Koszorú Lajos, Erő Zoltán: Budapest-dilemmák - Budapesti Negyed 28. (2000. nyár)

BAROSS PÁL-SOÓKI-TÓTH GÁBOR Ingatlanpiaci folyamatok és önkormányzati irányításuk lehetőségei a Budapesti Városfejlesztési Koncepcióban

100 000 négyzetméter a tervezett bevásárlóközpont és 278 000 négyzetméter a nagy felületű hipermarket vagy specializált bolt. Budapest részesedése jelentős: az összes modern kiskereskedelmi fejlesztés eddig mintegy 75 százaléka a városhatáron belül épült, és a tervezett fejlesztéseknek is csupán 20 százaléka esik az agglomeráció területére. Város- és kereskedelemfejlesztési stratégiák Mit jelent mindez a városstratégia számára? A stratégiai szemlélet kialakításához a kiskereskedelmi szektoron belül meg kell különböztetnünk három fő ágazatot, mégpedig az élelmiszer-, a nem-élelmiszer-, és a szabadidős tevékenységekkel kombinált vásárlás szegmensét. Az élelmiszerszektor jellemző terméke a szupermarket hálózat. Ezek, amennyiben új létesítmények, 800-1500 négyzetméteres alapterületen valósulnak meg, és elhelyezkedés tekintetében egyre inkább gépkocsira orientáltak, legalábbis az autóval jól megközelíthető helyeket részesítik előnyben, ahol megfelelő számú parkolóhely kialakítása megoldható. Ez a hálózatfejlesztés véleményünk szerint a helyi szabályozás eszközeivel, illetve az építéshatósági eljárás keretein belül megfelelően kontrollálható. A nemélelmiszer-szektor, illetve az élelmiszer- és nemélelmiszer-profilokat kombináló létesítmények legfontosabb jellemzője „központképző" logikájuk. Elhelyezkedésükben városközponti, alközponti és szuburbánus termékeket különböztethetünk meg, a termék típusa szerint pedig mágnesparkról, bevásárlóközpontról és hagyományos bevásárlóutcáról beszélhetünk. Ezek a termékek a gazdasági növekedés nyomán megjelenő vásárlóerő-növekedésre aspirálnak, a valóságban azonban jórészt egymás piaci részesedéséért küzdenek. Ennek a versenynek része, hogy az első fázisban megépülő hipermarket mellé mágnesközpont szerveződik, ami — számos nyugat-európai példa mutatja — idővel regionális bevásárlóközponttá nőheti ki magát. A bevásárlóközpontok versenyére is jellemző a második fejlesztési fázis, ami a kiskereskedelmi felület bővítésén túl már elsősorban a szabadidős-szórakoztató profil megerősítésével próbálja a versenyben megszerzett pozíciót további kínálatelemekkel megtartani. A bevásárlóközpont-, illetve mágnespark-fejlesztések esetében a fővárosi stratégia nem lehet a területkijelölés, hiszen a legtöbb projekt már létezik vag)' érvényes engedéllyel rendelkezik. A városi érdekek megfogalmazására a fejlesztések során elsősorban a hatásvizsgálat eszköze kínálkozik, és itt nemcsak a környezetvédelmi, közlekedési tényezőket, hanem a komplex társadalmi-gazdasági hatásokat is elemezni kell. Ahhoz azonban, hogy ezek a hatásvizsgálatok valóban tárgyalási alapot képezhessenek, az szükséges, hogy a város is önálló véleményt (értékválasztást) fogalmazzon meg a kívánatos fejlődés irányáról. A bevásárlási szokások, a vásárlóerőnek a népességen belüli megoszlása és a várostermék esetében is tapasztalható fizikaierkölcsi elavulás egyes termékeket hátrányosan érint. Míg a városközpont exkluzív sétálóutcájának pozíciója hosszabb távon is