Tanácsok közlönye, 1964 (12. évfolyam, 1-70. szám)

1964 / 14. szám

14. szám TANÁCSOK KÖZLÖNYE 169 nem a bérbeadónak minden esetben a lejárt bér 8 napon belül való megfizetésére kell a bérlőt felszólítania és csak e felszólítás eredménytelensége esetén élhet a felmondás jogával. (A Legfelsőbb Bíróság P. törv. II. 21.168/1963./2. számú határozata alapján.) Visszaélés a bérleti jogviszony folytatásának jogával. A 35/1956. (IX. 30.) M. T. számú rendelet (a továbbiakban: R.) 31. §-a lehetővé teszi, hogy azok a legközelebbi hozzátartozók, akik a bérlő lakásában laktak, a bérlő halála után a jogszabályban megjelölt sorrend szerint a bérleti jogviszonyt folytassák és ne legyenek kénytelenek a lakásból elköltözni. A bérleti jogviszony folytatásának jogát a lakásban nem lakó hozzátartozók gyakran arra igyekeznek felhasználni, hogy a bérlő halála után a megüresedő lakást megszerezzék, és amikor a bérlő közeli halálára lehet számítani, oda bejelentkeznek. Konkrét ügyben pl.: a bérlő unokája akkor jelentkezett be a nagyanyja lakásába, amikor azt kórházba szállították és nyilvánvaló volt, hogy onnan már nem fog visszatérni a lakásba. A bérlő a kórházban rövidesen meg is halt. A bíróság álláspontja szerint az unoka a bérleti jogviszony folytatására jogosult. A Legfelsőbb Bíróság elnökségi tanácsa a következőkre mutatott rá: A Ptk. 4. §-ának (1) bekezdése szerint a polgári jogok gyakorlása során olyan magatartást kell tanúsítani, hog}' a jog és érdek érvényesítése a társadalom érdekével összhangban álljon. A Ptk. 445. §-ának (2) bekezdése és a külön jogszabályként jelentkező 35,1956. (IX. 30.) M. T. számú rendelet 31. §-a lehetőséget ad arra, hogy a bérlő halála esetén egyeneságbeli rokona, vagy egyéb közeli hozzátartozója -— bizonyos feltételek fennállása esetén — a bérleti jogviszonyt változatlan tartalommal tovább folytassa. E rendelkezések a bérlő ott lakó családtagjainak lakáshasználati jogát védik. Adott esetben azonban az unoka a szüleinél lakott, nem pedig a nagyanyjánál. Eljárásának nyilvánvaló célja nagyanyja közeli halálára számítva a lakásbérleti jog megszerzése volt, a bérleti jognak ilyen módon történő megszerzése azonban a kifejtett elvekkel ellentétben áll. Ezért a bérleti jogviszony folytatására nem jogosult. (A Legfelsőbb Bíróság P. törv. eln. tan. 20.654/1963. számú határozata alapján.) A végrehajtási úton kihelyezett és az őt befogadó nyilatkozat alapján elhelyezni hajlandó személy közötti jogviszony helyes minősítése. A Ptk. 434. §-ának (1) bekezdése szerint a lakásbérleti jogviszonyt a bérbeadó és a bérlő szerződése hozza létre. A szerződés a felek akaratának kölcsönös és egybehangzó kifejezésével jön létre. [Ptk. 207. § (1) bekezdés.] A Ptk. 216. §-ának (1) bekezdése úgy rendelkezik, hogy a szerződési akaratot ráutaló magatartással is kifejezésre lehet juttatni. Ha valamely lakás (lakrész) kiürítésére kötelezett személy azt nem hagyja el önként és nem foglalja el a végrehajtási eljárás során felajánlott, az államigazgatási szerv által megfelelőnek tartott lakást, saját jogellenes magatartása következtében kerül abba helyzetbe, hogy kilakoltatják és más lakásba költöztetik. Ilyen esetben, ha a lakásba ténylegesen beköltözik, és azt állandó vagy ideiglenes lakásul használja, e ráutaló magatartása [Ptk. 216. § (1) bekezdése] szolgál alapjául — tartalmától függően — a bérleti vagy albérleti szerződés megállapításának. A beköltöztetett ugyanis nem származtathat anyagi előnyöket abból a jogellenes magatartásából, hogy önként nem tett eleget kiköltözési kötelezettségének, és a befogadó nyilatkozatot adóval sem kötötte meg a bérleti, illetve albérleti szerződést. Ellenkező álláspont elfogadása esetén az ilyen tárgyú perekben hozott jogerős ítéleteket az esetek túlnyomó részében nem lehetne végrehajtani. Ezt ugyanis az gátolná meg, hogy a végrehajtást szenvedő megtagadja a végrehajtása során részére biztosított bérleti vagy albérleti helyiség használatára vonatkozó szerződés megkötését. Végrehajtási úton történő tényleges beköltözésnél a lakáshasználati (bérleti, albérleti) szerződés sajátos módon a bérbeadó (bérlő) befogadási nyilatkozata és az államigazgatási hatóság végrehajtási aktusa eredményeként jön létre. Ha azonban a kihelyezett személy a helyiséget sem állandóan, sem ideiglenes jelleggel lakás céljára nem használja, abban egyáltalán nem tartózkodik, oda be sem jelentkezik, lakásbérleti (albérleti) jogviszony a kényszerkihelyezés ellenére sem jön létre. A kiköltöztetett személyt ugyanis nem lehet arra kötelezni, hogy a részére biztosított helyiségbe ténylegesen beköltözzék és azt használja is. Jogábán áll az államigazgatási hatóság által biztosított lakás helyett elhelyezéséről más módon gondoskodni. Ha a felajánlott lakásban csak bútorait helyezik el, albérleti jogviszony nem jön létre. Az albérleti jogviszony hiánya azonban nem gátolja olyan egyéb jogviszony létrejöttét, amelynek alapján a bútorai által elfoglalva tartott lakrész használati díját megfizetni köteles. Ha az ingóságainak máshová szállításáról nem gondoskodik, ez a magatartása olyannak tekintendő, amely ráutalólag kifejezésre juttatja a perbeli lakrész használatára vonatkozó szerződés létrejöttét. Ugyanez a magatartása megakadályozza a helyiségek más módon való hasznosítását is. Ezért az elfoglalva tartott lakrész használatáért ellenértéket köteles fizetni. Ennek összege azonban — a jogviszony eltérő jellegére tekintettel — nem szükségképpen azonos az albérleti díj összegével. (A Legfelsőbb Bíróság P. törv. III. 20.804/1963/3. sz. határozata alapján.) A szabadrendelkezésű lakás tulajdonosa akkor is keresetet indíthat az önkényes beköltöző ellen a lakás kiürítése iránt, ha az államigazgatási hatóságtól a R. 80. §-ának (6) bekezdése alapján eredménytelenül kérte annak kilakoltatását, vagy ha kérelmét az államigazgatási szerv a birtokvédelmi eljárás során elutasította. A Legfelsőbb Bíróság Polgári Kollégiumának 787. számú állásfoglalása szerint a R. 80. §-ának (6) bekezdésében foglalt rendelkezést alkalmazni kell ugyan a személyi tulajdonban levő szabadrendelkezésű lakásokra is — tehát az önkényesen beköltöző személy haladéktalan kilakoltatása a lakásügyi hatóság hatáskörébe tartozik — ha azonban a tulajdonos akár azért, mert az önkényes foglalás vitás, akár más okból nem kíván a lakásügyi hatósághoz fordulni az önkényesen beköltözött személy kilakoltatása végett, a Ptk. 191. §-ában említett eljárást igénybe veheti. Ha azonban a tulajdon jogcímén alapuló birtokláshoz való jogát kívánja elbíráltatni, ehhez nincs szükség az államigazgatási szerv birtokvédelmi eljárásának az igénybevételére sem, mert a vitás jogi kérdés elbírálása a bíróság feladata. Nem akadálya az eljárásnak az sem, ha a tulajdonos a per előtt a R. 80. §-ának (6) bekezdése alapján már kérte az államigazgatási szervtől az önkényes beköltöző kilakoltatását, de ezt a kérelmét elutasították. Ez nem azt jelenti, hogy az önkényes beköltözőnek joga van a lakás birtokában tartására, hanem csupán azt, hogy az államigazgatási szerv az önkényes beköltözés tényét nem találta megállapíthatónak. Az elutasító határozat nem teremt ítélt dolgot abban a kérdésben, hogy a tulajdonosnak joga van-e a lakás birtokára, e kérdés eldöntése tehát a bíróság hatáskörébe tartozik. De nem lenne anyagi jogereje az államigazgatási hatóság határozatának akkor sem. ha birtokvédelmi eljárás során hozták volna. A Legfelsőbb Bíróság XXIV. számú elvi döntése értelmében a tulajdonos ez esetben is a bí