Koszorú Lajos, Erő Zoltán: Budapest-dilemmák - Budapesti Negyed 28. (2000. nyár)

BAROSS PÁL-SOÓKI-TÓTH GÁBOR Ingatlanpiaci folyamatok és önkormányzati irányításuk lehetőségei a Budapesti Városfejlesztési Koncepcióban

fektetési szándék, akkor megegyezés születhet a két (vagy sokkal több) szereplő között a kockázatcsökkentés és minőségjavítás egyen sú lyozásában. Az elmúlt húsz évben Nyugat-Európaszerte bevett gyakorlat a közösségi és magánforrások összefogása az ún. „public-private partnership" keretében, elsősorban stratégiai jelentőségű városfejlesztési programok megvalósítására. A modellt gyakorlatilag az ingatlanfejlesztés minden piaci szegmensére ki lehet terjeszteni, legyen szó lakó- vagy iparterületi rehabilitációról, bármilyen összetett programú zöldmezős beruházásról vagy éppen sport-, illetve kulturálisközpont-fejlesztésről. Az együttműködés alapfilozófiája nem az önkormányzatnak mint „vállalkozónak" a szerepvállalása (tehát nem az a legfontosabb kérdés, hogy mekkora a közvetlen, illetve közvetett anyagi haszna vagy vesztesége a beruházás megvalósításából), hanem a kezdeményezés: az a kérdés, hogy a projekt megvalósulása mennyiben járul hozzá az önkormányzat által fontosnak tartott (gazdasági vagy térszerkezeti) célkitűzések megvalósulásához. A sikeres együttműködés három alappillére a következő: • Stratégiai elképzelés A közös beruházás olyan területe fejlesztésére irányul, amely a település jólétének és jövőjének meghatározó, térszerkezeti szempontból is kulcsfontosságú eleme. Ennek a „stratégiai prioritásnak" az elfogadása alapozza meg a beruházás iránti közösségi elkötelezettséget az egyik oldalról, illetve a piaci résztvevők érdeklődését a másikról. • Látványosság A beruházás építészeti megfogalmazása maradandó közösségi érték létrehozásának lehetőségét rejti. Alapvető elvárás a minőség: mindkét fél elismeri, hogy a fejlesztésnek a város imázsát is erősítenie kell. • Piackonfortnitás A beruházás megvalósításában, esetleg üzemeltetésében érdekelt partnerberuházók pénzügyi elvárásainak tiszteletben tartása. A magánszektor részvétele a fejlesztésben nemcsak forrásbevonási lehetőség, hanem annak biztosítása is, hogy a beruházás nem megalapozatlan politikai álmokat, hanem valós piaci igényeket elégít majd ki. Egy „kezdeményező" városfejlesztési stratégia nem nélkülözheti a partneri együttműködésen alapuló ingatlanfejlesztési struktúrákat. Ennek kialakításához szükség van szakmai felkészültségét tekintve mind városfejlesztési, mind ingatlanfejlesztési ismeretekkel rendelkező stratégiai városfejlesztési csoport intézményesítésére: ez képes olyan együttműködés a kidolgozására, amely Budapest kulcsfontosságú fejlesztési területein koordinálni tud a helyi ingatlantulajdonosok, ingatlanbefektetők és az önkormányzat között. Ingatlanpiaci folyamatok A főváros ingatlanpiacának dinamikáját a kilencvenes évtizedben a különböző ingatlanszektorokban időben némileg eltolódva, de többé-kevésbé folyamatosan jelentkező fejlesztői aktivitás jellemezte. Az előző évtizedben megindult szállodafejlesztéseket az irodaházépítési „láz" követte, amely az évtized közepén mintha alább-