Koszorú Lajos, Erő Zoltán: Budapest-dilemmák - Budapesti Negyed 28. (2000. nyár)

BAROSS PÁL-SOÓKI-TÓTH GÁBOR Ingatlanpiaci folyamatok és önkormányzati irányításuk lehetőségei a Budapesti Városfejlesztési Koncepcióban

A „szocialista" várostervezés szakított a bevásárlóutca kiskereskedelmi koncepciójával, és helyére a bevásárló és szolgáltató centrumok hierarchiáját állította. Az 1970-es, 1980-as években épített lakótelepek központjai — a lakosság számának megfelelő léptékben — tartalmaztak kereskedelmi és szolgáltatási funkciójú ingatlanokat, vegyítve a lakossági ellátás különböző szolgáltatási igényeit (különféle kiskereskedelmi egységek, posta, patyolat, fodrász, illetve bölcsőde, óvoda, orvosi rendelő stb.). Miután a kiskereskedelmi szektor állami kézben volt (a megtűrt „butikosoktól" és „gebinesektől" eltekintve), a helyi tanácselnök összeköttetésein és politikai manőverezésén múlt, hogy egy település, lakótelep vagy kerület hogyan részesült a kiskereskedelmi beruházásokból. Az aránylag alacsony szintű vásárlóerő, az áruválaszték hiánya és a személygépkocsik alacsony száma miatt a magyar vásárlási szokások a napi bevásárlás irányába tolódtak el, ahol a keresleti oldalt a gyors és olcsó vásárlási lehetőség motiválta. Ilyen helyzetben a vásárlások nagyságát, a pénztárca mellett, az befolyásolja, hogy mit és milyen mennyiségben lehet — elsősorban a tömegközlekedést igénybe véve — a bevásárlószatyorban elvinni és az otthoni hűtőszekrényben tárolni. A hétköznapi vásárlás kiskereskedelmi szerkezete ennek megfelelően homogenizált, sok kisfelületű boltból áll, amelyek a vásárlók lakó- vagy munkahelyének közelében helyezkednek el. Az alacsony szintű vásárlóerő másik vonzata, hogy csak kis jövedelemrész jut a tartós fogyasztási cikkek beszerzésére (ruházat, bútor, elektronika). így ezek forgalmazására nem feltétlenül szükséges specializált bolthálózat létrehozása; a „mindent egy helyen" alapon szervezett áruház is ki tudja elégíteni az igényeket. Minél alacsonyabb a vásárlóerő, annál inkább (város-) központi fekvésű az áruház, hiszen kihasználtságát csak nagyméretű vonzáskörzet tudja biztosítani. Kiskereskedelem: globalizáció, innováció, koncentráció Az elmúlt 15 évben a kiskereskedelem mint gazdasági ágazat hatalmas változáson ment keresztül, s ennek következtében mára a legnagyobb kiskereskedelmi cégek nagyságrendjüket és globalizációs hálózatuk kiterjedtségét tekintve vetekednek a legnagyobb iparvállalatokkal. Európában a tíz legnagyobb élelmiszerlánc uralja a kiskereskedelmi piac 36 százalékát, miközben piaci részesedésük növekedése az elmúlt öt évben elérte a 8 százalékot. A „kiskereskedelmi forradalomnak" két meghatározó tényezője van. Egyrészt a fejlett országok majdnem töretlen gazdasági növekedéséből adódó lakossági jövedelemnövekedés, ami az utóbbi évtizedben kiterjedt Ázsiára, Dél-Amerikára és lassan elérni látszik Közép-Kelet-Európát is. Egyre több családnak van egyre több elkölthető pénze, amivel bevásárolni indulhat, és egyre több bolt épül ennek a keresletnövekedésnek a kielégítésére. A másik meghatározó tényező a kiskereskedelem „értékképző láncolatának" az átszerveződése. A múltban a láncolat a termelőktől kiindulva a nagykereskedőkön keresztül jutott el a boltokig, az árakat a termelői és nagykereskedelmi árképzés ha-