XIII. Kerületi Hírnök, 2003 (9. évfolyam, 1-20. szám)

2003-05-31 / 10. szám

-Hírnök

BUDAPEST FŐVÁROS XIII. KERÜLET LAKÁS- ÉS HELYISÉGGAZDÁLKODÁSI KONCEPCIÓJA

Az elmúlt években jelentős bevételt eredményezett az önkormányzat számára a helyiségbérleti jogok értékesítése és az utána fizetendő 20% + áfa-igénybevételi díj. Az utóbbi időben azonban jelentős mértékben visszaesett a helyiségbérleti jogok iránti igény. Ennek oka egyrészt a bevásárlóközpontok és a magántulajdonú épületek gazdag üzlethelyiségkínálata, másrészt pedig a 2004. január 1-jével életbe lépő új jogi szabályozás.

A lakástörvény 77. §-a a következő rendelkezést tartalmazza:

„A törvény hatálybalépésekor önkormányzati tulajdonú helyiségre fennálló szerződés -ha a törvény eltérően nem rendelkezik - cserehelyiség biztosítása nélkül 10 évig nem mondható fel."

Fenti jogszabályból megállapítható, hogy az önkormányzat, mint tulajdonos, azokra a helyiségre, amelyek bérbevétele 1994. január 1. előtt történt, indoklás és cserehelyiség biztosítása nélkül a jövő év elejétől felmondhatja a bérleti jogviszonyt. A felmondási idő 1 évnél rövidebb nem lehet. Természetesen a bérlőt megilleti a bírósági út igénybevételének lehetősége.

Szakmai szempontból hátrányos lenne, ha a tulajdonos minden ok nélkül élne a kártalanítás nélküli felmondás lehetőségével. Ez ugyanis helyiséggazdálkodás kiszámíthatatlanságát és a helyiségbérleti jogok iránti további keresletcsökkenést eredményezné és ellentmondana az önkormányzat vállalkozást támogató eddigi gyakorlatának is.

A felmondás lehetőségének „lebegtetését” azoknál a helyiségeknél célszerű mérlegelni, amelyek helyiséggazdálkodási szempontból jó helyen vannak és a fizetett bérleti díj mértéke alacsony. Ha ugyanis a helyiség bérlője nem fogadja el a piaci bérleti díj fizetésére vonatkozó ajánlatot, mérlegelni lehetne a felmondás lehetőségét. Ugyancsak mérlegelni kell a felmondás lehetőségét azoknál a bérlőknél, akik rendszeresen és visszatérően nem fizetik a bérleti díjat, illetve az olyan tevékenységet folytatók esetében, akik ellen jogos panaszt tett a lakosság. A kerületfejlesztés által érintett helyiségek egy részét is szabaddá tehetnénk ezen az úton. Felmérésünk alapján a bérbe adott helyiségek 8%-át érintené a felmondás, vagyis az önkormányzati érdekek érvényesítése mellett megoldható a bérlők biztonsága is.

Mivel a lakástörvény a jövőre nézve a határidő nélküli használati jogot szerző bérlő részére 5 éves bérleti jogot biztosít, ezért célszerű és indokolt annak mérlegelése, hogy miként tudunk a helyiségbérlőkkel mindkét fél számára kedvező szerződést kötni. Vállalkozói és önkormányzati érdek a kiszámítható, hosszú távú és megfelelő hasznot hozó jogviszony fenntartása, ezért javasoljuk, hogy a legstabilabb bérlők esetében 10 évre, a többiekkel pedig öt évre szóló szerződést kössünk.

b) A helyiségbérleti díjak szerepe a lakások fenntartásában

Év

Bérleti díj (Ft)

Társasházban

Önkormányzati épületben

2000

875.259.193

176.887.328

2001

953.430.296

198.222.087

2002

1.078.602.596

218.159.469

2002-ben a lakásokra eső bevétel: 211,50 Ft/m^/hó

kiadás: 219,10 Ft/nrí/hó

veszteség: 7,60 Ft/m^/hó

A lakásokból származó bevételek az üzemeltetési költségeket igen, de a fenntartási költségeket nem fedezik. A fenntartási költség nagysága a karbantartásra fordított összegtől függ. A helyiségek bevételei fedezetet biztosítottak a lakóépületek karbantartási, felújítási költségeire, üres lakások felújítására, életveszély elhárítására, bontási munkálatokra.

c) Helyiségprivatizáció

Az önkormányzati tulajdonú helyiség bérlőjét elővásárlási jog illeti meg. Az 1990-es évek elején kezdődött privatizáció eredményeként a kerület legértékesebb helyein lévő, gazdaságosan hasznosítható helyiségállomány túlnyomó többsége értékesítésre került. Az így kieső folyóbevétel hiányzik az épületállományra fordítható felújítási források közül.

Az önkormányzat tulajdonában álló helyiségállományban külön csoportot képeznek az ún. gazdaságosan nem bérbe adható helyiségek. Ezek többsége rossz társasházi alapítással került az önkormányzat tulajdonába. Általában pincében vagy alagsorban vannak. Rendkívül rossz műszaki állapotuk, megközelíthetőségük és fekvésük alapján bérbe adásukra nincs lehetőség. Ezeket a helyiségeket az önkormányzat a Vagyonkezelő Rt.-n keresztül árverés útján értékesíti. Az értékesített helyiségek egyrészt bevételt jelentenek, másrészt nem kell utánuk közös költséget fizetni. A jövőben is folytatni kell ezt a gyakorlatot - szem előtt tartva, hogy ilyen értékesítésre csak a társasházakban lévő helyiségek esetében van lehetőség -, s így a gazdaságosan nem bérbe adható helyiségek száma minimálisra csökkenthető.

5. A kamatmentes társasházi kölcsön nyújtásának tapasztalatai, szerepe az épületek rehabilitációjában, a fejlesztés lehetséges útjai

A társasházak elsősorban az elavult épületszerkezeti egységek felújításához kémek hitelt. Ezt igazolja, hogy a hitelek majdnem 50%-át tetőfelújításra fordítják a lakóközösségek. Jelentős arányt képvisel a homlokzat-felújítás is (22%), mely többnyire az Újlipótváros területére koncentrálódik.

A rendelet megalkotása óta összességében cca. 250 M Ft értékű beruházás valósult meg, melynek következtében a lakóházak egy részének állaga javult.

Továbbra is gondot jelent a jelzálog bejegyzése, melyet a tulajdonosok kis számban hajlandók vállalni. Általában azok a társasházak jutnak hitelhez, amelyek egyéb más biztosítékot tudnak felajánlani. (Készfizető kezességvállalási nyilatkozat, közös, osztatlan tulajdonban lévő helyiség bérleti díja stb.)

A társasházak igényeihez igazodva 2001-től bővült a kamatmentes hitellel támogatott felújítási munkák köre, pl. utcafronti nyílászárók cseréje, mely mind városképi szempontból, mind energiatakarékossági szempontból kedvező változást idézhet elő.

A hitelt a társasházak rendszeresen törlesztik, a fizetési morál megfelelőnek értékelhető. Folyamatosan igényként jelentkezik a vissza nem térítendő támogatási forma bevezetése, mely főleg a Fővárosi Önkormányzat által évente egy alkalommal kiírt pályázat alkalmával kerül előtérbe. Ezért javasoljuk megvizsgálni e forma bevezetésének lehetőségét azzal, hogy a költségvetés által biztosított keretek között, adott felújítások esetén azok a társasházak részesedhetnek vissza nem térítendő támogatásban, amelyek a főváros pályázatán is sikeresek.

6. Lakhatási és lakáshoz jutást segítő támogatási formák tapasztalatai, javaslat a továbbfejlesztésre

a) A Lakásért életjáradék - lakás előtakarékosságért rendszer

A kerületi önkormányzat képviselő-testülete 1997 nyarán hozott határozatot a Lakásért életjáradék - lakás előtakarékosságért rendszer bevezetéséről.

Egyre nagyobb gondot okoz ugyanis a kerület nyugdíjas lakóinak - különösen a megfelelő családi támogatással nem rendelkezőknek - öröklakásuk, családi házuk fenntartása. A rendszer eltér a szokásos élet- járadéki konstrukcióktól. Az életjáradékosok csoportja mellett a képviselő-testület létrehozta a járadékfizetők, a várományosok körét is.

A lakóingatlanát életjáradékért az önkormányzatnak felajánló nyugdíjast - a továbbiakban járadékost - a tulajdonjog átruházása fejében havonta fizetett pénzbeli juttatás, életjáradék illeti meg. Az életjáradék a lakás forgalmi értékétől, a járadékos korától és nemétől függ. Összege évenként emelkedik, az előző évi inflációráta szerint. A járadékost élete végéig lakáshasználati jog illeti meg.

Az életjáradéki rendszerhez a várományosi alrendszer kapcsolódik. Ez lehetővé teszi, hogy a lakások újra kerületi polgárok tulajdonába kerüljenek. A várományosokat a 4-12 éven keresztül teljesített rendszeres előtakarékosság jogosítja fel a lakásvásárlásra. A várományosok garantált lakáshoz juttatása érdekében az önkormányzat a befizetési idő letöltésétől számított 1 éven belül megvásárolható lakást biztosít számukra a kamatokkal növelt befizetések maximum 3-szorosát kitevő értékben. A vételárat ebben az esetben, részletekben lehet kiegyenlíteni. A törlesztési idő megegyezik a teljesített befizetési idővel. Amennyiben a befizetések háromszoros értékénél drágább lakás megvásárlása mellett dönt a várományos, úgy a különbözetet egy összegben kell megtérítenie.

Önkormányzatunk a rendszer működtetésére ez idáig 107 millió Ft-ot biztosított. Ez az alap szolgál a járadékfizetési kötelezettség és a várományosi befizetések különbségének kiegyenlítésére, illetve az adminisztratív költségek fedezetére.

A jelentős tájékoztató munka és az önkormányzatnak az a döntése, hogy életjáradékos oldalról a részvétel lehetőségét Budapest többi kerületére is kiterjesztette, végül azt eredményezte, hogy az életjáradéki rendszer beváltotta a hozzá fűzött elvárásokat.

Jelenleg a rendszerben 67 életjáradékost és 42 várományost tartunk nyilván. Ä rendszerben lévő ingatlanalap értéke közel 530 M Ft. 2002. december 31-ig a rendszer összes

1. bevétele 137.650.755 Ft (beleértve az önk-i hozzájárulást is)

2. kiadása 130.131.273 Ft volt,

3. a pénzmaradvány 7.519.482 Ft.

Az életjáradékos rendszer bevált, működőképessége fenntartható, mivel a várományos szerződések száma nem haladja meg az életjáradékos szerződések számát.

b) Helyi támogatás

A helyi támogatás iránti kérelmeket a Polgármesteri Hivatal Igazgatási Osztálya dolgozza fel, és terjeszti az elbírálási hatáskörrel rendelkező Lakásgazdálkodási Bizottság elé. A támogatás nem csak a kerületi lakosok gondjának megoldását teszi lehetővé, mivel kerületen kívüliek részére is nyújtható abban az esetben, ha a itt kívánnak új lakást építeni vagy vásárolni.

Annak megállapítása mellett, hogy a helyi támogatásokat szabályozó önkormányzati rendelet kiállta a gyakorlat próbáját, szükséges a jogszabály átdolgozása, mivel egyre nyilvánvalóbb, hogy a helyi támogatásokra vonatkozó kérelmeket nem hatósági, hanem tulajdonosi jogkörben kell elbírálni. Nagy az igény, ezért javasoljuk megvizsgálni annak lehetőségét, hogy önkormányzati lakás felújítására milyen feltételekkel lehetne helyi támogatást nyújtani. A fűtéskorszerűsítés tapasztalatát figyelembe véve a bérlők egy része önerővel is kész az önkormányzat tulajdonát gyarapítani annak érdekében, hogy lakhatási körülményei javuljanak. A helyi támogatást kizárólag korszerűsítéshez adnánk. Ezzel a lakások komfortfokozata tovább javulna, és így csökkenteni lehetne az „illegális” komfortosítást és az ezekből származó gondokat is.

c) A lakossági adósságkezelési program és lakbérhátralékosok helyzete

6 hónapon túli lakbérhátraléka 473 bérlőnknek van, mértéke 94,6 M Ft.

A hátralék behajtása érdekében

1. egy-két havi lakbérhátralékkal rendelkező bérlők részére fizetési felszólítás küldünk,

2. amennyiben a bérlő igényli, a hátralékra részletfizetési megállapodás kötünk (2002-ben 184 alkalommal került sor megállapodásra),

3. részlet elmaradása esetén felszólítást küldünk,

4. többszöri eredménytelen felszólítás után a bérleti szerződést felmondjuk,

5. a lakás kiürítésére és a hátralék behajtására peres eljárást kezdeményezünk (jelenleg 466 per van folyamatban),

6. peres eljárás alatt is folyamatosan keressük a megegyezés lehetőségét, alapítványi vagy önkormányzati támogatás lehetőségét, illetve a hátralék eltörlése mellett kisebb komfortfokozatú lakást ajánlunk fel,

7. amennyiben semmilyen segítő eljárás nem vezet eredményre, úgy a jogerős ítélet végrehajtását kezdeményezzük (1999-2002 között 30 esetben került sor végrehajtásra).

A lakbérhátralékosok ellen a Vagyonkezelő Rt. Jogi Alirodája közreműködésével indítjuk a pereket. Sajnos az általános gyakorlat az, hogy a bérlők túlnyomó többsége nem veszi komolyan az önkormányzatot, és mindaddig, ameddig jogerős bírósági ítélettel és már megkért végrehajtással nem rendelkezünk, semmit sem tesz adóssága rendezése ügyében. Azokban az esetekben, amikor a jogerős ítélettel is bírunk a lakás kiürítésére, de megegyezünk a bérlővel a hátralék megfizetésének üteméről, eltekintünk a kilakoltatástól.

A lakbérhátralék csökkentése érdekében folyamatos felvilágosító munkát is végzünk. Minden alkalmat megragadunk, és az ügyfeleket tájékoztatjuk arról, hogy milyen támogatási formát vehetnek igénybe hátralékuk csökkentésére, illetve annak elkerülésére, hogy hátralékot halmozzanak fel. Ennek eredményeként a nyilvántartott lakbérhátralék mértéke első ízben 1999-ben csökkent; az önkormányzat Szociális Osztályának segítségével 2002-ben alapítványi, fővárosi és a kerületi önkormányzattól több mint 36 M Ft támogatást kaptak a rászorulók.

A kintlévőség csökkentéséhez kettős érdekünk fűződik. Egyrészt gazdasági, mivel közel kéthavi lakbérről van szó. Másrészt a kisebb összegű tartozások kiegyenlítése könnyebb feladatot ró a bérlőre és az önkormányzatra. A rászorultak támogatásával, az adósokkal való következetes foglalkozással csökkenteni kívánjuk a kintlévőség mértékét, az adósok számát.

III. Önkormányzati lakásépítkezések

1. Helyzetértékelés

Elsősorban azt kell megvizsgálni, hogy szüksége van-e bérlakásépítésre, mi az elérendő cél?

Mint fentebb már írtuk, indokolt, hogy a jelenlegi közel 7731-es lakásszám 2006. év végére kb. 6000 db-ra csökkenjen, és ezen a szinten javasoljuk az önkormányzati bérlakások számát stabilizálni. Felmerül a kérdés, ha 1700-zal akarjuk csökkenteni a lakásszámot, akkor miért kell lakásépítést tervezni?

A kötelező jellegű lakásprivatizáció azt eredményezte, hogy az ön- kormányzatnak el kellett adnia az értékes, zömmel komfortos és összkomfortos lakásállományát. Az elmúlt évek kedvező tendenciája ellenére még mindig rossz az önkormányzati tulajdonban lévő lakások komfortfokozat szerinti összetétele. Továbbá figyelemmel kell lenni arra, hogy a fiatal és többgyermekes családok egy része - számuk 800-1000- re tehető - nem tud lakást vásárolni, problémájuk megoldása csak ön- kormányzati segítséggel lehetséges. Tapasztalataink szerint a családok többsége a magasabb - önköltségtípusú - bérleti díjat is vállalja annak érdekében, hogy korszerű otthonhoz jusson. A fiatalok esetében a garzonház (fecskeház) az önálló élet megteremtésének körülményeit biztosítja. A 2001-ben átadott épületünk pályázata során háromszoros volt a

jelentkezés, újabb lehetőség iránt azóta is folyamatos az érdeklődés. Célunk, hogy minden család komfortos lakásban lakjon. Ez pedig csak nagy anyagi erőforrásokkal és a fentebb írtakon túl lakásépítkezésekkel érhető el.

Lakásállományunk javítása érdekében az alábbi javaslatokat tesszük:

1. A megüresedő szükséglakásokat a jövőben ne adjuk bérbe. A társasházi szükséglakásokat a Vagyonkezelő Rt. közreműködésével - licitálási eljáráson kívül - elsősorban a szomszéd lakás tulajdonosának adjuk el. Áz önkormányzati épületben lévőket lakáscsatolásra használjuk fel, amennyiben erre lehetőség nincs, törölni kell a lakáskataszterből és ha lehetséges helyiségként hasznosítsuk.

2. A társasházakban lévő üres, komfort nélküli lakásokat ismételt bérbeadás helyett árverés útján vagy a Vagyonkezelő Rt. közreműködésével értékesítsük. A bérbe adott komfort nélküli lakásokat a bérlő részére ajánljuk fel megvételre.

3. Az önkormányzati épületben lévő komfort nélküli lakásokat - amennyiben a műszaki feltételei adottak és az épület nincs szanálási listán - komfortosítani kell, vagy meg kell vizsgálni a szomszéd lakáshoz való csatolás lehetőségét.

4. A társasházban lévő megüresedett kis alapterületű félkomfortos lakásokat - amennyiben az önkormányzati feladatok végrehajtását nem sérti — szintén ajánljuk fel megvételre.

5. Végül pedig folytatni kell azt a helyes gyakorlatot, hogy a rossz műszaki állapotban lévő önkormányzati tulajdonban lévő épületeket - amennyiben gazdaságosan nem rehabilitálhatók - le kell bontani és a bérlők részére jobb, magasabb komfortfokozatú lakásokat kell bérbe adni.

A javasolt megoldások azon túlmenően, hogy rendkívül forrás- és időigényesek, nem biztosítják a kívánt mértékben a lakások komfortösszetételi javulását, ezért mindenképpen szükség van több új - a Petneházy u. 61-63.-hoz hasonló - önkormányzati épület megépítésére. Az új építésű lakásokkal folytatható a megkezdett lakásmobilizáció, amely a szó régi értelmében vett minőségi lakáscserét jelent.

2. Az önkormányzati lakásépítkezések fejlesztésének tervei

a) Lakóépületek rehabilitációja

A Bulcsú u.-Lehel út-Dózsa György út-vasút által határolt terület rehabilitációs munkáinak megkezdésről a képviselő-testület 2001 júniusában döntött. A Bulcsú u. 11., Lehel u. 17/B-C, valamint Lőportár u. 7. szám alatti ingatlanokon lévő 47 lakásbérlő és 5 nem lakás céljára szolgáló helyiséghasználó kihelyezése 2002. év elejére befejeződött. 2002- ben a Szabolcs u. 12., 14., 16/A-B és a Dévai u. 7. sz. alatti épületekben lévő bérlők kihelyezésével folytatódott a terület-előkészítési munka. A tervek szerint a Bulcsú u. 11. sz. ingatlanon önkormányzati forrásból egy 66 lakásos, míg a Szabolcs utca-Dévai utcai telkeken egy 109 lakásos ház épülhet meg. Ezek a lakások biztosíthatják a jövőben a szanálásokhoz szükséges cserealapot.

2002- ben a Lőportár u. 5. sz. alatti utcafronti főépület teljes felújítása valósult meg. Áz épületben eredetileg 20 db lakás volt, melynek bérlői elhelyezést nyertek. A kialakított lakások közül 10 db összkomfortos és 5 db komfortos, összalapterületük 888 ar. Az udvari földszintes lakások egy része 2002-ben, további része pedig ez évben kerül bontásra.

2003- ban kerül előkészítésre a Lőportár u. 3/B sz. alatti lakóépület főépületének rehabilitációja, illetve az udvari szárnyak bontása.

2002-ben kiürítésre került a Jász u. 3. sz. alatti épület, melyben összesen 13 db lakás volt. Az építkezés ez év tavaszán megkezdődik és év végén 12 db komfortosított, összesen 536 nrí alapterületű lakással javul az önkormányzat lakásállománya. Tervbe vettük a Zsinór u. 37. sz. alatti épület 48 db, valamint a Mohács u. 18/A és 18/B sz. alatti épületek 126 db lakásának rehabilitációját is.

b) Új önkormányzati bérlakás és fecskeház építkezések

A képviselő-testület 2002-ben döntött a Lőportár u. 5. szám alatti ingatlanra Fecskeház, a Reitter Ferenc u. 13. szám alatti telekre önkormányzati bérlakás tervpályázatának kiírásáról. Ugyancsak döntés született a Béke u. 7. sz. alatti ingatlan előkészítéséről; itt fecskeház építhető.

A Vagyonkezelő Részvénytársaság kidolgozza a 10 lakásnál kevesebbet tartalmazó 100%-ban önkormányzati tulajdonú ingatlanok hasznosításának lehetséges formáit.

Az elgondolás szerint a koncepció maradéktalan megvalósítása esetén az önkormányzat - külső források igénybevétele nélkül 2005-2006- ban a szanálást követően közel 190-200 millió Ft felhasználható forráshoz juthat, mely a lakásépítési program megvalósítását segítheti elő.

c) Vállalkozói tőkéből épülő bérlakás konstrukció

Á bérlakás-építési program teljesítése fokozottabb állami és önkormányzati szerepvállalás esetében is igényli a magánszféra szereplőinek szerepvállalását a finanszírozói és kivitelezői oldalon egyaránt.

A bérlakásépítés középtávon kiemelt állami és önkormányzati feladat. Ez egyaránt fontos a társadalmi mobilitás, valamint a lakosság azon népes részének érdekében, akik nem engedhetik meg maguknak, hogy saját lakást vásároljanak és tartsanak fenn.

A Vagyonkezelő Rt. 2003. év első felében kidolgozza a vállalkozói tőkéből építendő bérlakás konstrukciót, ahol a vállalkozó saját tőkéből és hitelből épít bérlakást a befektető és az önkormányzat közötti együttműködés eredményeként. Az így épített lakásokat az alábbi formában lehetne bérbe adni:

1. Az önkormányzat meghatározott időre (10-15 évre) szóló bérlőkijelölési jogot szerez. A vállalkozó az általa felépített lakóépületre (vagy annak egy részére) szerződést köt az önkormányzattal bérlőkijelölési jog biztosítására.

Az önkormányzat vállalja a bérlők által fizetendő lakbér és a piaci lakbér közötti különbség megfizetését. Ebben az esetben a futamidő lejártával a lakások felett a tulajdonos szabadon rendelkezik. A bérlővel szerződést a tulajdonos köt, az önkormányzat kötelezettsége rászorultság esetén a bérleti díj kiegészítésére korlátozódik.

2. Kidolgozandó a lakóépület lízing útján történő hasznosítása. Ez esetben a beruházás költségét a lakbérekből 10-15 év alatt fizeti meg az önkormányzat; az épület ekkor lesz a tulajdona. Ez esetben a bérleti szerződéseket az önkormányzat köti és a beruházó részére lízingdíjat fizet.

Mindkét konstrukció esetén a lakóház üzemeltetésével kapcsolatban az önkormányzatnak nincs kötelezettsége. Amennyiben a bérlő szociális helyzete nem indokolja, a lakbér-kiegészítés mértéke csökkenthető vagy eltörölhető.

A rendszer előnye, hogy a bérlakásszám növeléséhez nem szükséges az azonnali forrásigény biztosítása. A konstrukció kombinálható tartós bérlet és lízing, valamint bérlet és részletfizetés összekapcsolásával.

A rendszer életképességéhez azonban elkerülhetetlen feltétel az, hogy a bankok vonzó üzleti lehetőségként értékeljék a bérlakásépítés hosszú távú, akár 15 éves finanszírozását.

Összességében 2006-ig 500 önkormányzati bérlakás megépítését tervezzük. Szándékaink valóra váltásának feltétele azonban az, hogy ön- kormányzatunk külső forrásokhoz tudjon jutni.

IV. A lakás- és helyiséggazdálkodási koncepcióban 2006-ig elvégzendő feladatok összefoglalása

1. Az önkormányzat tulajdonában álló lakások komfortösszetételének javítását figyelembe véve folytatjuk a lakásprivatizációt és a kis alapte-