Budapest, 1972. (10. évfolyam)

7. szám július - Dr. Székely László: A lakásgazdálkodás és az ingatlanközvetítés

Dr. Székely László A lakásgazdálkodás és az ingatlanközvetítés Az állami ingatlanközvetítésre, a tanácsi ingatlanközvetítő szervekre igen jelentős feladatok hárulnak az állampolgároknak nyújtandó szolgáltatásokból. A kormány által kiadott jogszabályok a lakások elosztásának új rendszerére, valamint a lakáscserékre, a megváltozott viszonyoknak megfelelően újraszabályozták az ingatlanközvetítő szervek tevékenységét. Ezzel egyidejűleg az ingatlanok adásvételét, a telekellátási és közvetítési tevékenységet is új jogszabályokkal határozta meg a kormány, gazdasági-politikai-társadalmi viszonyaink fejlődésének megfelelően. A Marx téri FIK-kirendeltség feladatköre A múlt év elején megjelent kormányrendelet és ezt követően az Építésügyi és Városfejlesztési Minisztérium végrehajtási rendelete a Fővárosi Tanács rendeletével együttesen szabályozza a tanácsi ingatlanközvetítő vállalat tevékenységét a lakásgazdálkodásban. Budapesten a Fővárosi Ingatlanközvetítő Vállalat — FIK — a lakosság részére sokrétű segítséget nyújt a lakáscserék lebonyolításához. Begyűjti a cserélni kívánó, főbérleti lakással rendelkező, tanácsi bérlakásokban lakó családok lakcímét, és a lakásokat — minden esetben helyszíni kivizsgálás alapján — feltérképezi. A lakás összes lényeges adatait rögzíti (pl. lakbér, szobák nagysága és fűtése, a bérlemény komfort-fokozata, a helyiségek felszereltsége stb.) és kisebb helyszínrajzot is készít a cserére felajánlott lakásról. Nyilvántartásba veszi a megbízások alapján megvizsgált lakásokat, és azokat kerületenként (I.—XXII.) kartoték-rendszerben feldolgozza. Ennek az előmunkálatnak alapján érhető el, hogy a jövőben egy helyen megtalálható a főváros bármely területére kért lakáscserék közvetítése. Ennek érdekében a FIK Marx téri kirendeltsége átalakul kizárólagosan lakásgazdálkodási feladatok ellátására alkalmas részleggé. Az új szabályozásnak megfelelő előkészítő munkálatok miatt a cserecímek kiszolgálását csak április hónapban kezdte meg a céloknak megfelelően átalakított Marx téri FIK-kirendeltség. A jogszabályi rendezés következtében egy-egy lakáscím kiadásáért 50 forint díjat számolhat fel a vállalat. A cserélő és a megbízást adó ügyfélnek a minden adatot feltáró cím kiszolgálásával együtt segítségére van a FIK dolgozója abban is, hogy mikor tekinthető meg a lakás, a felesleges utak elkerülése végett. A lakáscserékre vonatkozó megállapodások A FIK által kiszolgáltatott cserecímek alapján — kölcsönös megfelelés esetében — a lakáscserében a felek állapodnak meg. A FIK az általa közvetített lakáscserékre vonatkozó csereszerződéseket és az ezzel kapcsolatos adminisztrációs munkákat — megbízásos alapon — elvégzi, s tájékoztatja a cserélő feleket igényjogosultságuk mértékéről. Miután a FIK a felek kapcsolatát megteremtette és a szerződéseket elkészítette, azokat határozathozatal végett felterjeszti az illetékes lakásügyi hatósághoz. Ezen közvetítési tevékenységéért lakásonként 200 forint díjat, míg ha a felek már egymásra találtak a FIK közvetítése nélkül, 100 forintot számíthat fel a lakáscsere lebonyolításáért. A Fővárosi Tanács V. B. a megépülő új lakások mennyiségétől és a közismerten nagymérvű szanálásoktól függően biztosíthat a FIK-nek lépcsőzetes és minőségi csereakció céljára lakásokat. E bérleményekből egyrészt a központi közérdekű feladatokat kell ellátnia, másrészt pedig segítségére kell lennie a főváros lakosságának, felmerülő csereproblémái megoldásában. Ezen csereakció keretében a rendeletben megállapított építési hozzájárulást, illetve használatbavételi díjat számítják fel a cserélőknek, a minőségileg jobb vagy gyengébb, illetve kisebb lakásuk után. A cserébe átadott lakásoknak megfelelő állapotban kell lenniük, mivel azok további felhasználása megkívánja a rendeltetésszerű használatot. Mind a bejelentett lakáscserék, mind a lépcsőzetes és minőségi lakáscserék esetében egyelőre — sajnos — a vállalat nem tud segítségére lenni a komfort nélküli és félkomfortos lakásokban lakó bérlőknek, mert a rendelkezésére álló címanyagban ilyen kérés nincs, az új lakásokat pedig csere után meghatározott célokra kell felhasználni és ez esetben sem felelnek meg a komfort nélküli kislakások. Tanácsolni lehet a többnyire nagyméretű, régi épületekben levő szoba-konyhás vagy félkomfortos lakások bérlőinek, hogy építsék át a bérleményt legalább garzon lakásnak. Ugyanis a konyha mérete általában alkalmas arra, hogy abból egy kis fürdőszobát is kialakítsanak (zuhanyozóval és WC-vel); az így nyert lakások már cserélhetők. Különösen a nyugdíjasok hajlandók nagyobb lakásukból az ilyen olcsó bérű kis bérleménybeköltözni; hiszen a lakbér-hozzájárulást életük végéig akkor is megkapják, ha kisebb és alacsonyabb bérű lakásba költöznek. Ingatlanok adásvétele, ingatlanközvetítés Budapesten — de az egész országban — igen élénk az ingatlanok adásvétele. Évenként sok ezer objektum (telek, családi ház, villa, öröklakás és hétvégi ház) cserél gazdát; ezek eladását és vételét kell az ingatlanközvetítő szerveknek közvetíteniük. A fővárosban általában mennyiségileg a legtöbb a családi házak forgalma, hiszen a peremkerületekben lényegesen több a személyi tulajdonban levő kis ház, mint az állami tulajdonú, illetve állami kezelésben levő. Ezt követi nagyságrendben a telekforgalom; bár évről évre kevesebb a kínálat és sok a különböző okok következtében építési tilalom alatt álló — kisajátítás, új utak létesítése, városrendezési előírások stb. — ingatlan. Jelentős még a társas öröklakások forgalma, főleg beköltözhető állapotban. A FIK felkutatja az értékesítésre kerülő ingatlanokat, megbízást kér azok tulajdonosaitól, feltérképezi és a helyszínen ellenőrzi a legfontosabb adatokat. Beszerzi a telekkönyvi kivonatot, a helyszínrajzot, a szükséges adóigazolásokat, valamint a szerzéshez, vásárláshoz szükséges tanácsi igazolást; ez utóbbi hiányában az adásvétel nem jöhet létre. Köteles a vállalat megállapítani az ingatlan forgalmi értékét, és erről egy példányt a megbízó félnek átadni. Az így rendelkezésére álló, eladásra váró ingatlanok címét a vevőknek — a megállapított szolgáltatási díj ellenében, tehát címenként 50 forintért — rendelkezésre bocsátja és egyben elősegíti az ingatlan megtekintését. A szolgáltatott adatoknak tartalmazniuk kell az ingatlan helyét, telekkönyvi adatait és a hatósági előírásokat is. Amennyiben így a FIK közvetítésével létrejön az adásvétel, a szerződésen köteles a vállalat záradékolni a forgalmi értéket, és azt el kell juttatnia az illetéket megállapító szervhez. Ebben az esetben 1,5—1,5% közvetítői díj illeti meg a FIK-et az eladó és a vevő részéről. A kiadott rendelet szerint a városokban és a kiemelt üdülőhelyeken be kell mutatni a már elkészült adásvételi szerződéseket az ingatlanközvetítő szerveknél, akkor is, ha az érdekelt felek találták meg egymást újsághirdetés stb. útján. A FIK köteles a helyszínre kimenni és az előírt részletes értékbecslési lapot kitöltve, a forgalmi értéket megállapítani, azt egy példányban a vásárló félnek, egy példányban pedig az illetékkiszabó szerveknek megküldeni. E tevékenységért a múltban felszámítható 3% helyett ez év január hó 1-től kezdődően az előírt díjat számíthatja fel: telekérték megállapításáért 200, öröklakás esetében 500, míg családi házak és más épületek után általában 600 forintot. A fővárosban a FIK köteles elvégezni az ellenőrzését azon rendeletnek is, mely előírja, hogy itt csak azok vásárolhatnak ingatlant, akik 5 éves budapesti lakosok vagy 5 éve a fővárosban vannak alkalmazásban, megszakítás nélkül; tehát vidékiek nem vásárolhatnak budapesti ingatlant. Állami tulajdonú ingatlanok értékesítése Egy 1969-ben megjelent kormányrendelet szabályozza az állami tulajdonban álló, de tizenkét lakásosnál nem nagyobb lakóépületek és vegyes rendeltetésű épületek elidegenítését, értékesítését. Ez az intézkedés egyrészt az ingatlankezelő vállalatok tehermentesítését szolgálja — különösen a vegyes öröklakásos házak kezelése esetében —, másrészt pedig lehetőséget nyújt a lakásokban lakó bérlőknek — igen kedvező feltételek mellett — családi ház, illetve öröklakás megvásárlására. Budapesten a Fővárosi Tanács Végrehajtó Bizottsága a FIK-et bízta meg ennek az akciónak a lebonyolításával. Az előkészitő munkálatokat az Ingatlankezelő Vállalatok végzik el, átalakítják társasházzá az állami tulajdonban és kezelésben 4