Polgári jogi döntvénytár. Bírósági határozatok 1. kötet, 1953-1963 (Budapest, 1964)

mészetbeni megosztás elsődleges elvének legalább részbeni alkalmazását olyankor is, amikor pedig mindegyik fél komoly érdeke éppen az ilyen elrendezést kívánná meg elsősorban. Az értékesítés, mint megosztási mód alkalmazásánál két eset lehetséges. A Ptk. 148. § (2) bekezdése szerint a bíróság a közös tulajdon tárgyait, vagy azok egy részét — ha ez a tulajdonostársak körülményeire tekintettel indokolt — megfelelő ellenérték fejében egy, vagy több tulajdonostárs tulajdonába adhatja. Ezt nevezik magához-váltásnak. Az értékesítés másik módja az, hogy a közös ingatlan árverés alá kerül és a tulajdonostársak a vételárat megosztják. Ez az árverés nem végrehajtási árverés és így mezőgazdasági művelés alatt álló ingatlanoknál is alkalmazható megosztási mód, amelynek a Vht. 107. §-a nem áll útjában. A tapasztalatok alapján a bíróság az értékesítési módok közül elsősorban a magához-váltás módját vizsgálja meg és ha lehetőség van rá, így ítélkezik. Különösen az egyik tulajdonostárs által (is) lakott közös ház esetében ez felel meg a felek méltányos érdekeinek is. Kétségtelen érdeke a bennlakónak, hogy lakásszükséglete továbbra is zavartalanul biztosítva legyen, a másik (többi) tulajdonostársnak pedig az, hogy minél kisebb bonyodalommal, s minél kisebb árverési kockázattal szabaduljon meg a közösségtől. A lakbérek (használat értékek) aránylag alacsony volta s ezekhez viszonyítva a karbantartási költségek aránylagos magassága, továbbá a közterhek viselésének a kötelezettsége folytán olyankor, amikor az egyik tulajdonostárs a közös tulajdonban álló házban bennlakik, többnyire méltánytalannak tűnik fel az a helyzet, amelybe a többi tulajdonostárs kerül, sőt néha a bennlakó magatartása folytán már a Ptk. 4. és 6. §-ait érintő tényállás látszik fennforogni. A ház lakott állapotban nehezen, alacsonyabb áron, sőt esetleg egyáltalán nem értékesíthető. A bennlakó tulajdonostárs nem akar kiköltözni, eltávolítása igen nagy nehézségekbe ütközik. A kinnlevők viszont így alig látják, vagy egyáltalán nem látják hasznát tulajdonostársi minőségüknek, sőt az elhanyagolás, vagy a közterhek felgyülemlése súlyos megterheléssel is fenyegeti őket. Ilyen esetben, különösen, ha a bennlakónak aránylag nagy hányada van, indokolt a Ptk. 148. § (2) bekezdésének olyan alkalmazása, hogy a bíróság a bennlakót — ha ez ellen az ellenérdekű fél nem tiltakozik — kötelezheti a társ, vagy társak hányadának a megváltására. Az indokoltság fogalma azonban a lehetőség fogalmát is magában foglalja. Vizsgálni kell tehát, hogy a bennlakó a megfelelő ellenértéket — akár végrehajtási kényszer hatása alatt is — méltányos érdekének sérelme nélkül meg tudja-e fizetni. Ha a bennlakó nem teljesítőképes, akkor a megoldásnak ez a módja nem foghat helyet. Ha akár a bennlakó, akár a másik (többi) tulajdonostárs maga nyilatkozik úgy a perben, hogy ő a magához-váltásra hajlandó, azt is tisztázni kell, hogy ő a nyilatkozatát kötelező erővel teszi-e. Ilyenkor ugyanis ez a kinyilvánított hajlandóság is alapul szolgálhat arra, hogy a magához-váltást a bíróság ne csak jogként biztosítsa, hanem kötelezően rendelje el. Ezekben az esetekben is tisztázni kell azonban az arra vállalkozó teljesítési képességét, nehogy végrehajthatatlan ítélet keletkezzék, sőt esetleg az az eredmény következzék be, hogy az ingatlan egy részének a vételáráért ugyanaz a rész, vagy az egész ingatlan kerüljön végrehajtási árverés alá. 60