XIII. Kerületi Hírnök, 2003 (9. évfolyam, 1-20. szám)
2003-05-31 / 10. szám
HÍRNÖK ______________BUDAPEST FŐVÁROS XIII. KERÜLET LAKÁS- ÉS HELYISÉGGAZDÁLKODÁS! KONCEPCIÓJA A z Önkormányzat Képviselő-testülete 2003. áprilisában értékelte a lakás- és helyiséggazdálkodási koncepció végrehajtásáról szóló beszámolót. Egyetértett a témakörben megfogalmazott új koncepció 2003-2006. időszakra vonatkozó feladataival. • • Budapest Főváros XIII. kerület Önkormányzatának Lakás- és helyiséggazdálkodási koncepciója 2003-2006 Előszó A képviselő-testület az 1999. február 11-i ülésén fogadta el az önkormányzat 2003-ig szóló lakás- és helyiséggazdálkodási koncepcióját. Beszámolónkban visszatekintünk a kitűzött feladatokra, értékeljük a végrehajtás érdekében tett intézkedések eredményeit. A tapasztalatokat összegezve felvázoljuk a következő négy év céljait, megfogalmazzuk az ezek eléréséhez szükséges tennivalókat és meghatározzuk a végrehajtáshoz nélkülözhetetlen eszközöket. Meggyőződésünk, hogy az új lakás- és helyiséggazdálkodási koncepció csak akkor lesz sikeres, ha felvázoljuk a fejlődés eddigi eredményeit, rámutatunk az észlelt hibákra, levonjuk az ezekből adódó következtetéseket, elérhető, reális és a jelenlegi jogszabályi körülményekhez igazodó célokat fogalmazunk meg, a lakás- és helyiséggazdálkodást továbbra is egységesen kezeljük. Az előteijesztés első fejezetében röviden összefoglaljuk az elmúlt négy év munkájának fontosabb tapasztalatait. A második fejezetben a lakás- és helyiséggazdálkodás főbb területein végzett munkánkat elemezzük, és meghatározzuk a 2006-ig szóló tennivalókat. Végül a IV. fejezetben összegezzük a 2003-2006 közötti időszak feladatait. Célunk, hogy a képviselő-testületnek bemutassuk azt az utat, ahonnan indultunk, ahol jelenleg vagyunk, és ahova a közeljövőben el kívánunk jutni. I. AZ 1999-BEN MEGFOGALMAZOTT LAKÁS- ÉS HELYISÉGGAZDÁLKODÁSI KONCEPCIÓ TELJESÍTÉSÉNEK ÉRTÉKELÉSE A képviselő-testület négy éve fogadta el a XIII. Kerületi Önkormányzat lakás- és helyiséggazdálkodási koncepcióját. A meghatározott feladatok részletes teljesítéséről a mellékletben számolunk be. Ez a koncepció szabta meg az elmúlt években az önkormányzati lakás- és helyi- ségvagyon hasznosításának elveit. Az elvégzett munka jól szolgálta az önkormányzat célját, az igényesebb gazdálkodást, a kerület vagyonának gyarapítását. Munkánkat nehezítették azok a jogszabályok, amelyek akadályozták az önkormányzati lakásvagyon piacorientált működtetését. Számot adhatunk olyan, a kerületfejlesztést alapvetően befolyásoló tényezőkről is, amelyek túlmutatnak a korábbi évek gyakorlatán. Különösen szembetűnő változások láthatók a lakásépítkezések és egyes kerületi részek látványos megújulása területén. Az önkormányzat az elmúlt négy évben 1. bevezette a forgalmi érték alapon számított lakbérrendszert, 2. a fiatal házasok és élettársak részére az első lakás megteremtésének elősegítésére fecskeházat épített, 3. összkomfortos és komfortos lakások kialakításával épületrehabilitációkat hajtott végre, 4. új bérházat épített állami támogatással, 5. megkezdte a Szabolcs utcai rehabilitációt, melynek első lépéseként 9 db önkormányzati tulajdonú épületet szanált, teret biztosítva a jövőbeni lakásberuházásokhoz, 6. a kerületfejlesztéssel összefüggő ingatlanértékesítésekhez biztosította a jogszabályi kereteket, terület-előkészítéssel segítette a vállalkozókat, 7. az önkormányzati lakásvagyon megvédése érdekében átdolgozta a lakásértékesítési rendszert, 8. javította a bérlakások komfortfokozati összetételét és a piaci alapon bérbe adott lakások arányát. Az 1999-2002 között megvalósult önkormányzati lakásépítések Hajdú u. 3. „fecskeház’’ A képviselő-testület 2000. február 10-i ülésén döntött egy meglévő épület „fecskeházzá” történő átalakításáról. Az épület 33 korábbi bérlője az önkormányzat rendelkezésére álló lakások felhasználásával jobb körülnjények közé került kihelyezésre. Az épületben összesen 26 db 30-40 nrí közötti komfortos lakás került kialakításra. A beruházás 2001 végére fejeződött be, a lakások - elő- takarékosságot vállaló - 30 év alatti kerületi fiatal házasok, illetve élettársak részére kerültek bérbe adásra ideiglenes jelleggel, 5 éves időtartamra. A Csanády u. 19. sz. alatti egykori iskola lakásokká történő átalakítása A volt iskola lakásokká történő átalakítását a Vagyonkezelő Rt. ön- kormányzati forrás felhasználásával - a felújítási alap terhére - 47 789 000 Ft költséggel végezte el. A több ütemű beruházás eredményeként összesen 18 db lakás került kialakításra. A Pap Károly u. 8—10. sz. alatti épületrekonstrukció 2001 augusztusára befejeződött a Pap Károly u. 8-10. sz. alatti épületek teljes rekonstrukciója. A 156 db korszerűtlen, kis alapterületű lakás helyett ma 87 db új, komfortos és összkomfortos otthon található itt. Petneházy u. 61-63. Önkormányzatunk első új lakóház építése 2002 nyarán a Petneházy u. 61-63. sz. alatti ingatlanon valósult meg. A 68 db összkomfortos lakást létrehozó beruházás összköltsége 780 M Ft volt, melyhez az önkormányzat megpályázott és elnyert 188,7 M Ft állami céltámogatást. A lakásokon kívül egy teremgarázs (32 férőhellyel), továbbá egy felszíni parkoló (35 férőhellyel) is kialakításra került. A lakások 400 Ft/m^/hó költségalapú lakbéren kerültek bérbeadásra. A lakások bérlőit pályázat útján választottuk ki. A pályázat eredményeként végrehajtott lépcsőzetes cserék során 150 család helyzetén javíthattunk. Lőportár u. 5. 2002-ben a Szabolcs utcai rehabilitáció részeként a Lőportár u. 5. sz. alatti utcafronti főépület teljes felújítása valósult meg. Az épületben a korábbi rossz minőségű 20 db lakás helyett 10 db összkomfortos és 5 db komfortos lakás került kialakításra. n. A LAKÁS- ÉS HELYISÉGGAZDÁLKODÁS TAPASZTALATAI, A 2003-2006 KÖZÖTTI IDŐSZAK FŐBB FELADATAI 1. Törvényi feltételek bemutatása Az 1989-es politikai és gazdasági változásokat megelőzően a lakás- gazdálkodás állami feladat volt. Az állam által ún. célcsoportos lakáskeretből építtetett lakásokat Budapesten a Fővárosi Tanács leosztotta a kerületek között. A kerületi tanácsok ezekkel oldották meg lakásgazdálkodási feladataikat. A 1980-as évek közepére a központi lakásberuházás megszűnt. Az állam fokozatosan kivonult a lakásépítkezésekből. A rendszerváltás idején az alakuló önkormányzatok magukra maradtak, hiszen azok a rászorultak, akik a lakásépítkezéshez szükséges forrással nem rendelkeztek, továbbra is tőlük vártak segítséget. Az önkormányzatok megkapták a lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek tulajdonjogát, ugyanakkor „megörökölték” azokat a jogszabályokat, amelyek már nem feleltek meg a megváltozott követelményeknek. A gazdálkodás alapjait - összes hibájával együtt - a ma is hatályban lévő, többször módosított, 1993. évi LXXVIII. tv. teremtette meg. A köztudatban lakástörvényként ismert keretjogszabály az önkormányzati tulajdonban lévő lakások és helyiségek bérletét, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egységes szabályokat tartalmazza. A törvény legnagyobb előnye, hogy diszpozitív, vagyis engedő, ami azt jelenti, hogy csak a gazdálkodás (eljárás) keretét szabályozza, a részletszabályozást rábízza a tulajdonosra. A törvény felhatalmazza a képviselő-testületet, hogy bizonyos részleteket helyi rendeletben szabályozzon. A lakástörvény - megítélésünk szerint 1. ma már számos ponton nem felel meg az alkotmány azon elvének, mely a tulajdonformák egyenjogúságában nyilvánul meg, sérti a tulajdonnal való szabad gazdálkodást, nem felel meg a piacgazdálkodás mai követelményeinek, továbbá a tulajdonos önkormányzat kezét megkötve ellentétes a lakosság érdekeivel is. A lakástörvény megszületése óta a jogszabály átfogó módosítására annak ellenére sem került sor, hogy évek óta viták folytak az önkormányzatokat hátrányosan sújtó rendelkezéseiről. Gondolunk itt elsősorban a bérlő szociális helyzetének és önkormányzati lakásbérleti szerződésének „kapcsolatára”, a lakáscserékhez adandó tulajdonosi hozzájárulásoknál a megtagadás rendkívül nehéz és ritkán alkalmazható lehetőségére, az óvadék (kaució), valamint a lakásérték-különbözet alkalmazásának tilalmára, a bérlőkijelölési és bérlőkiválasztási jog problematikájára, az 5, illetve 10 év utáni helyiségbérlet felmondásának lehetőségére. Megállapíthatjuk, hogy az önkormányzati lakásvagyonnal való gazdálkodás - nem is beszélve annak örökölt műszaki állapotáról és komfortfokozatáról - jelentős hátrányt szenved a magántulajdonban lévő lakásokkal szemben. A jogszabályok módosítása is szükséges egy hosszú távra szóló, a bérlő és a tulajdonos számára is biztonságot, kiszámíthatóságot nyújtó lakás- és helyiséggazdálkodási gyakorlat kialakításához. 2. Gazdasági feltételek bemutatása A Xm. kerületi lakás- és helyiséggazdálkodás gazdasági környezetének vizsgálatánál három alapvető körülményt és azok egymásra gyakorolt hatását célszerű számba venni. Ezek: 1. a tulajdonviszonyok vizsgálata, 2. a gazdasági környezetre való hatásgyakorlás, 3. a gazdaság szereplőinek alapfeladatai, érdekérvényesítésük lehetőségei. a) Lakásszektor Terveink szerint kerületünkben, az önkormányzati tulajdonban lévő lakások száma várhatóan a jövőben sem csökken 6000 alá. Jelenleg bérlakásokat szinte kizárólagosan az önkormányzat birtokol; ez hosszú távon nem tartható. Az önkormányzat meghatározó szereplője lehetne a bérlakáspiacnak, de helyzetéből adódóan korlátozottan az. A bérlakást keresők részéről az önkormányzatnak tartós és rövid távon kielégíthetetlen igénnyel kell számolnia. A jelenlegi helyzet megváltoztatása érdekében célunk 1. új önkormányzati bérlakások építése, 2. a meglévő lakásállomány korszerűsítése, 3. a vállalkozói bérlakásépítés támogatása. A magántulajdonú lakásállomány a következő években tovább növekszik. A vállalkozói lakásépítést az önkormányzat közvetett módon, a várospolitikai célkitűzéseit tükröző szabályozási terveken keresztül befolyásolja, ösztönzi. Áz önkormányzat piaci szereplő is. A 222 db önkormányzati ingatlan sorsa meghatározó lehet a kerület arculatának alakulásában, a lakásépítkezésben. Az önkormányzati bérlakások értékesítését a jövőben is a hosszú távú várospolitikai elképzelések megvalósításának rendeljük alá. Az önkormányzat a lakástulajdonosok infrastrukturális, életminőségi problémáitól sem mentesül. Pl. 1. a társasházakban élők nagy része önerőből nem képes felújítási (esetenként karbantartási) problémáit megoldani, 2. középtávon jelentkező probléma a panellakások halaszthatatlan felújítása. A társasházi épületek, a panelházak műszaki állapotának felmérésére és a jövőbeni sorsukra vonatkozó javaslatok kidolgozásában az államnak, az önkormányzatnak szerepet kell vállalnia, katalizátori szerepet kell betöltenie. b) Helyiségszektor Az önkormányzat ezen a területen piaci szereplő. Az elmúlt években munkánkra nagy hatással volt az, hogy az új helyi építkezések több ezer mr-rel növelték a kínálatot. Elsősorban ennek következtében csökkent a helyiségek iránti kereslet. A bérbeadásukból származó bevételek a lakásállományunk fenntartását támogatták. A jelenleg folytatott gyakorlat (a gazdaságosan nem bérbe adható helyiségek eladása) hosszú távon azt eredményezheti, hogy az állományból kiszűrhetők azok, amelyek fenntartása veszteséges. 3. A bérlakás-gazdálkodás tapasztalata a) Az önkormányzati bérlakásállomány összetétele Az elmúlt négy év alatt az önkormányzati tulajdonban lévő lakásállomány jelentősen változott, száma több mint 1000-rel csökkent, ugyanakkor javult a komfortösszetétele. Komfortfokozat 1999. 01. 01. 2003.01.01. Összkomfortos 697 759 Komfortos 2488 2538 Félkomfortos 1220 1056 Komfort nélküli 3963 3034 Szükséglakás 495 344 ÖSSZESEN: 8863 7731 A lakásállomány megoszlása társasházak és önkormányzati épületek szerint: Társasházban: Komfortfokozat 1999.01.01. 2003. 01. 01. Összkomfortos 690 665 Komfortos 1386 1405 Félkomfortos 911 790 komfort nélküli 1961 1624 Szükséglakás 323 218 ÖSSZESEN: 5271 4702 Önkormányzati épületben: Komfortfokozat 1999. 01. 01. 2003. 01.01. Összkomfortos 7 94 Komfortos 1102 1133 Félkomfortos 309 266 komfort nélküli 2002 1410 Szükséglakás 172 126 ÖSSZESEN: 3592 3029 A komfort nélküli és a szükséglakások aránya a komfortos és összkomfortos lakásokhoz viszonyítva csökkent. A kedvező változást többek között átgondolt és tervszerű lakásprivatizációval, nagyarányú szanálásokkal és önkormányzati lakásvásárlásokkal, jelentős mértékű komfortosítással, tömbrehabilitációval (Pap K. u. 8-10.), új lakások építésével (Petneházy u. 61-63.), valamint a szükséglakásként lealapított helyiségek lakásalapból történő kivonásával stb. értük el. A javulás ellenére a jelenlegi helyzet még nem kielégítő; jelenleg az önkormányzati lakásállományból mintegy 3300 db lakás komfortos vagy összkomfortos, a többi - az állomány 57,5%-a - félkomfortos, komfort nélküli, illetve szükséglakás. Ez az arány 1995-ben még 68% felett volt. b) Az önkormányzati bérlakások kezelése, fenntartása (társasházak, önkormányzati épületek) A tisztán önkormányzati épületekben az üzemeltetéssel kapcsolatos szolgáltatások az alábbi fő csoportokra oszthatók: házfelügyelői tevékenység ellátása, a közös területek takarítása, takaríttatása, műszaki hibák kivizsgálása, karbantartás, hibaelhárítás, gyorsszolgálati tevékenység, közműdíjak nyilvántartása, elszámolása, kiugró fogyasztások figyelemmel kísérése és az ezzel kapcsolatos intézkedések megtétele, távfűtési díjak számláinak ellenőrzése, továbbszámlázása, bérlemény-ellenőrzés. A szolgáltatási tevékenységet a pénzügyi lehetőségeink figyelembevételével tudjuk végezni. Áz elmúlt két évben a minimálbér emelésével
