Gazdasági jog, 1943 (4. évfolyam, 1-10. szám)

1943 / 3. szám - Anglia jelzálogjoga és nyilvántartásai

130 (charge) és a közvetett zálogjog (lien). A birtokzálog és a közvetett zálogjog minden ingatlanra vonatkozólag, a terhelés (charge) azonban csak egyszerű hűbér (fee simple) és bérleti birtok (leasehold) jellegű ingatlanokra vonatkozólag alapítható. L A) 1. A birtokzálog szabályai egészen az 1925. évi Law of Property Act meghozataláig úgyszólván évszázadokon keresztül változatlanul maradtak. Ezek értelmében a birtokzálog jogilag szemlélve ingatlanbirtoknak alakszerű átruházása a hitelezőre azzal a kettős fenntartással, hogy az elzálogosító addig, amíg késedelemben nincsen, birtokban maradhat s hogy a zálogos birtok a tartozás pontos visszafizetése esetén visszaháramlik reá, az elzálogosítóra. Ennek megfelelően a birtokzálogot rendszertanilag a feltételtől függő ingatlan-birtokjogok, az ú. n. estates upon condition körébe is sorozzák. Minthogy adós birtokban marad, hatása gyakorlatilag a lex commissoria terhével alapított jelzálogéval azonos. — Birtokzálog-ügyleteket szinte kivétel nélkül hat hónapra kötnek, mert, — mint alább látni fogjuk — az adóst méltányosságból a szerződésszerű lejáraton túl úgyis kiváltási jog illeti. A birtokzálog a szigorú jog (common law) szerint való, jogszerű (at law), ha azt elsőnek s pecsétes okirattal (deed) alapítják: ,ennél a hitelező jogszerinti zálogot kap (mortgage at law) s ezzel megszerzi jogszerint (at law) a teljes birtokjogot (legal estate). Ha az első záloghitelezőnek nem pecsétes okmánnyal (deed), hanem egyszerű, alaktalan szerződéssel (signed writing) zálogosították ,el az ingatlant, úgy őt csak méltányossági jog (equity law) alapján illeti meg a zálogbirtok (mortgage in equity), amelyen tehát ebben az esetben nem szerez jogszerint (at law) birtokot( legal estate), hanem csak gyengébb jogot, méltányossági birtokot (equitable estate) — s hasonló lesz a joghelyzete minden további zálogos hitelezőnek is, bármilyen alakszerűségek mellett jött is létre a zálogszerződés. Az első zálogos hitelező jogszerinti birtoka alapján arra is jogosult, hogy a zálogos ingatlant akár azonnal is ténylegesen is birtokba vegye, amiben őt még a méltányossági bíróság sem akadályozhatja meg, — az adósnak helyzete tehát, akit csupán méltányosságból illet birtok (equitable estate), alig jobb a tűrt bírlalónál (tenant at sufferance). Ebből következőleg ő magán az ingatlanon további jogokat nem is alapíthat jogszerint (at law), hanem csak méltányossági jog (equity law) alapján, az ingatlant bérbe, haszonbérbe bármily rövid időre sem adhatja s azt saját jogán senkitől vissza nem perelheti. Az a hitelező, akit jogszerinti zálog (mortgage at law) illet, a birtokbavétel jogát mégsem gyakorolhatja időbelileg korlátlanul: erre csak tizenkét évig van joga a szerződésszerű lejárattól, vagy ezentúl az adós utolsó fizetményétől számítva, — ha pedig behelyezkedik az ingatlan birtokába, a méltányossági bíróságok gvakorlata szerint a beszedett hasznokról szigorú számadást tartozik adni s