Újpesti Napló. 2007 (1. évfolyam, 1-21. szám)
2007-05-25 / 8. szám
AZ INGYENES KERÜLETI ÚJSÁG 2007. május 25. 'rrrrcr^r^ „Óriási zöldfelület, városi életforma Újpesten" Város a városban Összesen 900 lakás, 50 ezer négyzetméternyi irodaterület, 17 méteres lakótornyok, s mindez Újpest és Angyalföld határán. A CEU Reality által fejlesztett Károlyi Város- központ az egyik legnagyobb folyamatban lévő komplex lakóingatlan-fejlesztés Budapesten. A projektről és Budapest régiós árlemaradásáról beszélgettünk Járosi Tamással, a CEU Reality ügyvezető igazgatójával. Mik a Károlyi István Városközpont projekt főbb jellemzői?- A telektömb Újpest és Angyalföld határán, a Dunapart közelében fekszik. A projekt egy 4 hektáros területen jön létre, és ezen összesen 200 ezer négyzetméternyi ingatlan építését tervezzük, melynek közel fele lakóingatlan lesz (kb. 900 lakás), a lakásoknak egyharmada pedig Budapest első modern lakótornyaiban jön létre. Terveink szerint négy, egyenként 17 emeletes lakótornyot építünk a Károlyi István Városközponton belül. Ezen kívül kereskedelmi ingatlanok és megközelítőleg 50 ezer m2-nyi irodaterület is helyet kap a területen. A számok mellett fontos elmondani, hogy olyan környezet és szolgáltatási mix jön létre, amivel egész különleges életstílust kínálhatunk a beköltözőknek. Számunkra is meglepő sikerrel halad az első ütem lakásainak értékesítése, amit szeptemberben kezdtünk, és az irodák iránt is élénk az érdeklődés. A projekt sikere messze felülmúlja a 2003-ban megfogalmazott elképzeléseinket. Mi a Károlyi István Városközpont alap- koncepciója, milyen piaci célcsoportot vesz célba a projekt?- A „város a városban" koncepciók egészen mást kínálnak mint a hagyományos foghíjbeépítések. Mi a városon belül, kiváló tömegközlekedéssel, óriási zöldfelületekkel városi életformát nyújtunk a vásárlóknak. Az elmúlt évek fejlesztései során egyértelművé vált, kik a célcsoportunk, fiatal értelmiségiek vagy fiatal családosok, akik alsó-középkategóriás négyzetméterár mellett keresnek kiváló minőségű lakókörnyezetet. Ez a réteg jellemzően két alternatíva közül választ; vagy kiköltözik a távolibb agglomerációba, és ott számára megfizethető áron vesz családi házat (vállalva az utazás problémáit), vagy városon belül a 300- 400 ezer forintos árkategóriában keres újépítésű lakást. A termék pozicionálása egyszerű: a piac alacsony árfekvésű kategóriájában vagyunk, és a piacon lévő termékektől eltérően a társasházak tág környezetének teljes minőségi megújulását is megígérjük. Magyarul a vásárló közel ugyanannyit fizet, mint egy átlagos pesti (pl. angyalföldi) projektben, de a pénzéért sokkal-sokkal többet kap. Az előkészítés során a fővárosi tervekben megengedett szintterület teljes kihasználása helyett szerényebb mértékű beépítést terveztünk meg, így adva lehetőséget a hatalmas zöldfelületek és a sétálóutcák kialakulásának. A négy hektáros terület be nem épített része így lényegében autómentes övezet és gondozott zöldfelület lesz, amelyet sétálóutcákon és pihenő parkokon keresztül közelíthetünk meg (az első ütem ablakai egy 10.000 m2-es belső parkra fognak nézni!). A projekt igazi sikerének kulcsa a gondos tervezés és három évig tartó előkészítés építészeti eredményei mellett, hogy megvizsgáltuk, mit szeretnek a városi életformán a mai fiatalok, milyen előnyökkel jár a belvárosban lakni. A projekten belül így megtalálható minden olyan szolgáltatás, ami a városi életformához szükséges. Ilyen a fitness-, wellness-szolgáltatások (A1 fitneszklub 3000 m2-en), kávézók-éttermek a sétálóutcákban, kulturális lehetőségek, illetve a mindennapi kényelemhez kellő szolgáltatások (bank, posta, gyorstisztító, gyógyszertár, stb.). Ezeknek egyfajta szimbiózist létrehozva támogatniuk kell egymást: terveink szerint a 8-10 válogatott étterem (Leroy, Polgár Borozó, Okay Italia, stb.) mellé kulturális szórakozási lehetőségeket is biztosítunk, hiszen ezek egymást erősítik a működőképes modellben. A Károlyi Art Foundation keretében a - februárban lezajlott első kiállítás után idén nyáron lesy „múzeumok éjszakája", ősszel pedig zenei előadásokat, kiállításokat és más művészeti eseményeket tervezünk. Hogy alakul a lakások értékesítése? Hasonló újépítésű projekt esetében automatikusan felmerül a kérdés: milyen arányban vásárolnak lakást a projektben a külföldiek?-Az első piacra dobott 240 lakásnak több mint felét eladtuk az elmúlt fél évben, ez minket is meglepett. A legutóbb piacra került „C" épület felét például egy hónap alatt lejegyezték. 300 lakást vezetünk be a piacra idén, az év végére mindet szeretnénk eladni. Szerintem ez meg is valósul. A lakásokat Londonban, Madridban és Dublinban is értékesítjük. Idáig a lakások közel 40-50%-át adtuk el külföldieknek, ami bizonyítja, hogy a külföldiek hisznek az értéknövekedésében, és szívesen vásárolnak a bevezető kampány alatt. Ez az arány az őszi kampányban csökkeni fog, és ahogy közeledünk az első házak átadásához, úgy fog az értékesítés még jobban a hazai piac felé tolódni. A lakótornyoknál viszont még magasabb lehet a külföldiek aránya, itt az egyedi panoráma és a Duna közelsége miatt inkább a saját részre vásárlók lesznek többen. A négyzetméteráraink most átlagosan 350 ezer forint körüliek. Ebben a 400 ezer ft/nm körüli penthouse lakások is benne vannak, 320 ezer forint/nm-ért már kiváló adottságú lakást kapni. Ezek szerint Önök nem érzékelik a lakáspiac lassulását?- 3-4 évvel ezelőtti tanulmányainkban azt jeleztük előre, hogy belátható időn belül véget ér a „lakáspiaci kánaán", és nem lehet majd mindent hamar eladni. Mi azt prognosztizáltuk akkor, hogy ugyanúgy mint más piacokon, a piac itt is leszabályozza a bőséget, azaz egy idő után kinyílik az olló, és akinek jó terméke van jó adottságokkal, az továbbra is jól adja el a lakásokat, akinek meg kevésbé jó terméke van, vagy nem tudatos a termékfejlesztés, az az olló másik szárán elkezd araszolni lefelé. Szerintem nem kell megijedni, egyszerűen csak verseny van. A budapesti lakásárak szignifikánsan alacsonyabbak a régió többi fővárosához képest. Mit gondol erről?- Évek óta vizsgáljuk ezt a folyamatot. A meglepő az, hogy ha Budapestet összha- sonlítjuk pl. Zágrábbal, mely sem a NATO-nak, sem az Európai Uniónak nem tagja, kisebb város, mint Budapest, nem számít sem logisztikai sem kulturális központnak a régióban, és mégis másfél-kétszeres lakásárakkal találkozhatunk Budapesthez képest. De említhetjük Pozsonyt is, ami szintén sokkal kisebb város, szintén nem számít gazdasági-kulturális központnak Budapesthez képest, és ott is másfélszer magasabbak az árak. Ez furcsa helyzet, aminek mi egy kicsit örülünk, hiszen az érezhető árlemaradást felzárkózásnak kell követnie. Ugyanakkor nálunk a varsóihoz hasonló robbanászerű növekedés nem várható, ott a jelek szerint inkább lufit növesztettek. Nálunk kettéválik az olló, elválik a jó termék a rossz terméktől és a jó lokáció a rossztól. Míg a belvárosi kerületekben az elmúlt években felértékelődés ment végbe, a távolabbi peremkerületek stagnálást vagy akár reálértéken csökkenést mutatnak. A mi projektünkben érzékelhető az árnövekedés, pedig még csak az első ütem elején járunk. A kezdeti árainkhoz képest - 6 hónap alatt - már most 20%-kal többet érnek a lakások, s további növekedést várunk a közeljövőben, amelynek oka a termék különlegessége és a kínált élettér. Ez a folyamat viszont nem történik meg Újpest egészét nézve, az panellakások árai vélhetően nem fognak emelkedni. Méretét és koncepcióját tekintve a Corvin Sétányhoz hasonlítható leginkább a Károlyi István Városközpont.- Megtisztelő az összehasonlítás. A Corvin Sétány nagyon jó projekt, nagyon jó fejlesztő áll mögötte. A fejlesztés előkészítése egyidőben indulhatott, és egymástól függetlenül alakult ki a két egymáshoz hasonlító koncepció. Vannak komoly hasonlóságok, d: a lokációk közötti különbségek - pozitív és negatív értelemben is - megkülönböztetik a két projektet. A közlekedés szempontjából a metró adott minkét projektben, a területek méretei és a projektek mondanivalója hasonló. A Corvin helyszínében a klasszikus belvárosi pozíciója, míg nálunk a Duna közelsége jelent előnyt. Vannak más projektek is, melyek szintén nagyobb területegységen jönnek létre és széles értelemben gondolkodnak a terület újrahasznosításáról, de ezek más árkategóriában helyezkednek el és más célcsoportot céloznak meg (Marina Part, Prestige Towers). Az ilyen nagyobb területfejlesztések általában zárt területegységet hoznak létre, ezért nem fejlődhet ki olyan széles minőségi szolgáltatási struktúra mint a Károlyi István Városközpontban, hiszen társasházak nem tudnak eltartani ilyen sok szolgáltatót. A mi projektünk a térség új központja lesz, a nyitott sétálóutcák, a közforgalom számára megnyitott garázsok miatt a szolgáltatások mindenki számára elérhetők lesznek, napi szinten 5-6 ezer ember fordul majd meg a Városközpont területén belül, s ez a kereslet már alkalmas arra, hogy eltartsa a minőségi szolgáltatókat, éttermeket, kávézókat. 8
