Új Szó, 2003. október (56. évfolyam, 225-251. szám)
2003-10-02 / 226. szám, csütörtök
ÚJ SZÓ 2003. OKTÓBER 2. TÉMA: AZ INGATLANÁRAK 9 A telek árát az ingatlanbecsüs fogja eldönteni Igazságos kisajátítást A fővárosban az építési telkek, a Csallóközben a termőföld iránt nőtt az igény az elmúlt időszakban Tolongás az ingatlanpiacon A termőföld alig egy százaléka van idegen kézben Külföldiek Szlovákiában Szlovákia északi járásaiban elsősorban olyan földterületek iránt van igény, ahol építkezni is lehet (Ľuboš Pile felvétele) Pozsony. A jövő évi európai uniós csatlakozásunknak köszönhetően az elmúlt időszakban jelentősen megnőtt az építési telkek és a mezőgazdasági hasznosításra alkalmas földek iránti kereslet. A szakemberek szerint a földárak nőni fognak, az egyes régiók között azonban jelentős különbségekre számíthatunk. ÚJ SZÓ-ÖSSZEFOGLALÓ Az építési telkek árai hagyományosan Pozsonyban a legmagasabbak, ez azonban így van a világ szinte összes fővárosában. Pozsony központjában nem számít ritkaságnak, ha egy négyzetméternyi építési területért a 30 ezer koronát is elkérik. A külvárosokban azonban kedvező esetben 2 ezer koronáért is hozzájuthatunk egy négyzetméternyi telekhez. Ennél sokkal magasabb árakra a fővárosban - legalábbis a szakemberek szerint - már nem kellene számítanunk az európai uniós csatlakozásunkat követően sem. Egyre keresettebbek azonban a Pozsonyhoz közeli városkák és falvak építési telkei is. Ennek megfelelően nőttek az árak, amelyek azonban egyes esetekben lényeges különbséget mutatnak. Az aktuális hirdetéseket böngészve egy olyan Somorjá- hoz közeli telekre is ráakadhatunk, amelyért négyzetméterenként 800 koronát kérnek. Magyarbélen ugyanakkor egy négyzetméterért a tulajdonos 1420 koronát is elkérne. Kerületi városainkban nagyjából azonos szinten vannak az építési telkek árai. Négyzetméteréhez a legolcsóbban csaknem mindenütt 1000-1500 koronáért juthatunk hozzá, egyedül Eperjesen vehetünk még telket négyzetméterenkét 700 koronáért. A kerületi városok közül a legmagasabb telekárak Nagyszombatban vannak, ahol az árszínvonal különösen a francia Peugeot cég megjelenésének köszönhetően szökött fel. Sok hirdetésben már külön megemlítik, hogy a közelben épül fel az új gyár. Egy négyzetméterért azonban még így sem kérnek átlagosan többet 3 ezer koronánál. Hasonló árszínvonalra még egy kerületi városban, Szlovákia második legnagyobb városában, Kassán számíthatunk, amely a külföldi befektetők szempontjából szintén vonzó régiónak számít. Egészen más kép tárul elénk, ha a vidéki településeket vesszük górcső alá. Ez esetben nagyjából ugyanaz a trend érvényesül, ami az összes gazdasági mutatóra érvényes. Minél keletebbre haladunk, annál kevesebb a külföldi befektetés, nagyobb a munkanélküliség, alacsonyabb a bérszínvonal, olcsóbbak a lakások. Nem számítanak kivételnek természetesen a telekárak sem. Míg Pozsony környékén az építési telkek árai 650-2500 korona körül mozognak négyzetméterenkét, az Eperjesi kerületben 150- 300 korona közötti összegért hozzájuthatunk ugyanehhez. Ugyancsak Pozsony környékén egyre nagyobb az érdeklődés a mezőgazdasági hasznosításra alkalmas földterületek iránt is. A csallóközi és mátyusföldi termékeny földekre egyre több a jelentkező. Egy példa a sok közül: egy érdeklődő nemrég hirdette meg, hogy 300 hektárnyi termőföldet vásárolna Bős és Horvátjárfalu környékén. A hirdetés szerint azonnal fizet. Sokan csak azért szeretnének földhöz jutni, mert úgy gondolják, hogy az európai uniós csatlakozásunkat követően nagy haszonnal túladhatnak rajtuk. Komárom környékén jelenleg például 30 ezer és 120 ezer korona közötti összegért lehet hozzájutni egy hektárnyi földterülethez. Jelentős keresletről adnak számot azonban még a nyitrai ingatlanügynökségek is. Ennél északabbra azonban egyre csökken a kereslet. Szlovákia északabbi járásúiban elsősorban olyan földterületek iránt van igény, ahol építkezni is lehet. Egyre többen vásárolnak földet azonban azért is, hogy európai uniós támogatásokhoz juthassanak. A nagyobb mezőgazdasági vagy építési telkekre pályázók egyáltalán nincsenek irigylésre méltó helyzetben. Szlovákiában ugyanis Egyre nagyobb az érdeklődés a szlovák termőföldek iránt is. a telkek az örökösödés miatt egyre kisebb parcellákra osztódtak. A földhivatali kataszterben 12,1 millió parcellát tartanak nyilván. Ezeken kívül azonban még több millió az olyan parcella, amelyeknél nincs meg a tulajdonlevél. Aki így nagyobb földterületet szeretne vásárolni, annak gyakran a tulajdonosok tucatjaival kell megegyeznie. Egy-egy nagyobb földterület vásárlásának az előkészítése akár több évet is igénybe vehet. Ha földet szeretnék vásárolni, először is nem árt felmérni a piaci árakat. Ma már több hirdetőújság is nyújt ilyen szolgáltatást, de felkereshetjük az ingatlanügynökségeket is, ahol az illető régióra érvényes árakat pontosabban felmérhetjük. Ha eljutottunk odáig, hogy kiválasztottuk a nekünk legmegfelelőbb földterületet, akkor a második lépésben a föld tulajdonjogát kellene tisztáznunk. Ellenőriznünk kellene, hogy ki van a kataszterben feltüntetve tulajdonosként, és hogy az eladó az egész földterületet birtokolja-e. Nem kevésbé fontos kritérium azonban az sem, hogy az illető földterület nincs-e esetleg leterhelve jelzáloggal vagy egyéb kötelezettséggel. Mindig ragaszkodjunk az eredeti dokumentumokhoz, ne elégedjünk meg a másolatokkal. Ha mégis csak másolat áll rendelkezésre, akkor ügyeljünk arra, hogy ez hitelesítve legyen. Nem árt természetesen a vásárlás előtt személyesen is megtekinteni a földet, amivel sok kellemetlenséget előzhetünk meg. Figyeljünk oda, hogy nem vezet-e rajta keresztül esetleg olyan infrastruktúra - út, vezeték - ami később akadályozhatna bennünket. Az illetékes községi hivatalban nem árt megérdeklődni, hogy a jövőben nem terveznek-e építeni valamit az általunk vásárolt földterületen, (mi, t) Pozsony. Az állam szerint vége az igazságtalan kisajátításoknak, amikor felsőbb érdekekre hivatkozva, fillérekért kobozták el a tulajdonosoktól a földjeiket. Az építési törvény nemrég elfogadott módosítása szerint már a jövő hónaptól piaci árakon sajátítják ki a földeket. Hogy egy-egy telekért mekkora árat ad majd az állam, azt az ingatlanbecsüs dönti majd el. Az ár kiszámításánál pedig figyelembe veszi, hogy hasonló telkek milyen áron kelnek el az adott régióban. Korántsem ilyen optimisták azonban azok, akiknek már van tapasztalatuk a kisajátítással. Szerintük minden attól függ, hogyan jár majd el a becsüs. Ha ez figyelembe fogja venni az építkezés ÚJ SZÓ-ÖSSZEFOGLALÓ Pozsony. Európai uniós csatlakozásunkat követően, vagyis már jövő év májusától az EU többi tagországának polgárai is vásárolhatnak termőföldet Szlovákiában, ha a parlament elfogadja az erről szóló törvénytervezetet. A kormány már rábólintott a devizatörvény módosítására, aminek köszönhetően a hazai földpiac közelebb juthat a teljes liberalizálódáshoz. Korábban ugyan Brüsszellel megegyeztünk egy hétéves étmeneti időszakban, ami alatt külföldiek nem vásárolhatnának nálunk földet. A szakemberek szerint ugyanis nagyjából ennyi időre lesz szükségünk, amíg a szlovák és ÚJ SZÓ-ÖSSZEFOGLALÓ Bécs. Nemcsak a külföldiek érdeklődnek a szlovák földek és építési telkek iránt. Az elmúlt időszakban egyre több szlovák állampolgár és ingatlanügynökség vásárol nagyban földeket a szomszédos Ausztriában. Szlovák részről elsősorban a határmenti földek iránt nőtt meg áz igény ugrásszerűen. Az ok rendkívül egyszerű, Ausztria nyugati határvidékén lényegesen olcsóbban juthatnak földekhez, mint Pozsonyban és környékén. Az hasznosságát is, a tulajdonosok újra csak filléreket kapnak majd a telkükért. A piaci ár a kisajátítás időpontjában egyébként is alacsony, mivel ekkor a földterület eladhatatlan. Az ingatlanpiaci szakértők nem ilyen pesszimisták, szerintük minden attól függ, hogy az állam hogyan jár el a jövőben. Ha a jelenlegi törvény- módosítás mellé nem hoz újabb megszorító intézkedéseket, akkor a tulajdonosoknak nem kell félniük, hogy fillérekért kell megválniuk a földjüktől. A módosítás azonban csak azokra érvényes, akik a kisajátítási rendelkezést november elseje után kapják kézhez. Akiknek ez korábban érkezik meg, azoknak marad a jelenlegi módszer, vagyis a bíróságon kell érvényt szerezniük az igazuknak. (mi, t) az EU-s árak kiegyenlítődnek. A devizatörvény módosításának köszönhetően azonban elég lesz, ha az EU más országaiból származók átmeneti lakhellyel rendelkeznek majd Szlovákiában és legalább három évig gazdálkodnak, gazdálkodtak a szlovák földeken. A földművelésügyi tárca jelenleg öt ilyen vállalkozóról tud. A külföldiek jelenleg a hazai mezőgazdasági földterület kevesebb, mint egy százalékát ellenőrzik, ami abszolút számokban mintegy 20 ezer hektárt jelent. Ha a szloválďai földek iránti külföldi kereslet a jövőben nem nő, valószínűleg a sokak által várva várt áremelkedés sem lesz olyan mértékű, mint azt sokan szeretnék, (mi, s) ár az, ami miatt még az egyelőre bonyolult hivatali ügyintézést is képesek vállalni, csak hogy földhöz juthassanak. Egy négyzetméternyi osztrák föld vásárlásán a szlovákok akár 2 ezer koronát is spórolhatnak. A szakemberek szerint így a jövőben tömegesen indulhatnak meg a földfelvásárlások Ausztria nyugati határvidékén, a beavatottak azonban egyelőre igyekeznek titokban tartani az üzlet nyereségességét, hogy a hirtelen megnőtt érdeklődés miatt fel ne ugorjának az árak. (t, s) A szomszédban lényegesen olcsóbb a termőföld Szlovákok Ausztriában (Pavol Funtál felvétele) Az építési telkek és a termőföld ára Kerület Építési telek (Sk/m2) Termőföld (Sk/ha) Pozsony Kerületi székhely 2000-20 000 Vidék 650-2500 18 011-102 829 Nagyszombat 1500-3000 300-1000 15 516-116 945 Nyitra 1200-1500 400-850 50 064-112 378 Trencsén 1500-2000 400-1200 5231-96 542 Zsolna 1000-2000 200-800 5000-12 226 Besztercebánya 1200-2200 300-700 5000-51 382 Kassa 1000-3000 100-1000 5000-57 150 Eperjes 700-1500 150-300 5000-54 155 (Forrás: ingatlanügynökségek) Nemcsak a tó vízszintje csökken rohamos mértékben, hanem a partján lévő telkek és nyaralók ára is Esnek az ingatlanárak a Balaton-parton ÚJ SZÓ-ÖSSZEFOGIALÓ Siófok/Fonyód. A szlovákiai magyarok körében korábban sem volt népszerűtlen a balatoni nyaralás, az elmúlt évek gazdasági megszorításai miatt azonban még a korábbinál is többen keresik fel a közelebbi és még mindig olcsóbbnak számító nyaralóhelyet. Egyre többen jönnek azonban rá arra is, hogy a magyar tenger mellett most érdemes ingatlanba fektetni. A balatoni ingatlanok forgalmazásával foglalkozó helyi cégek vezetői és más, a területtel foglalkozó szakemberek ugyanis szinte egyöntetűen úgy vélik, hogy nemcsak a tó vízszintje csökken, hanem a partján lévő ingatlanok ára is. Szakemberek szerint a tóparton és a korábban oly népszerű háttértelepüléseken további jelentős árcsökkenés várható. Az egyik legnagyobb forgalmú dél-balatoni ingatlanközvetítő cég vezetője úgy véli, hogy tovább erősödött az a tendencia, amely szerint 20 millió forint felett szinte semmit sem lehet eladni, kivéve néhány rendkívül frekventált helyen lévő, általában saját stranddal és kikötővel rendelkező luxusingatlant. Ugyanakkor tény, hogy az eladásra kínált ingatlanok gazdái közül a többség még mindig vágyait fogalmazza meg, amikor árkalkulációt készít, de ma már legalább 40 százalékra tehető azok száma, akik immár reális áron, valóban szabadulni akarnak telküktől vagy villájuktól. Az okok között a balatoni ingatlanok folyamatosan növekvő fenntartási költsége ugyanúgy szerepel, mint az autópályadíj bevezetése vagy a szűkös családi költségvetés, amelyből már nem telik az épület felújítására. A tó egész térségében például köbméterenként több mint 600 forint a víz- és csatornadíj, míg az egyik legnagyobb dél-balatoni városban, Fonyódon egy 70 négyzetméteres ingatlan után évente már 40 ezer forint üdülőhelyi díjat kell fizetni, igaz, ebben benne van a szemétszállítás is. Jelenleg számottevőnek mondható kereslet maximum 10 millió forint körüli, a vasút és a Balaton között lévő, felújításra, sőt inkább bontásra szoruló ingatlanok iránt van, de gyorsan ezeket sem könnyű eladni. Ebben az esetben egyébként csak a négyzetméterenként 15-20 ezer forint közötti telekárat fizetik meg, az épület állapota különösebben nem is érdekli a vevőt. Egy kevésbé frekventált dél-balatoni településen, például Balatonfenyvesen vagy Balatonmáriafürdőn, a tótól távolabb már egy-két éves, 250-300 négyzetméteres telken lévő, 6080 négyzetméter alapterületű ikernyaralókat árulnak 8-9 millió forintért. Nagyjából ilyen áron egyébként félkész házakból az egész parton hatalmas a kínálat. A dél-balatoni térségben a telekárak emelkedése már az inflációt sem követi. A teljes infrastruktúrával ellátott vízparti, illetve annak közvetlen közelében lévő telkekért átlagosan 30 ezer, a vasút és a Balaton közöttiekért 15-20 ezer, a 7-es út és a vasút közöttiekért 10-15 ezer, míg az ettől délebbre lévőkért 5-10 ezer forintos négyzetméterárat kérnek. Siófokon kereslet elsősorban a panelból épült, 55-60 négyzetméHúszmillió forint felett manapság szinte semmit sem lehet eladni. teres otthonok után van, ám legfeljebb 6-7 millió forint körüli áron. A déli part több településén - például Balatonbogláron és Siófokon is - épültek vagy épülnek olyan exkluzív vízparti, fürdőmedencés apartmanbázak, amelyeket négyzetméterenként 300-400 ezer forint közötti áron kínálnak. Ezek az utóbbi időben kelendőek voltak, bár az általunk megkérdezett forgalmazók mindegyike azt válaszolta, hogy korlátozott számban még van eladó lakásuk. Hasonló tendenciákról számoltak be a balatonlellei Ingatlan Invest Kft.-nél is, hozzátéve, hogy a hitelfelvételi lehetőségek korlátozása tovább csökkentette a keresletet. Tavaly és az idei első félévben ugyanis kifejezett élénkülés volt tapasztalható a lakóépületként nyilvántartott balatoni ingatlanok piacán, hiszen ezeket kedvezményes kölcsönnel lehetett megvásárolni, ráadásul egy állandó lakos üdülőhelyi díjat sem fizet. Jelenleg is ezeket a maximum 14- 16 millió forintos ingatlanokat - családi házakat és lakásokat - keresik a leginkább, persze csak azok, akik még élhetnek a kedvező hitelfelvételi lehetőséggel. A szakemberek szerint a növekvő értékesítési nehézségek nem csekély részben az egyre nagyobb horvátországi kínálattal is magyarázhatók. Miközben a Balatonnál állandósult a hathetes főszezon, ez az Adria partján minimum májustól szeptember végéig tart, ami a bérbeadás szempontjából döntő tényező. Ráadásul az árak, bár az elmúlt időszakban emelkedtek, általában nem magasabbak, mint Magyarországon, sőt - az egyik hazai ingatlan- forgalmazó például Zadar környékén 3 millió forinttól kínál most épülő, légkondicionált apartmanokat. (T, Vg)
