Jogállam, 1927 (26. évfolyam, 1-10. szám)

1927 / 1. szám - A saját jelzálogjogról

A SAJÁT JELZÁLOGJOGRÓL. ranghelyet későbbi, esetleg rosszabb időkre, mikor személyi bonitása hitelalapként figyelembe már nem jöhet. Az is jelentős előny, hogy a hiteltárgyalásoknál egy meghatározott, telekkönyvileg már prsesens állapotra utalhat és a hitelezőnek az időközi bejegyzések veszedelmétől tartani nem kell. A telekkönyvi rangsor — jogunkban — egy állandó mozgásban lévő relatív egymásutánt állapít meg; a ranghely csupán pillanatnyi helyzet megjelölője, mert minden jelzálogjog gépiesen előlép, amint az előtte álló bármi okból megszűnt. A forgalom régóta szükségét érezte ez automatikus előlépés valamilyen korrektívumának, mert a tulajdonos eminens érdekét látta abban, hogy a kiesett jelzálogjog helyét ne szükségképpen a hátrább volt hitelező foglalja el, hanem azzal a tulajdonos rendelkezzék. A praxisban az ingatlankölcsön feltételeit a hitelező a telekkönyvi állás szerint határozza meg ; így aztán második, harmadik helyre sokkal súlyosabb feltételek mellett hitelez, mint a tökéletes biztonságot adó első helyre. Ha most az első zálogjog kiesik, a gépies előlépés kettős igazságtalanságot provokál. Elsőbben is az előlépett hitelező méltánytalan ajándékhoz jut, mert a maga drágább, súlyosabb feltételű követelése biztosításául nyert pozícióját véletlen folytán felcseréli olyan előnyös helyzettel, amelyre a hitel nyújtásakor nem számított, feltételei megszabásakor tehát figyelembe nem vehetett és amelyet semmivel ki nem érdemelt. A másik oldalon lehetetlenné teszi, hogy a tulajdonos az előlálló és felmondott terhet — ha szabad vagyona nincsen — megfelelő hitel igénybevételével elégítse ki. A saját jelzálogjog célját és az általa elérhető eredmények lényegét e szerint kettős irányban foglalhatjuk össze : korrigálja a tulajdonjog és a jelzálogjog találkozásából eredő méltánytalan következményeket és az ingatlan hitelképességét intenzívebben kihasználja azzal, hogy a benne potenciálisan nyugvó jogokat, előre elkészítve, forgalomképessé teszi. E gondolat, amely először a szász polgári törvénykönyvben, majd a porosz Landrecht «Eigentümerhypothek»-jében nyert intézményi alakot, ötletszerűen és formátlanul hosszú idők óta élt és fejlődött a mi gazdaságunk organizmusában is. Törvényes szabályozás hiányában a szükséglet által fölvetett problémákat az élet maga próbálta megoldani: például az első helyen álló kielégítendő jelzálogos hitelező és az új kölcsönt folyósító között engedményi ügyletet létesített és így a hátrább álló hitelezők előnyomulásának kizárása mellett biztosította a tranzakció lehetőségét; vagy bianco cessziókkal, «pro forma» bejegyzéssel és egyéb színlelt ügyletekkel tartotta fenn a jelzálogi bejegyzés formális életét. Mindez álarcos hitelügyletek azonban költségesek, bizonytalanok és jogalkati fogyatkozásaiknál fogva úgy a tulajdonosra, mint a hitelezőkre nyomasztólag és elkedvetlenítőleg hatnak. Nagy hiánya volt jogunknak, hogy a tulajdonos szóbanforgó érdekeit csak alkalomszerűen ismerte fel és csak elvétve, ott is rendkívül nehézkes