Budapest, 1968. (6. évfolyam)

10. szám október - dr. Balogh Imre: Telek kisajátítási kártalanítás

Telek-kisajátítási kártalanítások A nagyarányú lakásépítési program megvalósításához területre van szükség: házhelyekre, építési telkekre, ahol az új lakások, lakótelepek, a különböző gazdasági, szociális, egészségügyi intézmények elhelyezésére szolgáló épületek felépíthetők. Területigénnyel lép fel a városrendezés is: az utcák, terek rendezése, az új városközpontok, parkok, kulturális- és sportlétesítmények kialakítása ugyancsak csökkenti a telekállományt. Érthető tehát, hogy a helyes telekgazdálkodásnak eddig is nagy jelentősége volt, és az a jövőben is fontos lesz. Az állami költségvetési és gazdálkodó szervek számára a beruházásaikhoz szükséges terület megszerzését az ennek érdekében igénybe vehető államigazgatási eljárások — elsősorban a kisajátítások — biztosítják. Az irányadó jogszabályok szerint nem állami tulajdonban levő ingatlanok tulajdonjogát kisajátítással lehet megszerezni az állam, társadalmi szervezet és szövetkezet részére. Kisajátítás a jogszabályban tételesen felsorolt közérdekű célokból történhet. Ezek között szerepel a város- és községrendezés, a telekalakítás és a lakásépítés is. Az utóbbi körben magánépítkezés számára is biztosítható építési telek. A jogszabály úgy rendelkezik, hogy a magánerőből történő lakóházépítés céljára a kisajátítást — a tanács végrehajtó bizottságának előzetes hozzájárulása alapján — a fővárosban a másodfokú építésügyi hatóság kérheti. A kisajátítás előtt a tulajdonost nyilatkozattételre kell felszólítani, hogy vállalja-e a telek építésügyi szabályoknak megfelelő beépítését. A tulajdonos kötelezettséget vállalhat arra, hogy a felszólítás kézhezvételétől számított egy éven belül az építkezést megkezdi, és két éven belül befejezi. A befejezési határidő egy esetben további egy évvel meghosszabbítható. A beépítési kötelezettség a telek elidegenítése vagy öröklése esetében változatlan feltételekkel marad fenn. Kisajátításra akkor kerülhet sor, ha a tulajdonos nem nyüatkozott, a beépítést nem vállalta, illetőleg e kötelezettségét nem teljesítette. Az így kisajátításra kerülő telkeket a tanácsi szervek értékesítésre az Országos Takarékpénztárnak adják át. Ezekből alakul ki az a telektartalék, amelyre támaszkodva az Országos Takarékpénztár az ingatlanforgalomban az áralakulást befolyásolhatja. Havonta 150 kisajátítási-kártalanítási per A jelenleg alkalmazásra kerülő kisajátítási jogszabályok 1965. október i-től vannak hatályban. Ettől az időtől a kisajátítási kártalanítási perek több nagy komplexumot érintettek, így a lágymányosi, kispesti, kelenföldi lakótelep, a XXI. kerületi (csepeli) és a XX. kerületi (pesterzsébeti) városközpont kialakítását, valamint a XV. kerület (Rákospalota) peremén történt ipari jellegű beruházások területigényét. Az Országos Takarékpénztár előbb említett telektartalék-kialakítási tevékenységét mutatja, hogy állandóan több olyan per van folyamatban, amelyek-36 nél egyedi felhívások után ismeretlen helyen vagy külföldön távollevő személyekkel szemben került sor kisajátításra. Ezek az úgynevezett „foghíj" kisajátítások a főváros egész területén szétszórtan, mégis elsősorban a II. és XII. kerületben jelentkeztek. A fővárosban havonként kerek számban körülbelül 150 kisajátítási kártalanítási per indul. Ezeket az illetékességi szabálynak megfelelően első fokon az egész főváros területére kiterjedően a Pesti Központi Kerületi Bíróság tárgyalja. Az ítéletek elleni fellebbezéseket a Budapesti Fővárosi Bíróság bírálja el. A két bíróságnál a perek tárgyalása szakosítottan folyik. Ennek előnye, hogy a gyakorlatban felmerülő esetek eldöntése egységes szemlélettel, nagyobb általános tájékozottsággal történhet. Ezt szolgálja az is, hogy az ilyen pereket tárgyaló másodfokú tanács a kisajátításokról és a megítélt kártalanítási összegekről kerületek, utcák és terek szerint olyan térképszerű feljegyzést vezet, amely az egyes ügyeket és azok eredményét feltünteti, megjegyezve az egyedi értékalakító tényezőket is. Ezt szolgálja az elsőfokú bíróságnál, hogy a nagyobb területre kiterjedő kisajátítások tárgyában hozott államigazgatási határozatokon alapuló ügyeket nyilvántartják, együtt kezelik és párhuzamosan tárgyalják. Mennyit ér ma a telek? A jogszabály a Budapesten legnagyobb számban kisajátított telkek kártalanításának megítélésére irányárakat jelöl meg, amelyek azonban a bíróságra nem kötelezőek: azoktól a bíróság az egyedi értéknövelő és csökkentő tényezők értékelésével eltérhet. A jogszabály melléklete az irányárakat a közművesítés foka szerint tételezi (nincs közművesítés, amikor legfeljebb villany van; részleges, teljes és magasfokú közművesítés). Az irányár a közművesítési fokozatok szerint Budapesten négyszögölenként 15 forinttól 300 forintig terjed. Az egyes közművesítési fokozatokra megállapított irányárakon belül maradásnál vagy annak meghaladásánál a bíróság a jogszabály szerint a telek értékét befolyásoló egyéb tényezőket deríti fel és értékeli: a terepviszonyokat, a talaj minőséget, a talajvízhelyzetet, a településen belüli fekvést, a villany hiányát, a kiépített közút hiányát és az építési tilabnakat vagy korlátozásokat. Fontos és a bírósági eljárásban is kötelező szabály, hogy a legfeljebb 400 négyszögöl nagyságú telek (telekrész) értékét lehet meghatározni az irányárak alapján, az értéknövelő- és csökkentő tényezők egyedi értékelésével; a telek 400 négyszögölön felüli részét a telekre vonatkozó legalacsonyabb irányárnak megfelelően kell értékelni. Ez annyit jelent, hogy amikor például egy teljesen közművesített, 600 négyszögöl területű telek kerül kisajátításra, ahol az irányár négyszögölenként 60—250 forint között mozog, 400 négyszögölért a bíróság egyedi mérlegeléssel állapít meg egységárat, mégpedig akár az iránykereten belül, akár afölött is; 200 négyszögölért viszont négyszögölenként 60 forintot kell megítélnie. A nagyszámú határozat azt mutatja, hogy a bíróságok a házhelyek kártalanításának megállapításánál az egyes értéknövelő és értékcsökkentő tényezőket minden esetben felderítik és egyedileg értékelik. Több határozat foglalkozik a terepviszonyokkal (pl. hogy a telek mély fekvésű, feltöltésre szorul), továbbá a talajvízhelyzettel, mégpedig akként, hogy ez a hasznosítás, beépítés szempontjából konkrétan milyen hatású. A településen belüli fekvésnél az az álláspont, hogy lakótelepülés alatt a főváros egészét kell érteni, az ezen belüli fekvésnél a peremkerületek nem értékelhetők azonosan a belső kerületekkel. Ezt a közművesítés hiánya nem fejezi ki eléggé; értékelésre kerül az üzlethálózattal, közintézményekkel való gyér ellátottság is. Értékelik viszont — ugyancsak egyedileg — az ítéletek azt is, hogy a kisajátított telek peremkerületben ugyan, de annak városközpontjában van. Irányár és bírói döntés A már említett irányártáblázat és a hozzá kapcsolódó gyakorlat szerint a teljes közművesítésnek az a feltétele, hogy vülany, ivóvíz és szennyvízcsatornázás van. Ezek közül a vülanynál és szennyvízcsatornázásnál elegendő, ha az a telek előtt húzódik (ugyanez vonatkozik a magasfokú közművesítéshez szükséges gázvezetékre és távfűtési vezetékre), az ivóvíznél viszont feltétel, hogy az a telekre legyen bevezetve. Ennek hiányában a telek nem lehet teljesen, csak részlegesen közműves. A gyakorlat szerint arra nincs törvényes lehetőség, hogy a bíróság egyes feltételek hiányában közbülső fokozatokat állapíthasson meg, és ennek alapján a jogszabályban meghatározott irányárkereteken kívül újabb irányárkereteket létesítsen. Annak azonban nincs akadálya, hogy az ekként csak részlegesen közművesnek minősülő teleknél értéknövelő tényezőként vegye számba azt is, hogy a telekre be nem vezetett ivóvíz a telek előtt húzódó utcában már megvan. Több határozat hangsúlyozza, hogy a teljes közművesítés hiánya nem értékelhető minden esetben azonos súllyal. Ha a telek előtt a közművezetékek megtalálhatók, tehát a közművek — köztük az ivóvíz is — aránylag csekély költséggel beköthetők, ez olyan értéknövelő tényezőnek minősül, amely az egyéb tényezők értékelésével együtt alapot adhat arra, hogy a bíróság a részlegesen közműves telek kisajátítási kártalanítási összegét az iránykeret felső határa (négyszögölenként 150 forint) fölött határozza meg. A kisajátítást mind a tudomány, mind a gyakorlat kényszer adás-vételnek tekinti azon az alapon, hogy joghatásaiban (a tulajdonjog átszállása ellenérték fejében) lényegében azonos a felek önkéntes elhatározásán alapuló adásvételi szerződéssel. A tulajdonjog kényszerrel történő átszállását a kisajátítás célja, a közérdekű jelleg indokolja, de az adásvételi jelleg meghatározza a kártalanítás alapvető célját is. Ez nem lehet más, mint hogy a tulajdonos az ingatlanáért reális ellenértéket kapjon; olyan helyzetbe kerülhessen, hogy a kisajátított ingatlana helyett indokolt