Koszorú Lajos, Erő Zoltán: Budapest-dilemmák - Budapesti Negyed 28. (2000. nyár)

BAROSS PÁL-SOÓKI-TÓTH GÁBOR Ingatlanpiaci folyamatok és önkormányzati irányításuk lehetőségei a Budapesti Városfejlesztési Koncepcióban

tának kialakításában is. Miután a láncok elsősorban kereskedéssel és nem ingatlanfejlesztéssel foglalkoznak, kapcsolatuk az ingatlanfejlesztőkkel egyre inkább a többi beszállítóéhoz hasonlít: szabványosított ingatlantermék, gondosan kiválasztott helyen, olcsó bérleti díjjal. Minél erősebb egy lánc, annál kevesebb „megalkuvást" tolerál, mert az ingatlantermék, ugyanúgy, mint egy gyári termelőüzem, minden tekintetben kulcsfontosságú faktor a termelékenység hatékonyságát illetően. A legfontosabb szempont a megcélzott vásárlóerő vonzáskörzetében való elhelyezkedése és a bolt megközelíthetősége. Sokéves kereskedelmi tapasztalat — és újabban a „hűségkártyák" informatikai adatai is alátámasztják —, hogy az egyes kiskereskedelmi egységek optimális elhelyezését a családok vásárlási szokásainak figyelembe vételével kell kialakítani. Az erős láncok, forgalmukból adódóan, mágnesként vonzzák a kisebb boltokat is, újraformálva ezzel a város kiskereskedelmi térképét. A láncok fejlődésének három meghatározó ingatlantípusa alakult ki. Az egyik a „hipermarket", amelynek átlagos bolti eladófelülete 8000-12 000 négyzetméter, és a hagyományos élelmiszer-termékskála mellett más fogyasztási cikkeket is kínál. Magyarországon a Cora, az Auchan, a Tesco és a Spar csoport vezette be a hipermarket típusú bevásárlóegységeket. A hipermarket kereskedelmi „formula" lényege, hogy a bevásárlást családi eseménnyé alakítja át, ahol a „szatyrot" felváltja a „gépkocsi" mint a vásárlás eszköze. A másik ingatlantípus az angol megnevezés tükörfordításaként „márkabolt"-nak nevezhető egység, amely a hasonló terméktípusok széles választékát kínálja egy helyen. Magyarországon jellegzetes példái ennek az üzletformának a bútoráruházak (például az ÍKEA vagy a Michelfeit), a barkácsáruházak (OBI, BAUMAX, Praktiker), az irodai termékekre szakosodott áruházak (Office Depot), de várhatóan hamarosan feltűnnek majd az elektronikára, sportra, könyvre-hanglemezre-videotermékrc specializálódó kulturális márkaboltok is (bevásárlóközpontba integrált változatuk már megjelent, ilyen többek között a Media Markt, illetve a Hervis áruház az Europark bevásárlóközpontban). Az ingatlanfejlesztők speciális termékként hozták létre a hipermarketek és márkaboltok koncentrációjaként az ún. „mágnesparkot" (angolul „powerpoint"), ahol több nagy felületű boltot lehet elhelyezni és parkolókkal kiszolgálni (ilyen park például a törökbálinti SCB területe). A harmadik ingatlantermék a bevásárlóközpont, ami a hagyományos áruház alternatívájakéntjelent meg a kiskereskedelem palettáján. Amíg az áruház egyetlen kereskedelmi cég széleskörű árukínálatát tartalmazta, addig a bevásárlóközpont sok, egymást kiegészítő üzletet és szolgáltatást foglal magába. A fejlesztők nagy hangsúlyt fektetnek arra, hogy a központ tartalmazzon 3-4 nagyfelületű üzletet (élelmiszer, elektromos és háztartási cikk, sport, ruházat), éttermeket, szórakozási lehetőségeket, és sok kis felületű speciális üzletecskét. A • bevásárlóközpont arculatában és funkciójában a bevásárlóutca megfelelője és bizonyos értelemben vetélytársa is — főleg emiatt került az érdeklődés homlokterébe az elmúlt néhány évben.