XIII. Kerületi Hírnök, 2003 (9. évfolyam, 1-20. szám)
2003-05-31 / 10. szám
BUDAPEST FŐVÁROS XIII. KERÜLET LAKÁS- ÉS HELYISÉGGAZDÁLKODÁSI KONCEPCIÓJA / xiu. kerületi •• Hírnöka házhoz beosztottak bére rendezésre került, melynek következtében differenciálási lehetőségeink csökkentek. A háztakarítási tevékenységet rendszeresen ellenőrizzük. Egy évben két alkalommal végzünk lakóépületeinkben nagytakarítást. A rendszeres ellenőrzés eredménye, hogy az elmúlt időszakban kevesebb panasz érkezett a lakóépületek tisztaságára. Az épületek rendjét befolyásolja a lakóközösség magatartása. Egyes házakban a közös területen gyakran lomot halmoznak fel, melynek rendszeres elszállításáról is gondoskodni kell. A házfelügyelői létszám növekedett. Az új, valamint a felújított épületekben szolgálati lakást biztosítottunk részükre, ezzel javítottuk a szolgáltatás színvonalát. A tulajdonos feladatkörébe tartozó műszaki bejelentések száma 2001- ben 4205 db, 2002-ben 4474 db volt. A gyorsszolgálat az azonnali beavatkozást igénylő feladatokat a teljes napszakban és a hét végén is ellátja. A halasztható munkákat ütemezve, amennyiben szükséges, a bérlőkkel egyeztetett időpontban végzi a Vagyonkezelő Rt. 27 fős karbantartó műhelye. 2002-ben a műhely a tisztán önkormányzati épületeken 78 M Ft, idegen kivitelezővel 29 M Ft értékben végzett munkát. A karbantartó műhely, szabad kapacitás esetén külső megrendelésre - általában társasházak részére — 2001-ben 4,8 M Ft, 2002-ben 4,1 M Ft értékben dolgozott. Karbantartási tevékenységünk egy részét a bérleményeken belüli műszaki problémák megoldása jelenti. Bérlőink egyre nagyobb számban jelentkeznek egyedi elbírálást kérve, mert nem tudják viselni a rájuk háruló költségeket. Az épületek műszaki állapotának javítása érdekében éves karbantartási tervet készítünk (pl. kaputelefon szereltetése, közös WC felújítása, lépcsőház festése stb.). 2002-ben a terv szerint 22,9 M Ft értékű munkát végeztettünk el. c) Ügyfélszolgálat A lakás- és helyiséggazdálkodási tevékenységet 1995. július 1. óta az Angyalföldi Vagyonkezelő Rt. látja el. Ennek keretében az rt. végzi a bérbeadással, fenntartással és kezeléssel kapcsolatos ügyfélfogadást. Az rt. 2002. május 1-jével új székházba költözött a Béke u. 65. sz. alá. Az épületben adottak az igényeknek megfelelő, korszerű ügyfélfogadás technikai és infrastrukturális feltételei. A munkahelyek ún. pultos rendszerben kerültek kialakításra, így ügyfélfogadási időn kívül állandó munkahelyként is funkcionálnak. A legnagyobb forgalmú ügyintézés a földszinten történik, lehetővé vált a mozgáskorlátozottak kulturált kiszolgálása is. Az rt. - az ügyfélszolgálati tevékenység további javítása érdekében - az elektronikus hívószámos automata bevezetését tervezi. d) A 2001-ben bevezetett új lakbérrendszer Az önkormányzati lakásgazdálkodásban két szempontra figyelemmel kell lenni: 1. Mindig lesznek olyan családok, akik szociális helyzetüknél fogva lakhatásukat csak az önkormányzat segítségével tudják megoldani. 2. A lakásgazdálkodásban az önkormányzat gazdasági érdekeit is szem előtt kell tartani. A Fővárosi Közgyűlés 50/1995. (X. 20.) rendelete lehetőséget biztosít az önkormányzat tulajdonában álló bérlakások differenciált lakbérmértékének meghatározására. Amikor képviselő-testületünk megalkotta 50/1995. (XI. 27.) Ö. K. sz. rendeletét, figyelembe véve a fokozatosság elvét, valamint a bérlők tehervállaló képességét is, nem élt a fővárosi rendelet által biztosított maximális bérleti díjemelés lehetőségével. Az 1996-2000 közötti időszakban alkalmazott lakbérrendszer épületen belül az egyes lakások közötti „értékkülönbözetként” csak komfort- fokozatok szerint tett különbséget, az egyéb értékcsökkentő tényezők figyelembevétele mellett. A képviselő-testület 2000. szeptember 18-i döntése értelmében 2001. január 1-jétől bevezetésre került az új forgalmi érték alapján számított lakbérrendszer. Elfogadásra került az ötéves lakbérrendezési koncepció, amely két alapvető szempontot kíván érvényre juttatni: 1. Stabilizálódjon az önkormányzati tulajdonban maradó lakásokból származó bevételek és az épületekre fordítandó költségek egyensúlya, továbbá növekedjenek a karbantartásra fordítható költségek aránya. 2. A lakbérek mindinkább tükrözzék a piaci viszonyokat, és szerkezetüket tekintve nyújtsanak lehetőséget az épületek kerületen belüli elhelyezkedését figyelembe vevő lakbérrendszer fokozatos bevezetésre. Ingatlanforgalmi szakértők bevonásával megállapítottuk, hogy a legkisebb és a legmagasabb forgalmi értékű lakások között (azonos komfortfokozat mellett) 150%-os eltérés mutatkozik. Ezt a különbséget 5 év alatt kívánjuk érvényesíteni a lakbérekben. A rendelet az önkormányzati tulajdonban lévő lakásállományt 10 kategóriába sorolta és alaplakbérként a IV. kategória bértételeit határozta meg. A 2003. évi alaplakbér (IV. kategória) összkomfortos 185 Ft/nrVhó komfortos 185 Ft/mjr/hó félkomfortos 119 Ft/rrrí/hó komfort nélküli 81 Ft/mVhó szükséglakás 50 Ft/nrí/hó Az I-es és a X-es kategória bértételei között már az első évben 43%- os, 2002-ben 71%-os, 2003-ban pedig 92%-os különbség alakult ki. A forgalmi értéket meghatározó értékcsökkentő és értéknövelő tényezőkkel ettől felfelé, illetve lefelé, összességében 40%-kal térhetünk el. 2002-ben a kategóriák száma eggyel bővült; a XI. kategória a költség- alapú lakbért tartalmazza. Az új lakbérrendszer lakossági fogadtatása megfelelő volt. Jelenleg az összes önkormányzati lakás közül 1146 db lakás piaci bérű. (Ez az állomány 14,83%-a.) Ft/m2/hó Piaci lakbérek alakulása 2000 2001 2002 2003 összkomfortos 450 500 530 580 komfortos 340 370 407 446 félkomfortos 260 280 308 337 komfort nélküli 180 200 220 241 szükséglakás 90 90 100 103 Ezek a bértételek magasabbak, mint az ún. szociális bérek, de még így is messze a szabad piaci árak alatt maradnak. A képviselő-testület döntésének megfelelően 2006-ig megvalósítjuk azt a koncepciót, hogy a lakbérek a lakás műszaki állapota mellett tükrözzék az épület kerületen és a lakás épületen belüli elhelyezkedéséből adódó értékkülönbséget. e) Privatizáció 1. A lakásprivatizáció előzményei, a kerületi lakásprivatizáció tapasztalatai, feladatai 1990-ben a lakásprivatizáció kezdetekor mintegy 40 ezer db lakás volt az önkormányzat tulajdonában. Ez a lakásszám napjainkra ötödére csökkent. Jelenleg a XIII. Kerületi Önkormányzat tulajdonában 7746 db lakás van. Lakástörvény módosítása kapcsán 1995. november 30-ával megszűnt az állami tulajdonból az önkormányzatok tulajdonába ún. vagyonátadással került lakásokra vonatkozó vételi jog. 1995. december 1-jétől az önkormányzati tulajdonban lévő lakásokra elővásárlási jog van érvényben. Megszűnt tehát a kötelező eladás, az önkormányzat szabad akarata szerint jelölhet ki lakásokat elidegenítésre. Általános szabály azonban, hogy a bérlőt elővásárlási jog illeti meg. A képviselő-testület 1996 végén alkotta meg a 38/1996. (XII. 2.) Ö. K. sz. rendeletét, mely az elővásárlási jogra, valamint az ún. szabadrendelkezésű lakásokra és helyiségekre vonatkozó szabályokat tartalmazza. Az önkormányzat által - a kötelező privatizáció miatt jelentősen lecsökkent lakásvagyon további vesztésének megakadályozása érdekében - kialakított általános elv, hogy csak azok a lakások kerüljenek elidegenítésre, amelyek esetében a fenntartási költség meghaladja a lakbérből származó bevételt. Ebből egyenesen következik, hogy a piaci alapon bérbe adott lakások nem kerülnek elidegenítésre. Az összkomfortos és komfortos lakások elidegenítése a rossz lakásállomány miatt nem indokolt. Ettől az elvtől csak abban az esetben tértünk el, ha pl. szanálás vagy volt házfelügyelői lakásból történő kihelyezés miatt jutott a bérlő megvehető komfortos lakáshoz. A vételár 1997 januárjától 2000 áprilisáig általában a lakás forgalmi értékének az 50%-a volt, jelenleg 75%. Ennél magasabb áron csak a 6 lakásosnál kisebb épületek esetében kerül sor az elidegenítésre. Az eladási ár felemelésével a kedvezmények köre változott. Korábban ez a kedvezmény egységesen 36% volt, 2000 áprilisától komfortfokozattól függően 15-35% között van. Kevesebb a kedvezmény a komfortos és összkomfortos lakásra. 1997. január 1-jétől az elidegenítési kérelmek feldolgozása és döntésre előterjesztése a Vagyonkezelő Rt. feladata. Ez a tevékenység egy táblázat segítségével történik, mely mindazon információkat tartalmazza, melyek szükségesek a döntések meghozatalához. A következő szempontokat mérlegeljük: 1. a lakás bérbeadásának jellege (piaci, szociális), 2. a bérbeadás határideje (határozatlan vagy határozott idejű), 3. a lakás alapterülete, komfortfokozata, 4. az épületben lévő önkormányzati tulajdoni hányad, 5. a lakbér és a lakásra eső közös költség aránya, 6. kerületfejlesztési szempontok. A beadott vételi kérelmek ügyében a Lakásgazdálkodási Bizottság kialakítja álláspontját, melynek figyelembevételével a Tulajdonosi Bizottság meghozza döntését. Az önkormányzat privatizációs politikája alkalmas arra, hogy az értékes és a gazdálkodásban számításba vehető lakásokat megtartsa. Év Eladott lakások komfortfokozat szerinti megoszlása összkomfort komfort Félkomfort komfort nélküli szükséglakás 2000 i 23 8 102001 4 21 14 29 2 2002 2 12 9 42 2 Összesen 7 56 31 81 4 A gazdálkodásban nem hasznosítható üres lakásokat pályázat útján értékesítjük. A versenytárgyalások tapasztalatai azt bizonyítják, hogy alacsony összegről indított licittel még az ilyen leromlott lakások is a piaci érték feletti áron kerülnek értékesítésre. A képviselő-testület határozatot hozott arról, hogy nem kíván élni a 2000. november 30-án hatályba lépett törvényi lehetőséggel, mely szerint amennyiben a bérlő nem él elővásárlási jogával, úgy a lakást a „bérlő feje fölül” kívülállónak értékesítheti. Ezt a döntést az érintettek - többségükben idős emberek - nagy megnyugvással vették tudomásul. 2. Elidegenítési tapasztalatok 1. A forgalmi érték 75%-án a Ptk. által a magánszemélyek pénztartozására megállapított kamat mértéke miatt a bérlők egy része nem tudja vállalni a lakás részletre történő megvásárlását. 2. A biztosított kedvezmények miatt a lakásvételek döntő többsége egyösszegű fizetés mellett realizálódik. 3. A piaci alapon bérbe adott lakások elidegenítését a Tulajdonosi Bizottság még akkor sem engedélyezi, ha a lakás fenntartása egyébként nem gazdaságos. 3. Javaslat a privatizálás folytatásának szempontjaira 1. A jelenlegi szabályozást alapvetően jónak ítéljük meg, nem javasoljuk módosítani. 2. A 7731 db önkormányzati bérlakásállományt 2006 végéig kb. 6000 db-ra célszerű csökkenteni. Ez a lakásszám - álláspontunk szerint - megfelelő ahhoz, hogy a XIII. kerületben eredményes lakásgazdálkodást folytathassunk. A lakásszám csökkentésnek kizárólagosan gazdasági, városfejlesztési oka van. A tulajdonunkban lévő épületek egy részét nem lehet gazdaságosan felújítani, ezért ezeket ütemezve, az önkormányzat teherbíró képességére tekintettel indokolt lebontani. Ingatlanjaink egy másik csoportja rendkívül alulhasznosított. Ide tartoznak a 10 vagy a 20 lakásnál kevesebbet tartalmazó épületeink, melyek közül több viszonylag nagy kiterjedésű telken helyezkedik el. A szabályozási tervek a jelenleginél nagyobb beépítésre nyújtanak lehetőséget, így ezeken az ingatlanokon lényegesen több és korszerűbb lakás építhető. A társasházakban található bérleményeink közül a komfort nélküli és félkomfortos lakások elidegenítése még azok gazdaságos üzemeltetése esetén is megfontolandó. A szükséglakások felszabadulásakor meg kell vizsgálni a szomszéd részére történő eladást. f) Az önkormányzati lakásban lakó, együttélési normákat megszegő bérlőkkel szembeni fellépés szükségessége és a jogszabályi lehetőségek vizsgálata Az rt. Lakás- és Helyiséggazdálkodási Osztályának feladatát képezi a lakossági panaszok, bejelentések kivizsgálása, és az azzal összefüggő intézkedések megtétele. A lakástörvény 24. § (1) bekezdése kogens (kötelező) módon meghatározza azokat a feltételeket, amelyek alapján a tulajdonos a bérleti jogviszonyt felmondhatja. A törvény ezeket a feltételeket rendkívül szigorúan határozza meg, attól eltérni nem lehet. A tv. 24. § (1) bekezdés c) és d) pontja a következő rendelkezést foglalja magában: ,,c) A bérbeadó a bérlő bérleti jogviszonyát felmondhatja, ha a bérlő vagy a vele együttlakó személyek a bérbeadóval vagy a lakókkal szemben az együttélés követelményeivel ellentétes, botrányos, tűrhetetlen magatartást tanúsítanak. d) A bérbeadó a bérlő bérleti jogviszonyát felmondhatja, ha a bérlő vagy a vele együttlakó személyek a lakást, a közös használatra szolgáló helyiséget, illetőleg területet rongálják, vagy rendeltetésükkel ellentétesen^ használják.” Általában ezt a diszpozíciót (törvényi leírást) alkalmazzuk akkor is, ha a bérlő a bérleményét a visszatérés szándéka nélkül hagyja el, és a bérleményben albérlőt, vagy más jogcím nélküli lakáshasználót hagy vissza. Ez a lakásátjátszás legjellemzőbb formája. Tekintettel arra, hogy a Vagyonkezelő Rt. által kezelt lakások száma csökken, a vagyonmegóvás és az önkormányzat lakásgazdálkodásának biztosítása érdekében szükséges és indokolt a tulajdonban lévő ingatlanok folyamatos ellenőrzése. A fentiek alapján az önkormányzathoz vagy a Vagyonkezelő Rt.-hez beérkezett panaszokat, bejelentéseket „tulajdonosi jogkörben” az rt. megvizsgálja, elemezi, és ennek függvényében a szükséges intézkedéseket megteszi. Az rt. Lakás- és Helyiséggazdálkodási Osztálya az ún. renitens bérlőkkel kapcsolatos feladatainak elvégzéséhez igénybe veszi a Bérleményellenőrzési Csoport, valamint a Reál-Véd Biztonsági Szolgálat munkatársainak közreműködését, akik a visszatérő napi ellenőrzéseket rendszeresen - eredményesen - végrehajtják. Tevékenységük ellen állampolgári panasz nem érkezett, a lakosság körében elismert tekintéllyel bírnak. Ezzel biztosítani tudjuk az együttélési szabályok megsértő bérlők fokozott és folyamatos ellenőrzését. E téma elemzésénél sajnos rá kell világítanunk arra a tényre, hogy az önkormányzatnak nagyon kevés eszköz áll a rendelkezésére amely - a bíróság előtt is bizonyíthatóan - azt eredményezi, hogy a renitens bérlő bérleti jogviszonyát felmondja. A szabályt sértő bérlőt felszólítjuk az általa folytatott cselekménytől való tartózkodásra és a folytatás jogkövetkezményeire. Jogszabályban biztosított határidőn belül vissza kell ellenőrizni, hogy a lakásbérleti jogviszony felmondásának alapjául szolgáló cselekmény fennáll-e vagy sem. Amennyiben az ellenőrzés során ismételten megállapítható, hogy a tulajdonosi felszólítás eredménytelen volt, lehetőség nyílik a bérleti jogviszony felmondására. Amennyiben a bérlő ez ellen kifogással él, úgy a bíróságtól kell kérni a felmondás érvényességének a megállapítását, mely perben a bírság pernyertességünk esetén ítéletet hoz a felmondás jogszerűsége és a lakás kiürítése kérdésében. Sajnos meg kell állapítanunk, hogy a bíróság csak abban az esetben ad helyt a felmondásunknak, ha a renitens bérlő magatartását tanúkkal tudjuk igazolni. Ez az eljárás gyenge pontja, mert a lakók, félve az esetleges megtorlásoktól, az ügyben nevüket nem adják, nem tanúskodnak. Névtelen bejelentéseken alapuló felmondásoknak a bíróság pedig nem ad helyt. g) A volt házfelügyelők lakásügyei helyzete, további feladatok 1998-ban 143 db házfelügyelői elhelyezési igényt tartottunk nyilván, melyből 2002. év végére 94 kérelem esetében született megoldás az alábbiak szerint: Pénzbeli kártalanítás 10 Társasházzal történő megállapodás 5 Társasháztól megvásárlás 6 Elhelyezés cserelakás biztosításával 48 Házfelügyelő önként elköltözött 5 Nem tartozik a tv. hatálya alá 6 Összesen: 80 Haláleset miatt megszűnt kérelem 14 Mindösszesen: 94 Megoldásra váró elhelyezések száma: 49 A pénzügyi keret felhasználása (2002. végéig) az alábbiak szerint alakult: BEVÉTELEK Bevétel jogcíme 98-tól göngyölített adat Önkormányzati keret (1998-99. év) 40.000.000 Társasházak befizetései 55.887.462 Összesen: 95.887.462 KIADÁSOK Kiadás jogcíme 98-tól göngyölített adat Pénzbeli kártalanítás 19.059.824 Üres lakás helyreállítás 25.156.717 Lakásvásárlás 23.850.000 Bankköltség 54.754 Összesen: 68.121.245 A házfelügyelői kereten 2002. december 31-én rendelkezésre álló összeg: 27,7 M Ft pénzhiány vagy önkormányzati szándék eddig sem akadályozta a volt házfelügyelők lakáshelyzetének rendezését. A lakástörvény elsősorban a társasházakat kötelezte a volt házfelügyelők elhelyezésre, de a társasházak túlnyomó többsége ezen kötelezettségének nem tett eleget, így a feladat az önkormányzatra hárult. Az elmúlt években tehát az ügyek 2/3-át megoldottuk, illetve megoldódtak, és terveink szerint 2006 végéig az összes házfelügyelő kérelmet ki fogjuk elégíteni. 4. Helyiséggazdálkodás a) Az önkormányzati helyiségállomány összetétele Társasházban 1633 Önkormányzati épületben 283 ÖSSZESEN: 1916 Bérbeadással hasznosítva Társasházban 1353 Önkormányzati épületben 248 Jelenleg üres 315 Az üres helyiségállomány értékelése: Társasházban Bérbe adható 74 Gazdaságosan nem bérbe adható 205* Romos kategória 1 Önkormányzati épületben Bérbe adható 10 Gazdaságosan nem bérbe adható 16 Romos kategória 9 * Ezekről a helyiségekről később részletesen írunk
