Budapest, 1972. (10. évfolyam)

4. szám április - Ingatlankezelés Budapesten — tatarozás Európában

tés révén tavaly már mintegy 55 ezer bécsi lakást fűtöttek villanynyal. A földgázra való átállás révén megkétszereződött a régi vezetékek kapacitása, a lakások többségét gázkonvektorral, központi gázkazánnal fűtik. Ami a lakóházak közös berendezéseit illeti: a két háború között épült tömbökben, a bérlők kívánságára és költségére a kommunális szervek korszerűsítik a lakóházi mosodákat, a bérlőknek önkiszolgáló fülkéket rendeznek be, ezekben automata mosógépet, centrifugát, szárítógépet helyeznek el. A fürdési lehetőségek nem sokkal jobbak, mint Párizsban, ezért a helyi adottságoknak és a bérlők igényeinek megfelelően egyszerű zuhanyt vagy komplett fürdőszobát építtetnek be. A meglevő loggiákat — ha túlságosan kis lakásokról van szó — beüvegezik és egész évben használható, teljes értékű lakóterületté alakítják. (A mi gyakorlatunk ellenkező ezzel; a kelenföldi és más lakótelepeken a lakók ilyen irányú törekvését a városrendezési szervek visszautasítják, mert a loggiák rendszertelen, tervszerűtlen beépítése a városkép rovására megy; típustervek alapján azonban lehetőséget kellene nyújtani arra, hogy a praktikum és az esztétikum ne mondjon ellent egymásnak.) A bécsi városi hatóságok a gyakorlatban is törekednek annak az elvnek a végrehajtására, amely szerint a homlokzat nemcsak esztétikai célokat szolgál, hanem saját funkciót is betölt, szigeteli, védi a lakóházat. Ennek megfelelően a homlokzatok felújítását nem tekintik egyszerűen „kozmetikai" feladatnak. Szólni kell még a lift-problémáról, amelytől az osztrák főváros sem mentes; az öt emeletesnél magasabb városi kezelésű házakba utólagosan évente átlag száz felvonót építenek be. A költségeket a város viseli, de az üzemeltetés kiadásait a bérlők fedezik. Ugyanez vonatkozik más közös lakóházi berendezésre is. A bérlők az üzemeltetés költségeire évi részletfizetési kedvezményt is kapnak, a lakáson belüli korszerűsítésekre pedig kölcsönt vehetnek fel. A meglévő lakások bővítését a városi hatóságok igyekeznek elősegíteni, de két szomszédos lakás „összekapcsolása" csakis minden érintett bérlő beleegyezésével, illetve a szabaddá váló lakások révén engedélyezhető. 1,8 millió használatra alkalmatlan lakás Angliában Angliában — s ezt a brit szakemberek eléggé hiányolják is — nincsenek országos felmérések, összesített adatok az épületekről. Ezért — mint dr. R. G. Howell, a konferencián résztvevő angol küldött sajnálkozva ki is fejtette, „nem lehet reális elképzelésünk arról, mennyit kellene költenünk az Egyesült Királyság köztulajdonban levő lakóházainak karbantartására." Amit költenek, az mindenesetre tekintélyes összeg: évente 120 millió font. A köztulajdonban levő lakóházak nagyrésze nem a központi kormányzat, hanem a helyi közigazgatási szervek tulajdonában van. A városi tanácsok birtokában levő, illetve az általuk épített lakóházakat bérbe vehetik a lakosok; a családi otthonok szerzésének ez a módja a legolcsóbb, nem véletlen, hogy a kisjövedelműek hosszú sora évekig várakozik erre a lehetőségre. A bért, amelyet évenként állapítanak meg, hetente fizetik. A becslések szerint Angliában 3 és félmillió a 80 esztendősnél öregebb házak száma, további 3 millió pedig félévszázadnál régebben épült. A tanácsi tulajdonban levő lakóépületek — a filmekből, képekből, turistautakból sokan ismerik nálunk is — nyeregtetős, két emeletes sorházakból álló településeket alkotnak. Téglából, cserép- vagy palatetővel, puhafa ablakkeretekkel és ajtókkal épültek, a szobákat a legutóbbi évtizedekig általában szilárd tüzelési berendezések fűtötték. E stílus a második világháborút követően, a nyomortanyaszanálási program keretében változott meg, sok kiköltöztetett családot már magasházak tömbjeiben helyeztek el. Statisztikai próbafelmérésekkel annyit megállapítottak, hogy Angliában körülbelül 1,8 millió olyan lakás található, amely alkalmatlan a rendeltetésszerű használatra. Ebből 1,1 milliót feltétlenül le kell bontani, a többit egyedileg ítélik meg, aszerint, hogy helyreállításra, lezárásra, vagy bontásra érett-e. A lakásállomány kétharmad részét az „elfogadható állapotú" kategóriába sorolták; további 700 ezer lakás helyreállítása legalább ezer font költséget igényel. Ez az összeg azt jelzi, hogy e családi otthonok ugyancsak megközelítik a „lakhatásra alig alkalmas" fogalmát. Angliában egyébként négy alapvető komfort-feltételt irnak elő a lakóházaknál: 1.) a lakáson belüli vízöblítéses WC, 2.) fürdő vagy zuhanyozó, 3.) mosdókagyló, 4.) meleg- és hidegvíz-szolgáltatás. A lakások 25 százalékából, mintegy 4 millió családi otthonból hiányzik valamelyik komforttényező, közülük 2 millió lakásból — mind a négy feltétel. A számítások szerint nyolcszor-kilencszer annyi lakáskarbantartási munkát kellene elvégezni Angliában, mint amennyit évente folytatnak. E tarthatatlan helyzet javítására a kormányzat az „Új lakásokat az öreg házakba" címen közzétett parlamenti jelentés után 1969-ben törvénnyel hatalmazta fel a városi tanácsokat az épületjavítások fokozott anyagi támogatására. A legutóbbi két évben 400 ezer fontot juttattak e célra a helyi közigazgatási szervek, de általános a vélemény, hogy lényegesen nagyobb összegekre, koordinált intézkedésekre lenne szükség a lakóházak leromlott állapotának javítására. A városi tanácsoknál általában egy lakótelepi intéző igazgatja a javításokkal, karbantartásokkal megbízott osztályt. A mindennapos javítási igényeket többnyire a bérbeszedők továbbítják a tulajdonoshoz, azaz a tanácshoz; a nagyobb, hosszú lejáratú karbantartási teendőket az intéző vagy a tanácsi ellenőrző mérnök személyesen irányítja. A tanácsok a magáncégekkel szemben előnyben részesítik saját építő részlegeiket, nemcsak azért, mert a karbantartás így kevesebbe kerül, hanem azért is, mert az aktaforgalmat, a szerződések készítésével járó munkát is megtakarítják. Magáncégekkel jobbára olyan munkákra szerződnek, amelyek miatt nem érdemes időszakosan felduzzasztani — majd leépíteni—a saját munkaerő-gárdát. Ilyenkor több cég lezárt borítékban megküldi a költségvetést a tanácsnak, ahol előre bejelentett napon valamelyik rangidős hivatalnok nyilvánosságra hozza az ajánlatokat és a legalacsonyabb költségvetést benyújtó céggel köti meg a szerződést. Nálunk ez utóbbi gyakorlat — természetesen a magáncégeket az állami, szövetkezeti szektorral behelyettesítve — a szűk építőipari kapacitás miatt egyelőre nem lehetséges, annál inkább követendő példa a saját tanácsi építőipar, házilagos kivitelező szervek fejlesztésére irányuló törekvés. Remélhetőleg, a többi között jól szolgálja ezt a fővárosi tanácsnál történt szervezeti változás is, amelynek értelmében az Építési Főigazgatóság összeolvadt az Ingatlankezelési Főigazgatósággal. Az NDK-ban -akadémiai szinten A Német Demokratikus Köztársaságban ugyancsak nagy erőfeszítéseket tesznek a meglevő lakások korszerűsítésére. Az országban található mintegy 6 millió családi otthon — amellett, hogy az ezer főre jutó lakások számát tekintve Európa egyik első helyére juttatja az NDK-t — az elavultság és a hiányos felszerelés miatt ró nagy feladatokat az ingatlankezelésre. A többi között e lakásállománynak csupán egyharmadában található fürdőszoba, WC. Különösen figyelemre méltóak a berlini Német Építészeti Akadémián végzett tudományos kutatások. Ezek arra törekednek, hogy mielőbb egységesen alkalmazzák a korszerűsítésre vonatkozó építési intézkedéseket (a morális elhasználódás ellen), és a helyreállítási intézkedéseket — a fizikai elhasználódás ellen. Ennek az elvnek a jegyében különböző modellek, szerkezeti megoldások és módszerek együttes gyakorlati alkalmazásának lehetőségeit kutatják az NDK-ban. A többi között teljes mértékben figyelembe veszik az új építkezéseknél a rekonstrukciók tapasztalatait; a karbantartás, a pótlás és a bővítés közötti arányokat a mindenkori helyi és időbeli szituációknak megfelelően alakítják ki, s mindig a legújabb tudományos módszereket kívánják alkalmazni a karbantartási, helyreállítási és korszerűsítési tervezésekben, illetve ipari kivitelezések során. A lakóépületek javítását olyan építéstechnikai és szervezési intézkedések előzik meg, amelyek lassítják vagy részben elhárítják az elhaszhálódási folyamatot. Ennek érdekében az NDK-beli szakemberek modellt próbáltak ki, amely lehetővé teszi a nagyüzemi, „futószalagon" történő, tehát könnyen és egységesen alkalmazható, gazdaságos épület-helyreállítást. Másrészt számításprogramozás és matematikai módszerek révén láttak hozzá olyan eljárások, variánsok kidolgozásához, amelyek a legcélszerűbbek a lakóépületek helyreállítására, a családi otthonok modernizálására. A kutatók az épületjavító üzemek kapacitásának növelésén, a gazdaságos technológiák és konstrukciók bevezetésén kívül azon fáradoznak, hogy a tervezési és vezetési folyamatokat is tudományos módszerekkel szervezzék meg, egyúttal megteremtsék az épület-rekonstrukciókban érintett és érdekelt kivitelezők, illetve lakók alkotó közreműködését. Mindebből kétségtelenül kiviláglik, hogy az NDK-ban valóban akadémiai szintre helyezték a lakóépületek karbantartását, felújítását. S ez egyike azoknak a tapasztalatoknak, amelyek mindenképpen méltók a hazai felhasználásra. F. G. 29