Új Szó, 2016. április (69. évfolyam, 75-100. szám)
2016-04-28 / 98. szám, csütörtök
www.ujszo.com | 2016. április 28. HASZNOS TANÁCS 19 A régi otthon eladása és az új megvásárlása ÖSSZEFOGLALÓ Csak kevesen engedhetik meg maguknak, hogy előbb megvesznek egy új ingatlant, s utána nyugodtan árulhatják a régit. Sokkal gyakoribb, hogy az új otthon megvételét a régi értékesítéséből szerzett összegből finanszírozzuk. A kettőt tanácsos összehangolni. Ha új ingatlan vásárlására nincs pénzünk, s a régi eladásából akarjuk finanszírozni, akkor először a régi értékesítésére kell összpontosítani. Alaposan fel kell mérni a piacot, és fontos, hogy ne kötelezzük el magunkat semmilyen új ingatlan vásárlására még azelőtt, hogy biztosítjuk a régi eladását. Készpénz és jelzáloghitel Tegyük fel, hogy éppen talált vevőt a régi lakására. Ha a vevő készpénzzel rendelkezik, az ügyintézés egyszerűbb lesz. Azonnal meg lehet írni az adásvételi szerződést és nyilvánvaló lesz, hogy az adásvételi árat hány napon belül kaphatja meg. Ilyen esetben bátran le lehet foglalni az új ingatlant. Ha viszont a vevőnek jelzáloghiteit kell felvennie, előbb értékbecslési bizonyítványt kell kidolgozni, és teljesíteni kell bizonyos feltételeket a bank javára létesítendő zálogjog céljából. Az ügyintézés eltarthat egy ideig. Hogy közben a felek ne gondolhassák meg magukat, tanácsos előszerződést kötni, amelyben a felek leszögezik, hogy adásvételi szerződést fognak kötni, s megegyeznek, hogy a tulajdonjog átruházása meddig és milyen feltételek mellett fog megvalósulni. Ugyanakkor ez nem jelent garanciát arra, hogy a vevőnek a bank jóváhagyja a jelzáloghiteit. Ezért az előszerződésbe tanácsos azt is leszögezni, ha valamelyik fél bármilyen okból visszalép a szerződéstől, milyen büntetést kell fizetnie. Egyúttal már most meg kell egyezni abban is, hogy az ingatlant milyen időn belül kell kiüríteni és átadni - például az adásvételi szerződés aláírásától számított 60 napon belül. Az eladó számára fontos információ, hogy a pénz mikor érkezik meg a számlájára. Ez bizonyos banki feltételek teljesítésétől függ. Ne féljünk megkérdezni a bankban, hogy mikor és milyen feltételek mellett utalják át az ingatlan árát. Fontos, hogy az eladó is tisztában legyen vele, hogy a vevőnek a bankkal szemben milyen kötelezettségei vannak. Az ügyintézés akár 60 napig is elhúzódhat. Mikor érkezik a pénz? A gyakorlatban az is előfordulhat, hogy a bankok nem figyelnek az eladó igényeire, hiszen az ő ügyfelük a vevő, a jelzáloghiteit igénylő személy. Ezért nem árt, ha az eladó is részt vesz a bank és a vevő tárgyalásain az ügyintézés azon szakaszában, amikor a zálogszerződéseket és a hitelszerződést aláírják. Ne hagyjuk lerázni magunkat azzal, hogy majd ők mindent elinz- téznek. Jó, ha az eladó tisztában van az esetleges bonyodalmakkal, amelyek késést okozhatnak - ha ő később kapja meg a vételárat, ő sem tud lépni az új ingatlan megvásárlásával kapcsolatban. A kiköltözés határideje Ha gyorsan szeretné lebonyolítani az új ingatlan megvásárlását, miközben a régiről már aláírta az adásvételi szerződést, akkor nagyon fontos, hogy ebben a szerződésben megállapodjanak a kiköltözés tényleges határidejéről. A reális határidőt akár pesszimistának is nevezhetnénk, sőt ezt a pesszimista időpontot tanácsos kettővel megszorozni - így nyugodtabban aludhat. Hasznos tippek ► Létezik gyorsított kataszteri eljárás, amikora tulajdonváltásra tett javaslat elbírálása a felére csökken, 15 napigtart. Természetesen ezért felárat kérnek, 200 eurót, ámha szorít az idő, vagy ha a vételár kifizetését az új tulajdoni lap kiállításával feltételezik, megérheti az eljárás gyorsítása. ► Ha egy mód van rá, ugyanazon ingatlan- ügynökségen keresztül adjuk el a régi lakást, és vegyünk újat. Ilyen esetben azügynökségtudja, hogy a régi eladásából lesz csak pénzünk az újra, s az egész folyamatot úgy készítik elő, hogy egy pillanatra se kerüljünk „légüres térbe". ► Érdemes a szerződésben magas kötbért meghatározni. így a felekre nagyobb nyomás nehezedik, s ez egy hatékony eszköz, amivel a feleket korrekt viselkedésre lehet kényszeríteni. A határidőt tanácsos úgy kiszámolni, hogy összeadja az összes maximális határidőt, ameddig megkaphatja az adásvételi árat (például a közjegyzői letétet, a banki határidőket), majd ehhez hozzá kell adni azt a feltételezett időpontot, amikor hozzájuthat az új ingatlanhoz (vigyázat, nem a szerződés aláírásának a dátumáról, hanem arról van szó, amikor megkapja a kulcsot). Hozzá kell számolni azt az időt is, ameddig az új ingatlan felújítása, átalakítása (hacsak nincs azonnal lakható állapotban) tart, és gondolni kell arra is, hogy a költözés is beletelhet pár napba. Nagy valószínűséggel a régi lakást megvásárló személlyel kisebb harcot kell majd vívni a megfelelő határidőért, ameddig kiüríti régi lakását. Minél később akarja átadni az ingatlant, annál nagyobb nyomást gyakorolhat a vevő, s próbálhat lealkudni a vételárból, amire szintén fel kell készülni. Gyorsan az új otthonba Míg a régi ingatlannal kapcsolatban a lehető leghosszabb átadási határidőt kell kérni, az új lakás esetében arra kell törekedni, hogy a lehető legrövidebb időn belül átvehesse. Az egyezkedésben segíteni fog az a tény, hogy az új ingatlant jó esetben hitel nélkül, készpénzért fogja venni (a régiért kapott pénzből). A legtöbb eladó így hajlandó gyorsabban kiüríteni és átadni az ingatlant. Nem árt azonban óvatosnak lenni! Amíg az ingatlan nincs hivatalosan a tulajdonában, ne fektessen bele túl nagy összeget! Előfordulhat ugyanis, hogy valamilyen okból a kataszteri hivatalban nem hagyják jóvá a tulajdonosváltást, valami miatt az ingatlant esetleg vissza kell adnia, s akkor a felújításba fektetett pénzt esetleg csak bírósági úton tudja visszaszerezni, de az is lehet, hogy nem kapja vissza. Ingatlancsere Ritkán, de azért előfordul az is, hogy valaki kisebb otthonra, míg másvalaki nagyobb lakásra vágyik, beleszeretnek egymás ingatlanába, s kicserélik, esetleg hozzá kell üzemi a nagyobb lakás árához. Jogi szempontból ez ún. csereszerződéssel valósítható meg. Habár elméletileg standard eljárásról van szó, a gyakorlatban alig találni rá példát. Az adásvételi szerződés legfontosabb részei: a szerződő felek - vevő és eladó - pontos neve, megnevezése az adásvétel tárgyát képező ingatlan pontos megnevezése az ingatlanra vonatkozó terhek és jogok adásvételi ár és az összeg kifizetésének a módja az eladók hitelesített aláírása egyéb körülmények, melyekben a felek megállapodtak, például az ingatan átadásának időpontja, módja MIT KÉRJÜNK AZ ELADÓTÓL ► igazoló dokumentumot arról, hogy hogyan szerezte az eladásra kínált ingatlant - adásvételi vagy ajándékozási szerződés, hagyatéki végzés stb. ► aktuális, friss tulajdoni lapot ► a ház- vagy lakáskezelő elérhetőségét, a lakáskezelő igazolását, hogy az ingatlant nem terheli hátralék ► a rezsiköltségek éves elszámolását INGATLAN ADÁSVÉTELE Az ingatlan átadása • A teljes adásvételi ár kifizetése után a megegyezett határidőig át kell adni az ingatlant az új tulajdonosnak. Az átadásról tanácsos jegyzőkönyvet készíteni. • A jegyzőkönyvnek tartalmaznia kell az eladó és a vevő adatait, az ingatlanra vonatkozó legfontosabb információkat, műszaki állapotát, a vízórák és a villanyóra állását, gyártási számát, az ingatlanhoz tartozó kulcsok fajtáit és számát stb. • Ideális esetben az ingatlan átadása után a régi és az új tulajdonos együtt felkeresi az egyes energiaszolgáltatókat. Ha erre nincs mód, akkor először a régi kijelentkezik, majd az új bejelentkezik. Az ügyintézéskor szükség lehet az adásvételi szerződésre, az átadásról készült jegyzőkönyvre, a tulajdonosváltásra tett javaslat jóváhagyását igazoló dokumentumra, az új tulajdoni lapra. MIT TARTALMAZ A TULAJDONI LAP? A tulajdoni lapon szén a tulajdoni lap száma, a járás, község és kataszteri terület pontos neve. A dokumentum 3 részből á A rész: a vagyon tá részletezi, vagyis mázzá az összes i amelyek a tulajdonjog tárgyát képezik, a velük összefüggő összes adatot, az ingatlan helyrajzi számát, fekvésének (belterület, külterület) megjelölését és területnagyságát, az utca nevét és a házszámot, az épület fő rendeltetés szerinti jellegét (lakóház, üdülő, gazdasági épület stb.), az ingatlan jogi jellegét (társasház, szövetkezeti ház, műemlék stb.), ingatlan-nyilvántartási szempontból szükséges egyéb adatokat. rész: az ingatlan tulajdonosáról vagy más jogosult személyről tartalmaz adatokat, vagyis a tulajdonos nevét, születési dátumát, címét, jogi személy esetében a székhelyet, adóazonosító számot, társtulajdonosi részt, a tulajdonnal kapcsolatos bérleti jogokat. C rész: az esetleges terheket tartalmazza, vagyis az esetleges elő- és visszavásárlási, valamint vételi jogot, tartási és életjáradéki jogot, jelzálogjogot (önálló zálogjogot) és végrehajtási jogot, megállapodáson és bírósági határozaton alapuló földhasználati jogot, haszonélvezeti jogot és használat jogát. Razjok: fotolia.com Ügynökök cselei Az ingatlanügynökségek - néhány kivételtől eltekintve - a legtöbb esetben trükköket alkalmaznak, hogy az ügyfelektől minél nagyobb közvetítői díjat kapjanak. 1. Az egyik legrégibb, leggyakoribb és legátlátszóbb csel, amivel hatni próbálnak a vevőre, hogy megemlítik: az általunk kiszemelt ház, lakás iránt többen érdeklődnek, s még aznap vagy másnap újabb ügyfeleknek mutatják meg a szóban forgó ingatlant. A „másik érdeklődő” lehet az ügynök társa is, aki csak megjátssza az érdeklődését, kellemetlen helyzetbe sodorva az igazi érdeklődőt, aki félve attól, hogy elhalásszák az orra elől az ingatlant, gyorsan rábólint az üzletre. A vásárlást nem szabad elkapkodni, és nem nekünk kell alkalmazkodnunk! A piac elég nagy, könnyen találhatunk másik hasonló ingatlant. 2. A másik kedvelt húzás, hogy dicsérik a környéket, ahol az ingatlan található. Azt azonban „elfelejtik” megemlíteni, hogy a közeibe autópályát, elkerülő utat, hulladékégetőt stb. terveznek. Esetleg azzal kecsegtetnek, hogy ebben az új villanegyedben vagy lakótelepen hamarosan szupermarket, óvoda, iskola nyílik, s csak később döbbenünk rá, hogy becsaptak minket. A kellemetlenségek elkerülése végett érdemes áttanulmányozni az adott térség területrendezési tervét, a községházán is érdeklődhetünk az ott tervezett beruházásokról. 3. Az ügynökségek előszeretettel használják az exkluzív kifejezést - mi viszont ne dőljünk be a bombasztikus, exkluzív ajánlatoknak! Főleg ha az ügynök az üzletkötésért magas provízióra számíthat. 4. Az ingatlanpiacon is egyre gyakrabban találkozhatunk „akciókkal”, amikor kedvezménnyel kecsegtetnek, a legalacsonyabb vételárat garantálják, vagy azt ígérik, az ingatlanban két évig ingyen lakhatunk, esetleg ingyenes külföldi nyaralással csábítanak. A lakás nem gyorsfogyasztási termék - vagyis ha valóban olyan szuper bombasztikus ajánlatról lenne szó, akkor a tulajdonosai nem lennének rákényszerítve, hogy ilyen „akciós taktikát” alkalmazzanak. Arról nem is beszélve, hogy a jól hangzó akciót minden bizonnyal már jó előre belekalkulálták az adásvételi árba. 5. Kerüljük az olyan ingatlanközvetítő ügynökséget, amely valamilyen népszerű személyiséggel próbál hatni a vevőre. Aki ügyfeleit képtelen meggyőzni a minőséggel, az a csomagolással próbál elbűvölni. 6. Nincs olyan ügynökség, amelyik ne állítaná, hogy az ügyfélnek dolgozik. A vevő szempontjából azonban általában ez az állítás nem igaz, hiszen az ügynökség az esetek többségében az eladóval áll szerződésben, akitől a províziót is kapja. Ebből kifolyólag a vevő érdekei a legkevésbé érdeklik az ügynökséget - már csak azért sem, mert a következő szabályt tartja szem előtt: minél drágábban adja el az ingatlant, annál nagyobb , jutalékra számíthat. (Forrás: lepsiebyvanie.centrum.sk)
