Új Szó, 2014. november (67. évfolyam, 252-274. szám)
2014-11-20 / 266. szám, csütörtök
www.ujszo.com ÚJ SZÓ 2014. NOVEMBER 20. Hasznos tanács 11 A LAKÁSTULAJDONOSOK UJ KÖTELESSÉGEI Az új törvény októbertől nemcsak a házkezelők, hanem a lakások és nem lakás célú helyiségek tulajdonosainak a kötelességeit is bővítette. I Az üzemeltetési, karbantartási és javítási pénzalapba fizetett havi összeg kiszámításakor ■ figyelembe kell venni, hogy az egyes lakástulajdonosok milyen mértékben használják a közös helyiségeket és berendezéseket. 5 Ha a lakást vagy a nem lakás célú helyiséget felújítják, átalakítják, a házkezelő kérésé- ■ re lehetővé kell tenni, hogy ellenőrizze az építési munkálatok jellegét, hogy a beavatkozások nem veszélyeztetik-e a lakók életét, az átalakítással nem rongálják-e meg, nem változtatják-e meg a ház közös részeit és berendezéseit. Ezzel a kötelességgel összhangban van a házkezelő új kötelessége: ha a tulajdonos többszöri felszólításra sem engedi be őt a lakásba a munkálatok ellenőrzése céljából, azt azonnal jelentenie kell az építési hivatalnak. • Fotó: fotolia.com 2 Akkor is fizetni kell az üzemeltetési, karbantartási és javítási pénzalapba, ha a tulajdonos nem hasz- ■ nálja a lakást vagy a nem lakás célú helyiséget - az üres ingatlan után is fizetni kell, senki sem követelhet felmentést a fizetés alól. 3 Ha a házban lévő műszaki berendezések ellenőrzése során hiányosságokat fedeznek fel, a tulaj- ■ donosok kötelesek lehetővé tenni azok eltávolítását. Ellenkező esetben a keletkezett esetleges károkért teljes mértékben ők felelnek. 4 A lakástulajdonosnak fölösleges időhúzás nélkül jelentenie ■ kell, ha változik a lakást használó, azaz ott élő személyek száma - a pár napig, hétig ott időző látogatókat nem kell jelenteni, csak azokat a személyeket, akik legalább 2 hónapig ott laknak. 6 A tulajdonosnak haladéktalanul tájékoztatnia kell a házkezelőt ■ az új címéről és mindenféle változásról. A törvény abból a feltételezésből indul ki, hogy ha a tulajdonos nem jelent változást, akkor az adott lakásban él és azt használja. Ebből kifolyólag a házkezelő az esetleges dokumentumokat erre a címre juttatja el egészen addig, amíg a tulajdonos nem ad meg másik postacímet. NÉHÁNY PÉLDA MINŐSÍTETT SZAVAZÁSRA Az összes tulajdonos többsége ♦ Önkéntes árverezés bizonyos követelések teljesítése céljából ♦ A házkezelésről szóló szerződés jóváhagyása, módosítása vagy megszüntetése + Ha ugyanarról a dologról még egyszer voksolnak az érvényes szavazástól számított 1 éven belül ♦ A nem lakás célú helyiség tulajdonjogának átruházása. Az összes tulajdonos kétharmada ♦ Hitelszerződés és az összes esetleges változás, a hitel biztosításáról szóló szerződés és az ezzel összefüggő kiegészítések ♦ Bérleti és adásvételi szerződés és az ezzel összefüggő összes esetleges módosítás ♦ Építkezésről, építményről szól szerződés és a vele összefüggő összes esetleges módosítás, ha manzárd kialakításáról, a padlástér átépítéséről vagy a tetőtér további beépítéséről van szó, szükség van a legfelső emeleten található lakások és nem lakás célú helyiségek valamennyi tulajdonosának a beleegyezésére ♦ A közös helyiségek vagy berendezések rendeltetésének megváltoztatása ♦ A házkezelési forma megváltoztatása. Az összes tulajdonos négyötöde ♦ Ha a vitatott kérdésről kétharmados többséggel döntöttek, és ugyanarról a dologról az érvényes szavazástól számított 1 éven belül meg kell ismételni a voksolást. Az összes tulajdonos beleegyezése ♦ A ház közös részeinek, berendezéseinek és a ház melletti telek vagy a telek egyes részeinek az átruházásáról való döntés. A HÁZKEZELŐ ÚJ KÖTELESSÉGEI + A házkezelő ezentúl minden évben november 30-áig köteles a lakástulajdonosok elé terjeszteni a panelházban elvégzendő javításokra vonatkozó éves tervet. Aki ezt elmulasztja, nem lesz jogosult a házkezelői tiszteletdíjra. Ugyanezt a büntetést kaphatja, ha elfelejt elszámolni az előző évi tevékenységével, vagyis jelentést kell készítenie az előző évi tevékenységéről, a javításokról, a karbantartási munkálatokról, a pénzalapból felhasznált pénzekről. ♦ A házkezelőnek a házban elhelyezett hirdetőtáblán vagy az interneten keresztül részletesen tájékoztatnia kell az egyes termékekre, szolgáltatásokra vonatkozó közbeszerzési eljárásokról, amelyek a lakóház üzemeltetésével, fenntartásával, az esetleges javításokkal, rekonstrukcióval, korszerűsítéssel függnek össze, valamint a házkezeléssel összefüggő összes tevékenység esetében is így kell eljárni. Közzé kell tenni az egyes árajánlatokat is. + Biztosítani kell az ellenőrzések és revíziók során észlelt hibák eltávolítását. A házkezelő a lakástulajdonosok beleegyezése nélkül is eltávolíthatja az ellenőrzés vagy a revízió során felfedezett esetleges hibákat, de csak abban az esetben, ha az észlelt hibák veszélyeztetik a lakók életét, egészségét, vagyonát. Ilyen esetben a javítás költségeire sem vonatkozik semmilyen korlátozás. + A házkezelő köteles jelenteni az építési hivatalnak, hogy az a lakástulajdonos vagy a nem lakás célú helyiség tulajdonosa, aki építési munkálatokat végez, és átalakítja az ingatlant, a kérése, felszólítása ellenére sem engedte be őt a lakásba vagy a nem lakás célú helyiségbe, hogy ellenőrizze, az átalakítás nem veszélyezteti-e a lakóházat és a lakókat, nem rongálják-e meg, vagy nem változtatják-e meg a házat és annak közös helyiségeit. Ha igen, az átalakítást mindenképpen engedélyeztetni kell. Általánosságban elmondható, hogy építési engedélyre akkor van szükség, ha hozzányúlunk a teherhordó konstrukciókhoz, ami hatással lehet az építmény stabilitására, tűzvédelmére, kinézetére. Ugyancsak engedélyeztetni keíl a különböző vezetékekbe (víz, gáz, villany, fűtés) való beavatkozásokat, illetve ha az épületre valamit ráépítünk, hozzáépítünk. Ha viszont nem nyúlunk a teherhordó falakhoz, nem változtatjuk a vezetékeket, nem módosítjuk az épület külsejét, s nem is avatkozunk be más lakók jogaiba, nem veszélyeztetjük az érdekeiket, az apróbb átalakításokat elég csak bejelenteni, a házkezelőnek pedig jogában áll ezt ellenőrizni. A törvény pozitívumai + A házkezelőnek műiden évben november 30-áig jelentést kell készítenie előző évi tevékenységéről, különben nem kap tiszteletdíjat. + A házban közzétehetik a lakbérhátralékkal rendelkezők listáját - de csak azon lakástulajdonosok nevét, akiknek az üzemeltetési, karbantartási és javítási pénzalappal szemben legalább 500 eurós tartozásuk van. ♦ A házkezelőnek folyamatosan és részletesen tájékoztatnia kell az esetleges beszerzési eljárásokról. Ml MIT JELENT A lakástulajdonról és nem lakás célú helyiségek birtoklásáról szóló új törvény bevezet néhány új fogalmat, illetve a politikusok bizonyos kifejezéseket újból definiáltak. Olyan fogalmakról van szó, melyek a régi jogszabályban is szerepeltek, ám az előző norma nem szögezte le egyértelműen, mit jelentenek. Ilyen kifejezés például az üzemeltetés, karbantartás, javítás - ezek mind az üzemeltetési, karbantartási és javítási pénzalappal függnek össze. Éppen anyagi okokból szükséges pontosan meghatározni e szavak tartalmát a pénzalapból finanszírozott tevékenységekkel együtt. ♦ Üzemeltetés - ez alatt azt a mindennapi tevékenységet kell érteni, amely célja, hogy az adott lakóház az előírt színvonalon működjön, üzemeljen. Az üzemeltetés részét képezik a karbantartás jellegű ellenőrzések is. ♦ Karbantartás - ez alatt a ház közös részeinek, berendezéseinek és tartozékainak az ellenőrzését kell érteni, ha pedig hiányosságokat állapítanak meg, a karbantartás részét képezi a hibák eltávolítása is. A karbantartás rendszeres tevékenység formájában zajlik, mint például az ellenőrzés és a revízió. Ha rendellenességet fedeznek fel, azokat ki kell küszöbölni. ♦ Javítás - a fogalom valamilyen baleset következtében keletkezett hibák vagy a rendszeres ellenőrzések és revíziók során megállapított hiányosságok eltávolítását takarja. Elsősorban a ház valamely részének a megrongálódása, az egyes műszaki berendezések meghibásodása vagy a műszaki hibák kijavítása tartozik ide. ♦ Rekonstrukció - olyan változásokat kell ez alatt érteni, amelyek megvalósításával a ház bizonyos részei, a közös berendezések és tartozékaik az eredeti állapotukba kerülnek. + Korszerűsítés - olyan tevékenységek, amelyek révén az egész lakóház, a közös helyiségek, berendezések jobbak, modernebbek lesznek, az egész ház hatékonyabban, gazdaságosabban fog működni, az eredeti állapothoz képest magasabb standardot fog képviselni. ♦ Az ellenőrzés és a revízió során észlelt hibák eltávolítása - a házkezelő a lakástulajdonosok beleegyezése nélkül is eltávolíthatja az ellenőrzés vagy a revízió során felfedezett esetleges hibákat, de csak abban az esetben, ha az észlelt hibák veszélyeztetik a lakók életét, egészségét, vagyonát. ♦ Az üzemeltetési, karbantartási és javítási pénzalap létrehozása - új módon definiálták a pénzalap létrehozásának a módját. Már kell az alapba történő befizetések mértékét meghatározni, ha a lakással vagy a nem lakás célú helyiségekkel a közös helyiségek és berendezések (például garázs) csak egy részének a használata függ össze. Ez azt jelenti, hogy ha a nem lakás célú helyiség tulajdonosa nem használja a lakóház közös helyiségeit, sem az összes közös részét és berendezését, az új törvény lehetővé teszi, hogy a korábbitól eltérő mértékben járuljon hozzá a pénzalap kialakításához, azaz ezentúl kevesebbet kell majd fizetnie. Nagy valószínűséggel a legtöbb helyen még nem számolták újra a befizetendő összegeket, és az alapba elvezetett tételek nincsenek összhangban a hatályos törvénnyel. Mindez nem vonatkozik a bérbe adott közös részekre és berendezésekre, melyek nem minősülnek nem lakás célú helyiségeknek. (sza)
