Kelet-Magyarország, 1990. szeptember (50. évfolyam, 205-229. szám)
1990-09-08 / 211. szám
dr. Bartha Sándor ingatlanügynökkel /----------------------------------------------------------------N Szerintem... Az ingatlanforgalomról Dr. Bartha Sándor nyugdíjas ügyvéd annak idején Nyíregyházán praktizált, és amikor lehetővé vált magánszemély számára ingatlanügynökség alapítása, még azon a napon megalakította sajátját. A megyében azonban nemcsak az elsőség az övé e tekintetben, elismert szaktekintélynek számít az ingatlanforgalomban. Az interjúra lapunk azért kerített sort, mert a megyeszékhelyen, de egész Sza- bolcs-Szatmár-Beregben is pang az ingatlanpiac. Okáról, eredetéről igen sok vélemény van forgalomban, hasznos lehet tehát egy olyan személy álláspontját megismerni, aki szakmájánál fogva több információval rendelkezik az átlagosnál. * • Lapunkban, és más lapokban is tengernyi helyet tölt ki az ingatlanhirdetés; az emberek között is gyakori, hétköznapi téma házak, telkek, adásvétele. Érkeznek hírek csodaszámba menő üzletkötésekről, mégtöbb pedig arról, hogy lehetetlenség eladni. — Az én tapasztalatom szerint az ingatlanpiac enyhén szólva lanyha, de pangónak is nevezhető. Óriási a kínálat, eladni szinte lehetetlen. Ha mégis kötnek üzletet, akkor olcsó áron, műszaki értéken alul. Nyíregyházán például az Örökösföldön 18 ezer forint körül alakul a négyzetméterár olyan lakásoknál is, amelyeket tulajdonosa húszezerért vett nemrég az OTP-től. A jelenség nagyon figyelemreméltó, mert véget ért az az idő, amikor a lakások adása- vétele haszonszerzés forrása lehetett. Emlékezzünk csak, alig néhány esztendeje még éppen fordított volt a helyzet: százezreket lehetett nyerni egy igényjogosultnak, ha kivárta a sort, és a lakáshoz jutás után nem sokkal a szabadpiacon eladta a házát. • Az országban nyugatról keletre haladva csökkenaz ingatlanár. Aki valamennyire is ismeri más tájak ingatlanforgalmát, tudja, hogy azonos műszaki értéket képviselő házak Budapesten a kétszeresénél is többe kerülnek, ráadásul vevő is van rájuk. A műszaki értéken alul való forgalom pedig jószerivel csak mifelénk jellemző. — Valóban, nincs ez másként. Oka földrajzi helyzetünkben keresendő elsősorban. Szabolcs-Szat- már-Beregbe alig igyekszik valaki. Sem az ország más részéből nem tapasztalható ide irányuló ingatlanszerzés, se a külföldről hazatelepülök részéről. Az utóbbira egyetlen példát hallottam mostanában. Azonkívül pedig: értékeljük reálisan helyzetünket. Nem gazdag vidék a mienk, pusztán takarékoskodásból alig-alig jön össze az új lakásra való. Új jelenség, hogy a szülői segítség forrásai is kimerülőben vannak, mi több, sok esetben teljesen ki is merültek. Odavan a kedvezményes hitel, ami a helyébe lépett, az jobban igénybe veszi az első lakást keresőket. • Marad a spekulációs célú lakásvásárlás. — Maradna, ha volna. Nyilván akad, aki él a lehetőséggel, mert a nyomott piac a tőkepénzesek paradicsoma. De a tőkepénzesek még nem mozdultak meg. Nyolcvanhétig nem is mozdulhattak, mert érvényben volt az ingatlanszerzési korlátozás. • Számos kibúvóval... — Igen... De miután már minden gyerek és rokon lakáshoz jutott, megállt a tudomány. A törvény eltörlése után azonban mégsem indult meg a tömeges lakásvásárlás azon egyszerű oknál fogva, hogy nincs is olyan sok ember, akinek erre pénze volna. Ha van is, még nem tartja időszerűnek feltárni létét. Még úgy gondolják, hogy várni kell, talán még nem minden visszavonhatatlan. • Ezért élénkebb a fekete valuta piaca? — Persze. Gyorsabban mozdul, többet ingadozik, lehet rajta keresni oda és vissza, kisebb pénzek is forgathatók. Szerencsére azonban nemcsak ide vándorol a tőke. Aki igazán „altatni” akarja feltűnés nélkül, az nemesfémet vásárol, mert házat venni csak mások szeme láttára lehet. Aki pedig haszonra akar szert tenni, az már vállalkozik. Nyíregyházán is van már nagyban építkező magánvállalat—hogy csak az ingatlanoknál maradjunk. Ez az ágazat azonban nagyon lassan éled. • Talán jövedelmezőbb volna ha a pénzét vásárlásra fordítaná, hiszen az imént mondta, hogy műszaki értéken alul kelnek el házak. — Igen ám, de az állami kedvezmények még mindig az OTP-lakásokra járnak, vagy az említett magánerős ingatlanokra, ha az az OTP-vel köt hitelszerződést. Amíg ez a megkülönböztetés megvan, addig megy az üzlet. Azonkívül meg kell jegyeznem, hogy nem minden ingatlan forgalma pang. A kis alapterületűeké például meglehetősen élénk. • Éppen a szegénységünk folytán? — Ebből kifolyólag is, de más oka is van. Kétszobás, egy plusz kettes nagyobb eséllyel pályázik a gazdacserére, a garzon pedig szinte azonnal eladható. Mégpedig — legalábbis nyíregyházi viszonylatban — csillagászati áron. Tudok olyan garzont a kisebbik fajtából, amelyik 850 ezezért kelt el, ez pedig több mint negyvenezret jelent négyzetméterenként. • Érdemes lenne ilyeténképpen egy-egy lépcsőháznyi garzont megvárásolni egy tőkepénzesnek, és kiadni. — Még nem érkezett el a háziurak ideje, erről már az imént beszéltem. Építeni viszont nagyon is megfontolandó ebben a kategóriában. A kislakások forgalmának élénkségében közrejátszik az a társadalmi jelenség, hogy az emberek élete meglehetősen zaklatott. Családok bomlanak fel, és ilyenkor a váltás csak a kisebb irányba mozdulhat el. • Lépjünk egy nagyot és vegyük szemügyre azt a kategóriát, amelyről még nem ejtettünk szót. Az egészen nagyok, vagyis a kertes házak, miért nem kelnek? — Belőlük van talán a legnagyobb kínálat. Nem fogynak, annak ellenére, hogy kereslet is volna, mert a legtöbb ember álma, hogy kertes házba költözzön a „lakótelepi galambdúcból”. Aki azonban kertes házat akar venni, az úgy tud pénzhez jutni, ha egy két és fél-három, vagy még több szobás házgyári lakást elad. Ilyet azonban nagyon kevesen tudnak megtenni. Nyugodtan használható a jelző: fehér holló a nagy házgyári lakás értékesítése. • A képlet tehát a következő: lakik egy sereg ember nagy alapterületi házgyáriban, kertesbe vágyva, és van egy nagy csoport kertesben, aki alig várja, hogy az előbbi el tudjon adni, és neki fizethessen. Ha így van, akkor ez tulajdonképpen egy olyan dominósor, amelyben elegendő lenne néhány üzletkötés, és végigfutna a várakozókon. — Túl egyszerű volna, ha így lenne. Sőt, ha így volna, már rég meg is indult volna ez a sor. Tapasztalatom szerint a képlet éppen fordított. Ha kategorizáljuk az ingatlantulajdonosokat, akkor félszobánként csökkenő vagy növekvő sorrendben féltucatnyi „osztály” van. Az előbb már érintett anyagi és társadalmi okokból ma a folyamat éppen fordított. Csak a piramis csúcsán lévő lenne képes felfelé, tehát a kertes irányába mozdulni. Az eggyel lejjebb lévő még eggyel Jejjebb igyekszik. Megdöbbentő ugye? Márpedig egy négytagú, átlagos jövedelmű család manapság már alig-alig képes fenntartani egy két és fél, háromszobás lakást. Kisebbe igyekszik. • és ebben e törekvésében megerősítik a kilátásba helyezett drágulások. — ... még azelőtt szeretné meglépni a váltást, mert annyi érzéke van mindenkinek, hogy tudja: ha tömegessé válik az irányzat, még drágábbak lesznek a kislakások. Hogy mennyire valós irányzatról beszélek, arra megcáfolhatatlan bizonyítók a négyzetméterszám csökkenésével fordított arányban egyenletesen növekvő ár. • A kertesek értékesítése tehát reménytelen? — Ezt a szót egy ingatlanügynök ki nem ejtené a száján. Nagyon elhúzódó, és vontatott. A tulajdonosoknak be kell látniuk, hogy időnként fellegekben járnak. Jó esetben a műszaki érték körül köttetnek üzletek, aki azonban siet, az bizony bukik az áron. • Nem érdemes ezek szerint építkezni? — Nem is nagyon építkeznek. Nézzen körül aki kíváncsi: alig-alig látni megkezdett építkezést. Az építőanyagárak inflációja bőven felülmúlja az átlagos pénzhígulást. Akinek ma annyi pénze van, hogy a pillanatnyi árakon ereje lenne felépíteni egy házat, ugyanazt meg tudja venni, és egy-két hét alatt bele is költözhet. Egy kis túlzással: nemcsak pénzét takarítja meg, hanem az életét is, ismerve az embereket tönkretevő építkezési viszontagságokat. • Az első lakásra adott állami kedvezménytől viszont elesik. És még ezenkívül is néhány könnyítéstől. — Sajnos, ez így van. Az elsőlakásos vevők azonban elenyésző kisebbségben vannak a kertes házra vágyók között. Megfelelő vállalkozókedvvel és ügyességgel azonban ezen is van mit meglovagolni. Borbányán például tudokolyan házat, amelyet egy fillér nélkül épített fel a gazdája. Számoljon velem: 150 ezer első lakásra járó kedvezmény, 150 tanácsi támogatás, 650 három gyerekre, plusz nem dolgozó feleségre járó „szocpol”, 500 kedvezményes hitel. • Egymillió négyszázötven. Ennyiből kijön? — Nemrég még kijött, természetesen családdal, kalákában. • Nem hiszem, hogy sokan fogják követni, ennek ellenére minden elismerésem az illetőé. Véleményem szerint mégis az lenne a megoldás, ha az állam a kedvezményeket „szektorsemlegessé” tenné. — Kétségtelenül sokat lendítene, akár meg is indíthatná a mozdulatlanságba dermedt ingatlanpiacot. Amíg azonban az emberek zsebe üres, addig a felső kategórián ez sem segít. • Önnek, mint szakembernek mi az előrejelzése az ingatlanforgalomról. — Az infláció miatt nagyon sokan fektetnek pénzt ingatlanba — az ország más részein. Nálunk az ilyen jellegű üzletkötések elenyésző mértékűek, mert itt nincs annyi szabad pénz. Visszariasztó tényező, hogy akik a közelmúltban mégis ilyen indíttatásból vásároltak ingatlant, azok elmérték magukat. Ennek megfelelő az előrejelzésem is. Az árak iefelé tartó tendenciája egyelőre tovább folytatódik, és semmi sem szól amellett, hogy megállni kényszerülne. A csökkenés legalább jövő tavaszig folytatódik, hacsak valami eddig nem ható tényező közbe nem jön. Aki tehát vásárolni készül, nem biztos, hogy jól teszi, ha sürgeti. Aki pedig eladni, az becsülje meg a vevőt, mert nagyon ritka. • Köszönöm a válaszait. Esik Sándor ... zúdul ránk az információ; ember legyen a talpán, aki manapság biztonságosan el tud igazodni a sokszor egymásnak is ellentmondó, vagy naponta többször változó információk között. Magam arra figyeltem fel, hogy a Rádió reggeli krónikájában jócskán megváltozott a zene és a szöveg aránya, az utóbbi lett túlsúlyban. A hírek, tudósítások, kisriportok mellett mostanában egyre gyakoribb, hogy miniszterek, pártvezetők, szakértők vendégeskednek kora hajnaltól reggelig a krónika stúdiójában, s válaszolnak az adásvezető és a hallgatók kérdéseire. A korábbi kellemes, könnyed ébredéshez háttérül szolgáló reggeli műsor lassanként komoly szellemi koncentrációt követelő egybefüggő politikai szöveggé válik... De nem is erről akarok írni, hanem e jelenség nyomán a fél vagy félig hallott információkról, amelyekről a klasszikus vicc juthat az ember eszébe: „a hír igaz, csak nem osztogatnak, hanem fosztogatnak..." Ebben sok minden közrejátszik. A nyitottabb, őszintébb politizálás lehetőségétől, vagy az állami és pártügyek fétisének megszűnésétől, a többpártrendszer nyújtotta gyakoribb vitalehetőségig terjedhet a sor. Előfordulhat az is, hogy kezdő politikusaink könnyebben sétálnak be olyan csapdákba, amelyeket a rutinosabbak elegánsan kikerülnek. És persze egyáltalán, újabban meg lehet kérdőjelezni korábban tabuként kezelt dolgokat is. Jó lenne azonban, ha csak ilyesmire kellene visszavezetnünk az információzavarok eredetét. Azonban tartok attól, hogy a dolog ennél bonyolultabb. Mert kinek a birtokában van a teljes igazság? Egyáltalán, milyen gyorsan változhatnak manapság:,,fix pontjaink"? Hozzá kell szokni ahhoz is, hogy választási lehetőségeink valósak és nem formálisak. Tehát nem egy jó és egy rossz, hanem két-három egyaránt jó közül kell az egyetlen lehetségest kiválasztani. S aki nem ismeri részleteiben a döntés indokait, esetleg bizonytalanul méregeti a határozatot, hiszen a másik elképzelés neki jobbnak, szimpalikusabbnak tűnt. A felgyorsult változás is okozza, hogy igazságnak tűnő tények órákon belül megdőlnek és az ember csak kapkodja a fejét, bizonytalanná válik, képtelen állást foglalni, határozott véleményt formálni. Úgy igaz, mindez velejárója a folyamatnak, amikor milliók kezdik elsajátítani a demokrácia játékszabályait, amibe nemcsak a „más vélemény” tisztelete, de a tévedés lehetősége is beleérthető. Meg kell barátkoznunk azzal is, hogy a különböző társadalmi erők egyaránt komoly érveket tudnak felvonultatni. Talán elérünk oda is, hogy a vélemények csatájában egyre kevesebbszer politikai, s mind többször szakmai indokok döntenek majd, és több sikerélménye lehet az ellenzékben politizálóknak, vagy a kisebbségi véleményt képviselőknek. Tájékozottabbaknak kell tehát lennünk, és éppen ez az, amit egyre inkább nehezít a hír- dömping, a „túlinformáltság”. Alkalmanként ösz- szezavarodnak az elkapott részinformációk. A rádió reggeli vendégeivel is az a gondom, hogy a hajnali öttől nyolcig tartó időben tíz, tizenkét jelentkezés során elhangzott információfűzér minden egyes részét csak kevesen hallják a reggeli készülődés, utazás közben, így aztán „nem áll össze” a kép; megindul a találgatás, kiegészítés a „Te hallottad, én nem azt hallottam, én holtbiztosán jól hallottam." Újra divat lett a jólértesültség fitogtatása is, a bizalmas információk ok nélküli kiszivárogtatása. Ad abszurdum: a hírszerzőszolgálat vezetőjének ,,leváltását" hamarabb tudhatta meg a késő esti rádióhallgató, vagy a kora reggeli újságolvasó, mint ahogy a főhivatalnokot magához kérette a főnöke, a tárca nélküli miniszter — hogy felmentését, nyugdíjazását (és munkájának elismerését) közölje vele... Végül is betudhatjuk mindezeket változó közéletünk átmeneti gondjainak, magunk pedig közben információedzettséget szerezhetünk, s automatikusan elsajátítjuk a szelektálás ma szükséges mértékét. És mindenekelőtt az azonos témában több oldalróll szerzett, illetékesektől származó tények becsülését — szemben a kinyilatkoztatásokkal s a „hallottam valahol, valakitől” intimitásaival. Marik Sándor || Kaiét 1990. szeptember 8. Nl2£imrnp<!73ri , -5 —^^——— A wa/dy HÉTVÉGI MELLÉKLETE ————B—— — -------------------------------------------------------------------,—........................................................................: i_______________________________
