Új Szó, 2018. június (71. évfolyam, 125-150. szám)
2018-06-07 / 130. szám
10| HASZNOSTANÁCS 2018. június 7. | www.ujszo.com Szövetkezeti lakást is vehetünk hitelből A lakásvásárlás előtt azt is ellenőrizzük, van-e tartozása a korábbi tulajdonosnak (TASR-feivétei) ÖSSZEFOGLALÓ Aki lakást szeretne vásárolni, ás e hirdetéseket böngészi, időről időre találkozik e magántulajdonban levő és a szövetkezeti lakás fogalmakkal. Az előbbire lehet jelzáloghiteit kérni, és a lakás megvásárlásáról közvetlenül az ingatlan tulajdonosával kell megállapodni. A szövetkezeti lakásra nehezebb kölcsönt intézni, és az illetékes lakásszövetkezettől kell tagságot és használati jogot venni. A lakásszövetkezetek a múltból maradtak ránk, és sok helyen még ma is működnek. Napjainkban is sok városban kínálnak eladásra szövetkezeti lakásokat. A magántulajdonban levő és a szövetkezeti lakás között az alapvető különbség a tulajdonjog szempontjából van. Már a nevéből is következik, hogy a magántulajdonban levő lakás konkrét magánszemély(ek) birtokában van, s aki ilyet akar vásárolni, elég közvetlenül a tulajdonossal megállapodnia, esetleg a könnyebb ügyintézés végett segítségül hívható egy jogász vagy ingatlanközvetítő ügynökség. Ezzel szemben a szövetkezeti lakásnak nincs egy konkrét tulajdonosa, hanem valamilyen lakásszövetkezet tulajdonában van, az rendelkezik mindennemű tulajdonjoggal és kötelességgel. Vagyis az a személy - vagy ingatlanközvetítő ügynökség -, aki ilyen lakást eladásra kínál, az ingatlan iránt érdeklődő személlyel hivatalosan csak abban egyezhet meg, hogy átengedi a lakás használati jogát, miközben ezért ugyanúgy el szokták kérni a lakás piaci árát, mintha magántulajdonban levő ingatlant adnának el. Noha az új lakó megveszi a régi lakótól a használati jogot, a szövetkezettel is meg kell egyeznie, tagsági jogot kell vásárolnia, s hivatalosan csak ezután szerez tényleges használati jogot. A vásárlás csak első ránézésre tűnik bonyolultnak, a gyakorlatban nem szoktak komolyabb gondok felmerülni, esetleg csak a finanszírozással. Kórhető jelzáloghitel? Ideális esetben a vásárlónak van elég készpénze, de ez a ritkább. Kérhető fogyasztási hitel, ám az magasabb kamattal jár. Lakásvásárlásra továbbra is a jelzáloghitel a legelőnyösebb, a szövetkezeti lakásokra azonban a bankok ezt nem hagyják jóvá. A jelzáloghiteinek ugyanis az a lényege, hogy a hitelfelvevő a kölcsönt a megvásárlandó ingatlanra kapja, az szolgál fedezetül. Az ingatlanra a bank jelzálogjogot jegyez be, aminek a célja annak biztosítása, hogy a hitelintézet az általa nyújtott kölcsönt és annak járulékait (kamat, kezelési költség stb.) visszakapja. Ha az adós nem tudja visszafizetni az adósságot, a hitelintézet eladhatja az ingatlant, hogy a pénzéhez jusson. A gond az, hogy a szövetkezeti lakás a lakásszövetkezet tulajdonában van, és a vásárló nem tud mivel kezeskedni. Ugyanakkor erre a patthelyzetre is létezik megoldás. A banknak fedezetül ideiglenesen fel lehet kínálni egy másik ingatlant, melynek legalább akkora az értéke, mint a kiszemelt szövetkezeti lakásé. Az így megszerzett hitelből kifizethető a szövetkezeti lakás ára, s amint az új lakó belépett a szövetkezetbe, és megszerezte a használati jogot, megkérheti a szövetkezetét, hogy ruházza át a lakás tulajdonjogát. Magántulajdonba adás A lakásszövetkezet nem tagadhatja meg a szövetkezeti lakás magántulajdonba adását. Aki ezt igényli, annak lehetővé kell tenni, de persze ez sem ingyenes - ún. anuitást kell fizetni, vagyis téríteni kell a lakás értékének a maradék részét. Miután ez megtörténik, a kataszteri hivatalban is bejegyzik a tulajdonjog átruházását. Az anuitás átutalható egyszerre, egy összegben, de meg lehet egyezni havi törlesztőrészletekben is, ám ez esetben a lakás később kerül magántulajdonba. Amint a kataszteri hivatalban bejegyzik a tulajdonoscserét, a bankkal is lehet közölni a változást, és a jelzálogot át lehet vinni a most már magántulajdonban levő lakásunkra. Akinek nincs másik ingatlan a birtokában, amelyet ideiglenesen zálogjoggal terhelhet, a családjától vagy más közeli személytől kérhet segítséget. Gyakran előfordul, hogy a szülők vagy a testvérek lakását, házát néhány hónapra zálogba helyezik, hogy megvehessék a szövetkezeti lakást, s általában 3-4 hónap alatt minden elintézhető. Mielőtt azonban belevágunk e többlépcsős tranzakcióba, meg kell tudni, hogy a lakást eladásra kínáló személynek nincs-e tartozása, lakbérhátraléka a szövetkezettel szemben. Ilyen jellegű információkat adhat a szövetkezet. Sok helyen maga a szövetkezet is megköveteli, hogy ezek az információk képezzék a tagsági jog átruházásáról szóló szerződés mellékletét. Adót is kell fizetni? Ha olyan ingatlant adunk el, mely 5 évnél rövidebb ideig volt a tulajdonunkban, a vételi és az eladási ár különbözetéből 19%-os jövedelemadót, valamint 12,5%-os egészségbiztosítási járulékot kell fizetni. Ezt a különbözetet lehet csökkenteni a lakásba fektetett kiadások értékével, például a felújítási költségekkel. A szövetkezeti lakást a lakó csak használja, ezért amikor eladja a használati jogot, nem kell adót fizetnie. Ha az új lakó kéri a szövetkezettől az ingatlan magántulajdonba adását, az 5 éves időszak attól a pillanattól számítódik, amikor a kataszteri hivatal jóváhagyja a tulajdonoscserét. Ha az új tulajdonos 5 éven belül túlad a lakáson, adóznia kell, 5 év eltelte után már nem. Szövetkezeti lakás után ingatlanadót sem kell fizetni, csak a magántulajdonban levő ingatlan után. Január végéig kell elkészíteni az ingatlanadó-bevallást minden olyan természetes vagy jogi személynek, akinek az előző évben a tulajdonába került valamilyen ingatlan, illetve valamilyen változás történt a tulajdonjogi viszonyokban. A községi hivatal adóügyekkel foglalkozó alkalmazottja a benyújtott adóbevallás alapján kiszámolja az ingatlanadó pontos összegét, s erről tájékoztatja az adóköteles ingatlantulajdonosokat. (sza) Szövetkezeti lakások vásárlása - ügyintézés lépésről lépésre A szövetkezeti lakások adásvételekor némileg bonyolultabb ügyintézésre kell számítani, minta magántulajdonban levő ingatlanok esetében. Az egyszerűbb intézkedés végett az alábbiakban összefoglaltuk a legfontosabb teendőket. 1 Kérjük ki és tanulmányozzuk át az illetékes la• kásszövetkezet alapszabályát! Ez a dokumentum tartalmazza a szövetkezeti tagsági jog átruházásának és a lakás magántulajdonba utalásának a pontos menetét, ami lakásszövetkezetenként változhat. Tanácsos személyesen érdeklődni a szövetkezet illetékes szakelőadójánál. 2 Derítsük ki, a lakás jelenlegi lakójának van-e lak• bérhátraléka vagy egyéb tartozása! A tagsági jog átruházásának egyik feltétele, hogy a lakást ne terhelje semmilyen tartozás. Tanácsos az illetékes szakreferenstől megkérdezni, hogy a kiszemelt ingatlant nem terheli-e valamilyen adósság, ami miatt a szövetkezet elutasíthatná a tagsági jog átruházását és a használati jogot igénylő kérvényünket. 3 Kérdezzünk rá a lakás anuitására! Az anuitás a • lakás értékének a maradéka, melyet a szövetkezetnek kell kifizetni akkor, amikor kérjük a magántulajdonba utalást. Vagyis számolni kell azzal, hogy azon a szerződésen szereplő ár, melyet az ingatlan lakójával a lakás használati jogának az átengedéséről aláírunk, nem lesz végleges. A szövetkezet is kér külön illetéket azért, hogy elbirálja a tagsági jog átruházását igénylő kérvényt, később külön illetéket számlázhatnak akkor is, amikor igényeljük a lakás magántulajdonba utalását, és ki kell fizetni az anuitást is. Tanácsos előre megérdeklődni a pontos összegeket, nehogy utólag kellemetlen meglepetésként érjen, s nem tudjuk miből fedezni. Nem árt tudatosítani, hogy az anuitás minden hónappal csökken, tehát minél később kérjük a magántulajdonba utalást, annál kevesebbet kell a szövetkezetnek átutalni. Adminisztratív okokból a szövetkezetek évente egyszer, legfeljebb kétszer szokták lehetővé tenni az anuitás kifizetését. 4 Miután begyűjtöttük az összes szükséges infor• mációt, írjuk alá az előszerződést, vagyis a jövőbeli szerződésről szóló megállapodást a lakás jelenlegi lakójával, melyben a felek leszögezik, meddig intézik el a használati jog átruházásának feltételeit (pl. a megfelelő összeg előteremtése, az esetleges lakbérhátralék rendezése stb.), s mikor fogják aláírni az erről szóló szerződést. Az előszerződés aláírásakor szoktak kérni előleget, egyfajta foglalót, amelyet letétbe helyeznek egy ügyvédnél vagy lakásközvetítő ügynökségnél. Ezután a megadott időn belül ki kell fizetni a teljes árat. Készpénz hiányában például másik ingatlanra lehet jelzáloghiteit kérni. 5 Az előszerződésbe foglalt dátumig aláírjuk a hasz• nálati jog átruházásáról szóló szerződést, kifizetjük az adásvételi árat, és a lakásszövetkezethez is benyújtjuk a tagsági és használati jog átruházásáról szóló kérvényt. E célból rendszerint a szövetkezet formanyomtatványát kell kitölteni. 6 Nem szabad megfeledkezni arról, hogy a régi tu• lajdonosnak ki-, az újnak be kell jelentkeznie az energiaszolgáltatóknál és a lakóház kezelőjénél! Ideális esetben a régi és az új lakó egyszerre keresi fel a villamos- és gázmüveket, valamint a házkezelőséget, ám ha erre nincs lehetőség, először a régi kijelentkezik, utána az új bejelentkezik. Fel kell mutatni a közjegyző által hitelesített adásvételi szerződést és a lakás átadásakor készített j egyzőkönyvet. 7 Miután a lakásszövetkezet jóváhagyta a cserét, # azaz a szövetkezet tagjává váltunk, igényelhetjük az ingatlan magántulajdonba adását. A legtöbb helyen erre is létezik formanyomtatvány, és az ügyintézés hasonló, mint a tagsági jog átruházásakor. A különbség az, hogy még a kataszteri hivatalba is be kell nyújtani egy javaslatot a megváltozott tulajdonviszonyok bejegyzésére. Ideális esetben a lakás 3-4 hónap alatt a tulaj donunkba kerül. (sza) JÖVŐ HETI TÉMÁNK: INGATLAN- ÉS OTTHONBIZTOSÍTÁS ■ MILYEN KÁROK ELLEN LEHET BIZTOSÍTÁST KÖTNI, MITŐL FÜGG A BIZTOSÍTÁSI DÍJ ÖSSZEGE
