Új Szó, 2004. július (57. évfolyam, 151-176. szám)
2004-07-01 / 151. szám, csütörtök
ÚJ SZÓ 2004. JÚLIUSI. 14 Téma: az új lakástörvény A kezelőnek hozzáférhetővé kell tennie számunkra a ház fenntartásával összefüggő összes dokumentumot Jobb áttekintés a pénzünkről A lakástulajdonosok közösségének vezetői legalább évente egyszer kötelesek összehívni a tulajdonosok gyűlését (Lubos Pile felvétele) Ma lép életbe a lakástulajdonlásról szóló törvény módosítása, amely több lényeges változást hoz a lakók életébe. A legfontosabb, hogy a lakástulajdonosoknak lényegesenjobb áttekintésük lesz a lakás és a ház fenntartására kiadott pénzekről. ÚJ SZÓ-ÖSSZEFOGLALÓ A lakáskezelőknek a mai naptól kezdve kötelességük lesz minden egyes ház számára külön számlát nyitni, miközben a pénzt kötelezően bankszámlán kell tartaniuk. Ha erre igényt tartunk, akkor a kezelőnek hozzáférhetővé kell tennie számunkra a ház fenntartásával összefüggő összes dokumentumot. A törvény szerint a kezelő csak azt határozhatja meg, hogy ezt milyen formában teszi lehetővé számunkra. Vagyis meghatározhatja a fogadóórákat vagy az időpontot, amikor betekintést nyerhetünk például a felújítási alap gazdálkodásába. Természetesen a legmegfelelőbb megoldás, ha a fenntartóval egy közvetítőn keresztül kommunikálunk, aki összegyűjti az összes kérdést, megkönnyítve ezzel a kezelő dolgát. Ha azonban személyesen szeretnénk eljárni az ügyben, ezt is probléma nélkül megtehetjük. Újdonságnak számít az is, hogy az erkélyeket a tulajdonosoknak már nem kell saját költségeikre felújítaniuk. Ezt ugyanis szintén a felújítási alapból fogják fizetni. Mindez annak köszönhető, hogy az új törvény az erkélyeket is a közös helyiségek kategóriába sorolta. A fenntartók többsége már korábban is önálló számlákat vezetett. A szakemberek szerint problémája ezzel csak néhány lakáske- zelőségnek volt, amelyek több ház számára közös számlát nyitottak. Az új számlavezetési módnak köszönhetően eltűnnek a hiteltérítéssel kapcsolatos problémák is. Mától ugyanis az egyes házak számlái nem kerülnek csődeljárás alá, ha a fenntartó esetleg csődbe kerülne. Ha valamelyik feljáróban a tulajdonosok közösen hitelt vesznek fel, akkor ezért csak az illető feljáró felel majd. A lakástulajdonosok a hitelért a ház rájuk eső tulajdonrészévei felelnek a visszafizetésért, ami elérheti akár a lakás teljes árát is. A lakástulajdonosoknak joguk és kötelességük részt venni a ház vezetésében. Épp ezért a lakástulajdonosok közösségének vezetői legalább évente egyszer kötelesek összehívni a lakástulajdonosok gyűlését. A gyűlés összehívását azonban a lakástulajdonosok is összehívhatják, ha ezt legalább a negyedük kéri. A gyűlésen fogadják el a lakástulajdonosok közösségének az alapszabályát, a gazdálkodás módját, a költségvetést, és ott döntenek a közösség vezetőinek a személyéről is. Minden egyes lakástulajdonos egy szavazattal rendelkezik egy- egy lakás után. Ha a házban például két lakásunk van, akkor két szavazati joggal rendelkezünk. Ahhoz, hogy egy-egy döntés érvényes legyen, a lakástulajdonosok felének egyet kell értenie a javaslattal. Ez alól is van azonban kibúvó. Ha a gyűlés kezdetét követő egy órán belül nem jelenik meg a lakók olyan hányada, hogy a szavazás a fent leírtak szerint érvényes legyen, elegendő a jelenlévők többségének a jóváhagyása ahhoz, hogy a javaslat életbe lépjen. Néhány esetben azonban elengedhetetlen, hogy a lakók kétharmada fogadja el a javaslatot. Ez esetben az összes tulajdonosnak szavaznia kellene a javaslatról. A ma életbe lépő törvénymódosítás már lehetővé teszi az írásbeli szavazást is. Ehhez azonban a szavazás előtt tíz nappal értesíteni kell a lakókat a szavazás tárgyáról. Ha úgy érezzük, hogy a gyűlésen jogtalanul szavaztak le bennünket, 15 napon belül jogunk van bírósághoz fordulni. A törvény alapján bármikor fel lehet számolni a lakástulajdonosok közösségét. Erre akkor van lehetőség, ha a közösség egy másik ház közösségével egyesül, több közösségre válik szét, vagy egyszerűen csődbe jut. Ahhoz azonban, hogy megszüntessük a lakás- tulajdonosok közösségét, előbb még új szerződést kell kötnünk a ház új kezelőjével. Ha egy másik lakásközösséggel lépünk szövetségre, akkor a közösség tulajdona és tartozásai az új közösségre ru- házódnak át. Az összeolvadás eredményeként beálló változásokról az új közösség elnökének hét napon belül számot kell adnia a kerületi hivatalnál. Mivel a lakástulajdonosok közösségének elnöki posztja fizetett funkció, a törvény pontosan meghatározza a kötelességeit is. Az elnök felel a közösségnek, a tulajdonosoknak és a feladata ellátása során kapcsolatba kerülő egyéb személyeknek az okozott kárért. Ha az elnök az alapszabály ellen vét, akkor a Polgári Törvénykönyv alapján eljárást lehet ellene indítani. Épp az elnök munkájának felügyelésére hozzák létre a tulajdonosok közösségének a felügyelő tanácsát. így, ha az elnök munkája ellen bármilyen megjegyzésünk van, nyugodtan forduljunk a felügyelő tanácshoz, amely visszahívhatja az elnököt. A felügyelő tanácsba épp ezért olyan független személyeket kellene választanunk, akik képesek objektívan megítélni az elnök munkáját, (s, t, mi) ÚJ SZÓ-ÖSSZEFOGLALÓ A társasházak vezetését a 182/1993-as törvény szabályozza. Eszerint a társasházak vezetését a lakástulajdonosok közössége vagy a lakáskezelőség végzi. Egy- egy ház vezetését azonban nem lehet megosztani a két forma között, vagyis, ha létrehozzuk a lakástulajdonosok közösségét, akkor fel kell mondanunk a lakáske- zelőségnek. Néhány szolgáltatást azonban ezután is megrendelhetünk a lakáskezelőségtől. A lakástulajdonosok közössége olyan jogi személy, amely a társasház közös helyiségeit, felszerelését és a környező telket igazgatja. A közösség gazdálkodik a tulajdonosok által befizetett pénzÚJ SZÓ-ÖSSZEFOGLALÓ A ma életbe lépő törvény nem feledkezik meg a lakástulajdonosok közösségének a vezetéséről sem. A közösség élén az elnök és a felügyelő tanács áll. Ha az alapszabályban ebben megegyezünk, akkor egyéb szerveket is létre lehet hozni a közösségen belül. Egyáltalán nem mindegy, hogy kit választunk meg elnöknek, hiszen a közösség életébe neki van a legnagyobb beleszólási lehetősége. Az elnök dönt a közösség összes fontos ügyében, ha ezt a törvény nem utalja a közösség más szervének hatáskörébe. Ahhoz, hogy az elnök elfoglalhassa posztját, a lakástulajdonosok többségének egyet kell értenie személyével. Az elnöki feladatok ellátása fizetett posztnak számít. Hogy pontosan mennyit is kap az elnök havonta, ÚJ SZÓ-ÖSSZEFOGLALÓ Mától részlegesen megoldódnak azok a problémáink is, amelyek azokkal a lakókkal adódtak, akik képtelenek igazodni a házirendhez. Ha valaki hosszabb ideig nem fizet a megrendelt szolgáltatásokért, vagy súlyosan megsérti a házirendet, a lakók bírósághoz fordulhatnak, kérve például a összeggel és a felújítási alappal. A közösség a tulajdonosok nevében bérbe adhatja a ház közös helyiségeit és a házhoz tartozó telket is. Ugyanígy a közösség köti meg a szerződéseket a lakások használatával, biztosításával és a felújításával kapcsolatban. A lakáskezelőség lehet társaság vagy magánszemély is. Ez utóbbi olyan vállalkozó lehet, akinek a tevékenységi köre tartalmazza a lakáskezelőséggel összefüggő feladatokat. Ahhoz hogy a lakáskezelővel felmondhassuk a szerződést, a tulajdonosok többségének egyetértésére van szükség. Ez esetben egy másik kezelőt kell megbíznunk a ház vezetésével, vagy létre kell hoznunk a lakástulajdonosok közösségét, (m) arról a lakástulajdonosok közössége dönt. A másik legfontosabb szerve a lakástulajdonosok közösségének a felügyelő tanács. Ennek legalább három tagja van. A tanácsba csak a lakástulajdonosok egyikét lehet beválasztani, miközben nem lehet tagja a lakásközösség elnöke. Ahhoz, hogy a felügyelő tanács döntése érvényes legyen, a tagok legalább felének igen szavazatára van szükség. A tanács tagjainak joguk van betekinteni a közösséget érintő összes fontos dokumentumba. Ugyanígy a tanács ellenőrzi, hogy a közösség betartja-e a törvény szabta összes kötelességet. A korábbi törvény szerint nem volt megszabva a lakásközösség vezetésének szolgálati ideje. A ma életbe lépő törvény azonban már megszabja, hogy három évente új választásokat kell tartani, (m, no) nemfizető lakásának az eladását. Mindeddig erre nem volt lehetőségük, és a szakemberek egyelőre képtelenek felmérni, hogy milyen hatása lesz. Abban azonban megegyeznek, hogy egyes esetekben megelőző hatása lehet, hiszen a lakástulajdonosoknak tudatosítaniuk kell, hogy a tulajdon még nem jelenti azt, hogy bármit megtehetnek a házban, (t) Háromévente kellene új választásokat tartanunk Figyeljünk az elnökre! A tulajdon nem jelent korlátlan felelőtlenséget Vége a randalírozásnak Az elmúlt időszakban egyre több uniós polgár érzi úgy, hogy jobban megéri lakást venni, mint bérelni Nyugat-Európában nem divat a bérlakás ÖSSZEÁLLÍTÁS Miközben a hazai lakáspolitikában a bérlakások arányának a növelése a cél, az Európai Unióban ezzel éppen ellentétes folyamat zajlik. Egyre több uniós polgár érzi úgy, hogy sokkal inkább megéri saját lakást venni, mint béreim. A unió tagállamaiban az adórendszer is a lakásszerzést támogatja. Lakást vásárolni sokkal kisebb teher és jövedelmezőbb is az Európai Unióban, mint bérelni. A lakó- ingatlanok árai hosszú távon a kiegyenlítődés jeleit mutatják, noha a brit, a holland és a spanyol piacon óriási volt az értéknövekedés az elmúlt néhány évben. A befektetési célú vásárlás főleg az unió déli tagjainál volt jellemző. A hitelkamatok szintjének erőteljes visszaesése miatt az elmúlt két évtizedben és különösen az utóbbi három-négy évben az uniós háztartások jobban jártak, ha megvették a lakásaikat és nem bérelték azokat. Mindez oda vezetett, hogy fokozatosan csökkent a bérlakások iránti kereslet, s ezzel még inkább mérséklődött a bérlakások aránya a teljes lakóingatlan-piacon. A lakásárak az eltelt két évtizedben évente 0-3 százalékkal mentek feljebb, és csak ritka esetekben haladta meg a 10 százalékot ez a növekmény. A lakásárrobbanás sokkal gyakoribb volt, mint az árzuhanás ebben a hosszú időszakban, különösen az euróövezetben. Ezen a téren az északi országok, továbbá Nagy-Britannia és Hollandia áll az élen. Hozzájuk csatlakozott az elmúlt három évben Írország és Spanyolország, mindkét államban hihetetlen gyorsan (két számjeggyel) drágultak az ingatlanok, és Görögország, továbbá Olaszország sem nagyon maradt el ezektől az új évezred első két évében. Hosszú távon a lakóingatlanok árnövekedése erős kapcsolatban áll az építési telkek áremelkedésével. A háztartások számának növekedése, illetve a magasabb jövedelmek miatt a következő években várhatóan tovább bővül az építési telkek iránti kereslet, s minthogy ebből kevés van, ez megint csak fölfelé tornássza a telkek árát. Rövid távon a lakáskereslet kielégítése nagyon nehéz, sőt egyre nehezebb lesz, mivel az új építésből és a bontás nyomán keletkező telkekből összeadódó kínálat nem tart lépést a rohamos igénynövekedéssel. A bérlakásállomány ugyancsak meghatározó szerepet játszik az egész uniós lakóingatlan-piacon. Aránya azonban folyamatosan visszaesett az utóbbi évtizedekben, most már csupán hat százalék. Az adórendszerek általában a saját tulajdonlást részesítik előnyben. Az ingatlan adója kedvezőbb, mint a pénz- vagyoné, egyes országokban az új lakásoknál kisebb, mint a használtaknál. Éppen ebből adódik, hogy a háztartások viszonylag gyorsan áttértek a saját tulajdonra, ráadásul az elmúlt 4-8 évben folytonosan mérséklődtek a hitelkamatok, így jobban megérte eladósodni és venni, mint továbbra is fizetni a magas bérleti díjakat. Az általános eladósodottságjelentősen megnőtt az elmúlt tíz esztendőben - írják a szakértők, akik ezt azzal magyarázzák, hogy növekedett a lakáscélú befektetések aránya, magasabbak lettek a jövedelmi várakozások, mérséklődtek a hitelkamatok, illetve az adórendszer előnyben részesítette a jelzálogot az egyéb kölcsönökkel szemben, (o, m) Az Európai Unió országaiban fokozatosan csökkent a bérlakások iránti kereslet (Lubos Pile felvétele) Lakáskezelőség vagy inkább tulajdonosok közössége? Válasszunk vezetést!
