nyolcezer még önkormányzati tulajdonban van. Ezekből mintegy kétezerötszáz paneles házban található, míg öt és fél ezer hagyományos építésű. Ami az elmúlt öt év alatt eladott mintegy 13 ezer lakást illeti, az éves összesítést tartalmazó táblázat szerint a legtöbben 1993-ban és 1994-ben döntötték el, hogy élnek a kedvezményes áron fölkínált lakásvásárlási lehetőséggel. Ezek az adatok azonban összefüggnek az 1994 tavaszán életbe lépett új lakástörvény nyújtotta újabb lehetőséggel. Ezt megelőzően 1994-ig a törvény tiltotta az öt éven belül épült lakásokat és épületek eladását. Ami az adás-vétel rendjét, az árkialakítási szisztémát illeti, a kérdés napjainkban ismét a figyelem homlokterébe került. Ez érthető is, hiszen az alanyi jogon megvásárolható önkormányzati ingatlanok kedvezményes vásárlásának határideje március 31-én lezárul. Arról van szó, hogy a törvényi határidő lezártáig a jelenlegi önkormányzati lakások bérlői - amennyiben az ingatlant az RRT (részletes rendezési terv) nem érinti -, alanyi jogon megvásárolhatják otthonaikat, mégpedig igen kedvező föltételekkel. A vételár az 5-15 éven belül épített, illetőleg fölújított lakások esetében a forgalmi érték 30 százaléka, míg a 15 évnél régebben épített ingatlanoknál ez az összeg a forgalmi érték 15 százaléka. Kedvező elbírálás Újpesten az önkormányzat állásfoglalása szerint kedvezőbb az elbírálás abban az esetben, ha a megvásárlandó ingatlan az eladási évben éri el a 15 évet, mivel a bérlők ez esetben a forgalmi érték 15 százalékát kell csak fizessék. A vezérigazgató szerint néhányan azzal sincsenek tisztában, hogy a forgalmi érték megállapítása miként zajlik. Ezt minden esetben értékbecslő szakértők végzik, mérlegelvén az épület általános műszaki állapotát, a lakás alapterületét, építésének idejét és a város településszerkezetében elfoglalt helyét. Áralakító tényező tehát az építési mód is, továbbá azt is figyelembe veszik, hogy az ingatlan a földszinten, vagy éppen aX. emeleten található. Az azonban már nem értékbeadási mérlegelés tárgya, hogy milyen a lakáskarbantartottság szintje. Az ily módon kialakított értékesítési árak jóval a szabadpiaci forgalmi érték alatt vannak. Vendéglátóm példaként említi, hogy napjainkban egy átlagos újpesti panellakás négyzetméterenkénti szabadpiaci ára 40 ezer forint, míg átlagosan 25-30 ezer forintot kémek a hagyományos építésű lakások négyzetméteréért. Ehhez képest az önkormányzat által eladásra kínált bérlakások az ott lakók számára töredékként megvásárolhatók. A törvény szerint további lehetőség még a kedvezményes kamatú részletfizetés is. És abban az esetben, ha a bérlő egy összegben fizeti a lakás ily módon meghatározott árát, a 10 százalék fölötti hányadra további 40 százalék árkedvezményre számíthat. A kerületben azonban akadnak olyan lakásbérlők is, akik mégsem vehetik meg teljes rendelkezési joggal bérleményeiket. Fia a lakás például Káposztásmegyer II. övezetében, vagy más olyan területen van, ahol a telekkönyvi hiányosságok miatt a tulajdonos megnevezése nem lehetséges, az ÚVRT csak előszerződést köthet, mivel a birtoklapon az épület még csak „szántóföld". Az előszerződés értelmében ugyan az eladást végző szervezet - ÚVRT - kötelezettséget vállal arra, hogy a föld- hivatali rendezés után létrejövő eladási szerződésben az előszerződéssel azonos feltételeket szab. Az előszerződés ennek dacára sem jó a vevőnek, sem pedig az értékesítést végző vagyonkezelő szervezetnek. Az előszerződésben foglaltak például csakis az eredeti szerződő bérlőre vonatkoznak. Következésképpen, ha az előszerződéssel rendelkező tulajdonos eladja a lakást, az új lakó nem írattathatja a nevére a lakást. Az új vevő továbbá arra sem számíthat, hogy az előszerződésben foglalt jogok őt is ugyanúgy megilletik, mint elődjét. Az ÚVRT számára pedig azért kölönc az ilyen előszerző- déses eladás, mert az ingatlanok kényszerkezelése az ő gondja. Igaz, az apadó költségeket az előszerződött tulajdonosokra terhelik. Ám a korlátozott tulajdonú házban értelemszerűen nem működhet a teljes jogú ügyintéző társasházi szervezet. Ez kényszerű helyzet, amelynek egyaránt kárvallottja a polgár és az önkormányzat, lévén az ÚVRT az önkormányzaté. Mindaz egyebek mellett azzal is jár, hogy a lakók ingatlani beruházásaikhoz bankkölcsönre sem számíthatnak. A kölcsön összegét ugyanis, nem létező tulajdoni lapra nem tudja följegyezni a pénzintézet. Kezelési gondok Ami az önkormányzati bérlakások kezelésének „technikáját” illeti a vegyes tulajdonú társasházakban, a vezér- igazgató elmondja, hogy a magánközösség által megállapított négyzetméterenkénti közös költség és a lakbér közötti különbözeiét, az ÚVRT minden esetben befizeti a társasházi közösségnek. A lakástulajdonosok és a közös képviselők azonban erről hajlamosak megfeledkezni, és a kezelési költségek bérlakásra jutó hányadát megpróbálják a vagyonkezelő szervezetre áthárítani. Természetesen ez nem megy! De az ingatlannal kapcsolatos teendők ellátásában - megbízásos alapon -, a kezelést végző kft.-k szolgáltatásait igénybe vehetik. Arra a kérdésre, mire számíthat az önkormányzati lakás bérlője, ha a törvényi határidőig - március 31-ig - szeretné lakását megvenni, Pákozdi Kálmán azt feleli, hogy vá- sárlási igényét kell csak bejelentse a Munkásotthon utcai irodaházban. Ezután 90 napon belül az ÚVRT - ha az ingatlant a részletes rendezési terv nem érinti - azt köteles eladni a bent lakó bérlőnek. Ha a törvényi határidő lejár, és a bérlő ezután dönt a lakásmegvásárlásról, akkor is elővásárlási joga van és az újpesti önkormányzat által alkalmazandó eladási rendszerben továbbra is több árképzési kedvezményre számíthat. Az persze már más kérdés, hogy milyen következményei lehetnek annak, ha a társasházi közösség a vegyes tulajdonú házban eladósodik, mivel például egyesek nem fizetik be tartozásaikat. Az ÚVRT-nek mindenesetre föl kell készülnie arra is, hogy az esetleg így kialakuló áldatlan helyzetben miként képviselje az önkormányzati bérlakások lakóinak érdekeit. Egri Tamara Lapzártáig még nem született arról döntés, valóban lejár-e március 31-én a kedvezményes lakásvásárlási lehetőség. Hiszen úgy tűnik, még ebben a hónapban módosítja a lakástörvényt a parlament. Amennyiben ez megtörténik, a tervezet értelmében november végéig élhetnének vételi jogukkal az önkormányzati lakások bérlői... (A szerk.) Pákozdi Kálmán, i az ÚVRT vezérigazgatója |
