Polgári és gazdasági elvi határozatok. A Magyar Népköztársaság Legfelsőbb Bíróságának irányelvei, elvi döntései és állásfoglalásai (Budapest, 1980)

nostársak egyhangú határozatát kívánja meg (Ptk. 144. §), más esetekben pedig szótöbbséges határozatot ír elő [Ptk. 140. § (2) bek.] azzal, hogy a kisebbség a határozatot keresettel megtámadhatja (Ptk. 143. §). A közös tulajdonban álló házban levő lakásra (közös tulajdonban levő öröklakásra) vonatkozóan harmadik személlyel létesített bérleti jogviszony felmondással való megszüntetése azonban — jellegéből folyóan — általában nem tartozik azok közé a tulajdonosi jogosítványok közé, amelyeknek gyakorlásához a tulajdonostársak egyhangú vagy szótöbbséges határozatára van szükség. A lakásbérlet felmondására vonatkozó rendelkezések [Ptk. 441. §, 1/1971. (II. 8.) Korm. számú rendelet 71. és 73. §-a] mindegyik tulajdonostárs érdekét védik. A felmondási ok gyakran csak az egyik tulajdonostárs személyéhez kapcsolódik (pl. a szocialista együttélés szabályaival ellentétes, botrányos, tűrhetetlen magatartás), ezért az ilyen felmondási ok megvalósulása esetében a sérelmet szenvedett tulajdonostársat mindenképpen megilleti a számára jogvédelmet biztosító felmondás joga. A lakásbérlet önálló felmondására vonatkozó jogosultságból folyik, hogy a felmondási jogát gyakorló tulajdonostárs önállóan is jogosult a felmondás érvényességének megállapítása iránt pert indítani. Célszerűségi szempontok is e megoldás mellett szólnak. A felmondásra előírt határidő megtartása több tulajdonostárs esetében — különösen, ha ezek nem egy helységben laknak vagy közöttük külföldön lakó is van — nagy nehézségbe ütközhet, a végső soron a tulajdonostársak közös érdekének védelmét szolgáló felmondási jog gyakorlásának meghiúsulására vezethetne. Bár a tulajdonostársak mindegyike jogosult a dolog birtoklására és használatára, a tulajdonostársak a használatát és az ezzel együtt járó birtoklást a közös tulajdon megszüntetése nélkül is megoszthatják. A tulajdonközösségnek a Ptk.-ban szabályozott formája ugyanis — amint erre a törvény indokolása is rámutat — csupán az ún. jogközösség alapvető típusa, sajátos kötelmi jellegű jogviszony, amiből következik, hogy a tulajdonostársak belső viszonyára vonatkozó rendelkezésektől a tulajdonostársak megállapodással eltérhetnek. Olyan esetben tehát, amikor a használat és a birtoklás közössége — az említett jogosítványok gyakorlásának megállapodással történő megosztása folytán — megszűnt, a tulajdonostárs csak az általa használt és birtokolt dologrészre létesített bérleti jogviszony tekintetében gyakorolhatja önállóan a felmondás jogát. A felmondási jog önálló gyakorlásával kapcsolatban kifejtettek nem vonatkoznak az 1/1971. (II. 8.) Korm. számú rendelet 76. §-án alapuló felmondásra tehát arra az esetre, amikor a tulajdonostárs a lakásbérleti jogviszonyt megfelelő cserelakás egyidejű felajánlása mellett azért mondja fel, mert a lakásra maga vagy közeli hozzátartozója számára tart igényt. Az ezen címen történő felmondás ugyanis jellegéből folyóan már a hasznosítás módja körébe tartozik, ezért e vonatkozásban a Ptk.nak a tulajdonostársak egymás közötti belső viszonyát rendező szabályait kell alkalmazni. 164