A Jog, 1900 (19. évfolyam, 1-52. szám)

1900 / 2. szám - Az ingatlanok árverésénél előforduló egy bizonyos visszaélésről és annak megakadályozása módjáról

12 A JOG vételár között mutatkozik. Mindezek a rendelkezések azonban, miként azt a felhozott példa mutatja : a jelzett visszaélés megakadályozására, a törvény kijátszásának megakadályozására nem elégségesek. Minthogy azonban az ily visszaélés, a törvénynek a kijátszása semmi szin alatt meg nem tűrhető, módot és alkalmat kell keresni arra, hogy egyfelől ily visszaélés elő ne fordulhasson; másfelől hogy ha mégis előfordulna, megakadályozható legyen. Jelen értekezésem célja az: megbeszélés tárgyává tenni az esetet és mejelölni a módokat, a melyek alkalmasaknak mutatkoznak arra, hogy ily visszaélés elő ne fordulhasson ; ha pedig mégis előfordulna : orvosolható legyen. Arra nézve, hogy ily visszaélés elő ne fordulhasson, véleményem szerint az érvényben álló végrehajtási törvényben a mód meg van adva; arra nézve azonban, hogy a visszaélés, ha már tényleg bekövetkezett, orvosolható, megszüntethető legyen, meg kell vallanom, hogy a fennálló törvényben alkalmas és célra vezető módot, miután az ujabb árvetés elrendelése, a bánatpénz elvesztése stb. e részben a gyakorlati tapasztalatok szerint elégtelennek bizonyult, nem találok ; ily mód tehát csakis törvényhozási uton, a végrehajtási törvénynek novellaris kiegészitése által volna szerezhető; meg vagyok különben győződve arról, hogy abban az esetben, ha az árverés elrendelésénél az általam az alábbiakban javaslatba hozandó, a fennálló törvény rendelkezéseinek minden tekintetben megfelelő eljárási mód követtetik, a jelzett visszaélés nem fog előfordulni és ha mégis előfordulna, a 185. §-ban megjelölt jogi eszközök segélyével sikeresen orvosolható leend; igy tehát annak másnemű orvoslási módjáról nem lesz okvetlenül szükséges gondoskodni; jóllehet az alkalmas mód erre nézve is megtalálható. Annak okát, hogy ily visszaélés előfordulhat, én abban találom, hogy egyfelől a bánatpénz nem elég magas összegben állapittatik meg ; másfelől, hogy az árverési vevő az árverés jogerőre emelkedése és az utóajánlat beadására kiszabott határidő eredménytelen lejárta után azonnal birtokba léphet, vagyis tehát birtokba léphet már akkor, a mikor a csekély összegű bánatpénz lefizetésén kivül még mit sem teljesített, a vételárba még mit sem fizetett. Felismerve ekként az okot, a mely a visszaélésre vezet, könnyen megjelölhető a mód, a mely a visszaélés megakadályozására alkalmas ; ez pedig nézetem szerint abban állana, hogy egyfelől a bánatpénz a most szokásosnál magasabb összegben határoztatnék meg, másfelől az árverési teltételek akképen állapíttatnának meg, hogy az árverési vevő birtokba csak akkor léphessen, mikor az árverési feltételeknek már eleget tett: a vételárat és járulékait teljesen lefizette. Ily radikális mód követésére azonban sietek kijelenteni, a cél elérése végett szükség nincsen; és mert tartani lehet attól, hogy az árverési feltételeknek ily értelmű megállapítása a vevők versenyét megnehezítené, különösen pedig, mert az ily eljárás az árverési vevőnek azzal a kötelezettségével, hogy a hátralékos vételártól kamatot tartozik fizetni, összeegyeztethető csak ugy volna, ha az elárverezett ingatlan a vételár lefizetéséig zár alá vétetnék, azt elfogadhatónak és követendőnek nem tartom. Elégséges, véleményem szerint, a jelzett cél elérésére, de ez aztán valóban szükséges is, miszerint az árverési feltételek olyképen állapíttassanak meg, hogy az árverési vevő csak akkor léphessen birtokba, ha a teljesítést a vételár egy részének lefizetése által már megkezdette, a mikor tehát már ha nem is teljes, de elegendő biztosíték látszik fenforogni arra nézve, hogy az árverési vevő az itt szóban forgó visszaélést elkövetni nem fogja. E végből az árverési feltételekbe a következő határozatok volnának felveendők: 1. A bánatpénz a kikiáltási árnak nem 10, hanem 200/,0-ában volna meghatározandó. 2. A vételár első részletének befizetésére az árverés jogerőre emelkedésétől számított nyolc nap (az árverés napjától számított 16. nap) volna kitűzendő. 3. Kimondandó volna az árverési feltételekben, hogy a vevő a megvett ingatlan birtokába az árverés jogerőre emelkedése és az utóajánlat beadására kitűzött határidő lejárta után, utóajánlat be nem adása esetén is csak akkor léphet, ha a vételár első részletét már letétbe helyezte. Ezt a véleményemet, a mely az érvényben álló végrehajtási törvény rendelkezésein nyugszik és azoknak teljesen megfelel, a következőkkel indokolom : a végrehajtási törvény nem határozza meg azt, hogy bánatpénzül mily összeg teendő le, csakis az e részben figyelembe veendő irányelveket jelöli meg 150. §-ában, a melyben idevonatkozólag kimondja, hogy az árverési feltételeket akként kell megállapitani,hogy a végrehajtást szenvedő és a jelzálogos hitelezők érdekei sérelmet ne szenvedjenek, a vevők versenye pedig ne nehezíttessék. Annak meghatározása tehát, hogy bánatpénzül mily összeg legyen leteendő, az árverést elrendelő bíróság belátására van bízva. Nincs tehát kizárva az, ^ hogy a bíróság a leteendő bánatpénz összegét, a mely az e részben nyilván a hivatalos blanquetta útmutatása nyomán kifejlett gyakorlat szerint a kikiáltási ár 10°/o-ában szokott megállapittatni, ennél magasabb összegben állapítsa meg ; csakis arra kell ügyelni, hogy a bánatpénz összege tulmagas ne legyen, hanem olyan összegben állapitassék meg, a mely a körülményeknek a 150. §-ban kimondott irányelvek figyelemben tartásával megfelel; s egyfelől az árverés céljának elérésére kelló biztosítékot nyújt, másfelöl a vevők versenyét nem nehezíti. Eme irányelveknek megfelelőnek mutatkozik véleményem szerint a bánatpénznek a kikiáltási ár 20%-ában való megállapítása, mint a mely összeg tulmagasnak egyáltalában nem mondható. A vételára mostani gyakorlattal megegyezőleg két, legfelebb három részletben lenne fizetendő. Itt a súlypont arra helyezendő, hogy a vételár első részletének befizetésére lehetőleg rövid határidő tűzessék. Máskülönben az se volna éppen baj, ha az első részlet lefizetésére megfelelően hosszabb határidő tűzetnék ki, mert az árverési vevő ennek a határidőnek utolsó napját nem köteles bevárni, hanem jogában áll a vételár első részletét korábban is letétbe helyezni s ezzel azt a hiányzó előfeltételt, a melytől a birtokba lépése függővé tétetett, létesíteni. Ez a rendelkezés, a mely a teljesítést a vevőnek eminens érdekévé teszi, kiválóan serkentő kihatással lesz a vevőre, a ki ennélfogva a teljesítéssel sietni fog ; ha pedig késedelmeskedik és e miatt az ingatlant birtokba csak később veheti, ezt a köiülményt, mint saját mulasztásának eiedményét magának tulajdonithatja, jogsérelemről azonban egyáltalában nem panaszkodhatik. Az a kikötés, hogy az árverési vevő a megvett ingatlan birtokába egyéb feltételek fen forgása esetén is csak a vételár első részletének letétbe helyezésével lépjen: a törvény által meg van engedve, azért az árverési feltételekbe bízvást bevehető ; ugyanis a végrehajtási törvénynek 180. §-a világosan ugy rendelkezik, hogy a vevő részére a vételi bizonyítvány, a melynek alapján az ingatlant birtokba veheti s szükség esetén birtokba helyezést kérhet, az árverés jogerőre emelkedése után is csak abban az esetben adható ki a vevő részére, ha az árverési feltételek ellenkezőt nem tartalmaznak; a mely rendelkezésből a contrario következik, hogy az árverési feltételek ellenkező kikötést, tehát olyat is tartalmazhatnak, hogy a vevő részére a vételi bizonyítvány csakis későbbi időpontban — például az utóajánlati határidő lejárta után, utóajánlat be nem adása esetén, vagy tovább menve még ezentúl is, csak a vételár első részletének lefizetése után adassék ki. Ismételten kijelentjük és hangsúlyozni kívánjuk itt egyébként azt, hogy az árverési feltételeknek ily értelmű megállapítása következtében az árverési vevő birtokba helyezése, hacsak erre saját mulasztásával okot nem szolgáltat, halasztást nem szenved, mert hiszen szabadságában áll a vételár első részletét az árverés napjától számított 16-dik napon letétbe helyezni s ezzel facultative létesíteni azt az előfeltételt, a mely a birtokbalépéshez, illetve a birtokba helyezés kérelmezéséhez megkívántatik. Az ajánlott módozat mellett, ha a vételár két részletben fizetendő : az árverési vételárnak 60 — 70 százaléka, ha pedig három részletben : annak 50—60 százaléka lesz a bánatpénz beszámításával a bíróság rendelkezése alatt akkor, a mikor a vételi bizonyítványt, a mely a vevőt a birtokba lépésre feljogosítja, kiszolgáltatja. Ez az összeg nagyságánál fogva, kapcsolatosan az ujabb árverés kérhetésével, továbbá a kikiáltási ár 20°/o-ában meghatározott nagyobb összegű bánatpénz elvesztésében álló büntető rendelkezéssel és az esetleges különbözet megtérítésének veszélyével, a mely utóbbinak biztosítására első sorban a vételárnak már letétbe helyezett, bírósági rendelkezés alatt álló részlete is szolgál, véleményem szerint elegendő és hathatós biztosítékot fog nyújtani arra nézve, hogy a vevő az árverési feltételeket az e végre kitűzött határidőben pontosan teljesítse és a fentebb ecsetelt visszaélés elkövetésétől tartózkodjék. A mi a végrehajtási törvénynek megfelelő azt a gyakorlatot illeti, hogy az árverési vevő, miután az árverési feltételek ellenkező határozatot nem tartalmaznak, az ingatlant már a bánatpénz lefizetése ellenében birtokba veheti és annak minden hasznait és jövedelmeit beszedheti, gyakorlati szempontból helyesnek nemcsak azért nem tartható, mert ezzel az árverés célja kellőképpen biztosítva nincs és mert az ily eljárás a visszaélésnek tért enged ; hanem még azért sem, mert a gyakorlat