Ferencváros, 2005 (15. évfolyam, 1-12. szám)
2005. június / 6. szám
2005. június A TÁRSASHÁZAKRÓL - AMIKOR A VÉGREHAJTÓ CSENGET... A 9S Televízió Közös képviselők fóruma című műsorában kaptam - Fekete Tibor közös képviselővel közösen - azt a kérdést, hogy egy társasházban milyen lépéseket lehet tenni a közös költség behajtása érdekében. Az említett házban sok tulajdonos nem fizet, emiatt a közös képviselő közgyűlést akar összehívni, és felemelni a közös költséget. Ezzel lényegében azoknak a terheit növelné, akik becsületesen fizetnek. Mit lehet tenni a nemfizetőkkel szemben? Nem az a megoldás, hogy a fizetők terheit növeljük. Ezzel csupán azt lehet elérni, hogy az eddigiek sem fognak fizetni, látva a bliccelők kellemes helyzetét. Ehelyett a közös költség behajtását kell megkezdeni. Ehhez a közös költség mértékének megállapítására van szükség. Ezt a közgyűlésen kell elfogadni. Ennek a közgyűlésnek a jegyzőkönyve a későbbiekben még fontos szerepet játszik, mivel egy esetleges bírósági eljárásban ezzel lehet igazolni a követelt közös költség összegszerűségét. Szükséges egy elfogadott szervezeti és működési szabályzat is. Ez a társasháznak az alapító okirat melletti második legfontosabb okirata (az SZMSZ része a házirend is). Az alapító okirat a tulajdoni viszonyokat rendezi, hogy mi tartozik a tulajdonba, és mi a közösbe, míg az SZMSZ a társasház működésének a szabályait, a közgyűlés összehívásának rendjét, a közös képviselő és a számvizsgáló bizottság feladatait, a közös költség megállapításának szabályait és a közös költség behajtásának a szabályait foglalja össze. Az SZMSZ elfogadásához az összes tulajdoni hányad több mint felének igenlő szavazata szükséges. Előfordulhat, hogy ez az arány nincsen meg, és azt is figyelembe kell venni, hogy ez a szabályzat megismételt közgyűlésen nem alkotható meg. De ezzel még nem futott zátonyra a behajtás. Amíg nincs SZMSZ, addig minden egyes adósra külön-külön hozhat a közgyűlés határozatot, amelyben 1. felhatalmazza a közös képviselőt a behajtás megindítására; 2. dönt a behajtás formájáról (előbb fel kell szólítani az adóst, azután fizetési meghagyásos eljárást indítani, és annak sikeressége esetén a végrehajtás iránt intézkedni); 3. ha a tartozás mértéke eléri a hathavi közös költségnek megfelelő összeget, akkor a közgyűlés felhatalmazza a közös képviselőt a jelzálogjog-bejegyzési eljárás lefolytatására. Mivel minden egyes adósra kell egy-egy ilyen közgyűlési határozat, érdeke a tulajdonosoknak az SZMSZ megalkotása, mert egyszer és mindenkorra megkönnyíti a behajtást és a közös képviselő helyzetét. Ha a közgyűlés elfogadta az SZMSZ-t, vagy meghozta az egyes adósokra vonatkozó döntést, akkor a közös képviselő tértivevényes, ajánlott levélben kell hogy felszólítsa az adóst a fizetésre. Ez azért szükséges, mert a földhivatali vagy bírósági eljárásban bizonyítani kell, hogy az adós tisztában van a közös költség mértékével, és felszólíttatott annak befizetésére. Ha ez nem vezetett eredményre, akkor két lehetősége is van a közös képviselőnek. Ha a tartozás mértéke elérte a hathavi közös költség összegét, akkor jelzálogjog-bejegyzés iránti kérelmet nyújthat be az ingatlan-nyilvántartás felé. Ehhez csatolni kell a felszólítást, valamint igazolni kell, hogy azt az adós megkapta (a felszólításban szerepeljen az a tény, hogy nemfizetés esetén a jelzálogjog bejegyeztetése iránt fog intézkedni a közös képviselő), a közös képviselő megválasztására vonatkozó közgyűlési jegyzőkönyvet (a földhivatal ebből tudja megállapítani, hogy valóban az arra jogosult személy adja-e be a kérelmet), a közös képviselő jelzálogjog-bejegyzési kérelmét (ügyvéddel kell elkészíttetni, és ügyvédi ellenjegyzéssel kell ellátni, mert az ingatlan-nyilvántartási eljárásban a jogi képviselet kötelező). 20 A fentiek mellett vagy helyett el lehet indítani egy fizetési meghagyásos eljárást is. Ez egy „könnyített” bírósági eljárás. Amennyiben kizárólag közös költségről van szó, úgy a társasháznak illetékfeljegyzési joga van, azaz illetéket csak abban az esetben kell fizetnie az eljárásért, ha azt nem nyeri meg. A fizetési meghagyás egy - a bíróságokon beszerezhető - nyomtatvány kitöltésével, s ha nem ügyvéddel intézteti a társasház ezt az ügyet, akkor két tanúval történő aláíratással kezdődik. Ezt követően be kell nyújtani azt a bírósághoz. A bíróság a nyomtatványt kiküldi az adósnak azzal, hogy 15 napon belül válaszoljon arra. Ha az adós nem válaszol, vagy elismeri a tartozást, akkor a fizetési meghagyás jogerőre emelkedik, és következhet a végrehajtás. A fizetési meghagyást az adós lakhelye szerint illetékes bírósághoz kell benyújtani. Ez a Ferencváros esetében a Pesti Központi Kerületi Bíróság (1887 Budapest, Pf.: 28.). Ha az adós azt álhtja, hogy nem tartozik, akkor a fizetési meghagyásos eljárás perré alakul. Ebben az esetben bírósági tárgyalás következik. A bírósági tárgyalás esetében a közös képviselőnek tételesen bizonyítania kell a közös költség mértékét, az azokról küldött értesítéseket és fizetési felszólításokat. Az adósok a legtöbb esetben azzal védekeznek, hogy valamilyen követelésük van a társasházzal szemben, amit a közös költségbe számítottak be. A Magyar Köztársaság Polgári Törvénykönyvének 297. §-a azonban kimondja, hogy beszámításnak nincs helye olyan szolgáltatással szemben, amelyet megállapodás alapján meghatározott célra kell fordítani. A közös költség tipikusan ilyen, hiszen semmi másra sem fordítható, csak a társasház működési költségeinek fedezésére, és a kiadások és bevételek alakulásával a közös képviselőnek minden év május 31. napjáig - a megelőző év vonatkozásában - el kell számolnia. Ha a fenti bírósági procedúrákon, amely akár több hónapot, rosszabb esetben akár évet is igénybe vehet, túl vagyunk, akkor következhet a végrehajtás. A végrehajtó eszközei lényegesen szélesebbek, mint a társasházé. Ugyanúgy jegyeztethet be jelzálogjogot az adós ingatlanaira (nem feltétlenül csak arra, amelyik az adott társasházban van!), ezenfelül végrehajtási joggal is megterhelheti az adott ingatlanokat, letiltathatja az adós munkabérét, nyugdíját, egyéb rendszeres jövedelmét, és természetesen a helyszínen foglalhat is. Ez a végrehajtásnak az adósra nézve legkellemetlenebb része: a végrehajtó hatósági személyként bemehet az adós lakásába, és ott lefoglalhatja vagyontárgyait. Ez sem megy gyorsan, de ha egyszer bekövetkezik, akkor az biztosan érzékenyen érinti a nemfizetőt. A végrehajtó, ha nem engedik be, akár be is törheti az ajtót, vagy feltörheti a zárat, a szomszédok közül odahív két tanút, és az ingóságokat elszállítja a lakásból. A tapasztalat az, hogy idáig nagyon kevés adós hajlandó elmenni. Az ügyvédi felszólítás vagy a bíróság által kiküldött fizetési meghagyás általában megteszi a hatását. Ha bírósági tárgyalásra kerül sor, akkor a bíró többnyire elmondja, hogy az adósnak célszerű lenne fizetnie, és ez is meg szokta tenni a hatását. Aki végképp nem fizet, ahhoz pedig a fentiek szerint látogathat el a végrehajtó, ha nem talál letiltható jövedelmet. A közös költség behajtása időigényes és hosszú procedúra, de ha a tulajdonosok nem fizetnek, a csőd szélére sodorhatják a házat. Nem örömteli, különösen nem a rendesen fizetőknek, ha pl. a vízművek leállítja a vízszolgáltatást a ki nem fizetett számlák miatt, és a ház elé lajtos kocsival viszik a vizet. Ilyenre is volt már példa. De ez is azt mutatja, hogy a közös képviselő nagyon fontos feladatai közé tartozik a befizetések folyamatos ellenőrzése és az adósokkal szemben a minél gyorsabb intézkedés. Dr. Mező András ügyvéd r
