Erzsébetváros, 1996 (4. évfolyam, 1-17. szám)
1996-06-07 / 8. szám
Társasházi alapító okirat (I.) 8 ÖNKORMÁNYZAT Erzsébetvárosban tudtunkkal nem létezik mesebeli társasház, amely tiszta, szerény közös költségű, és azt valamennyi lakó pontosan fizeti, járnak a liftek, nem ázik a tető, záródik a kapu, és a házban lakók mosolyogva, kedves szóval üdvözlik egymást. Az ellenkezőjére viszont számtalan példát tudna bárki sorolni Az ideális lakóház keresése helyett maradjunk a saját házunk, illetve társasházunk táján. Üzemeltetési, fizetési és egyéb problémák mindenütt felmerülnek, néha halmozottan is, de minden problémára van jó megoldás is, igaz sokszor időigényes és kimerítő a felkutatása. Ebben szeretnénk segíteni most induló cikksorozatunkkal, amely nyomon követi a társasházak működésében felmerülő napi gondokat, s rámutat a lehetséges megoldásokra. Témaindítóként szemléljük meg közelebbről az Alapító okiratot. Az alapító okirat tartalmáról egy ma is hatályos jogszabály, a társasházakról szóló 1977. évi II. törvényerejű rendelet rendelkezik. E rendelet mintegy 20 éve elsősorban az újonnan épülő, maximum 10-12 lakásos ingatlanok működésének szabályozása érdekében született. E rendelkezéseket a 80-as években tömegessé vált bérlakás-elidegenítések előkészítése során mechanikusan alkalmazva, az önkormányzatok, illetve a volt tanácsi szervek - mint a gyakorlat bizonyította - az alapító okiratokat sok esetben hibásan, rosszul készítették el. A törvényerejű rendelet az alapító okiratról szólva, kimondja, hogy „az alapító okirat tartalmát a tulajdonostársak állapítják meg”. A tömeges lakáselidegenítés időszakában - amikor 30-50-100, sőt többszáz lakásos lakóházak alakultak társasházzá - általános gyakorlattá vált, hogy az alapító okirat szövegét nem egyeztették a jövendő tulajdonosokkal, egy kaptafára készült alapító okiratokkal nyilvánították a bérházakat társasházakká, megtakarítva ezáltal a lakók tájékoztatását is. Az újdonsült lakástulajdonosok többnyire a lakásvásárlási szerződéssel egyidőben kapták kézhez a társasház kész alapító okiratát, mely egyrészt tartalmazta a társasházi ulaj dón alapítására vonatkozó egyezést a külön, illetve a közös tulajdonba került épületrészek felsorolását, másrészt rendelkezett a társasház működtetésével kapcsolatos tennivalókról (felújítás, karbantartás, közös kiadások viselése), a társasház ügyeit intéző szervekről a közgyűlésről. Ezek a lakóház működésének alapkérdései, s ezek egyeztetéséből hagyták ki a leginkább érdekelt felet, a tulajdonost. Hiba volt. Ezt az elmúlt évek bizonyították leginkább, amikor is több társasháznak kellett kérnie az alapító okirat kiigazítását, módosítását. Viszonylag problémamentes az alapító okirat kiigazítása, hisz itt olyan hiba, elírás javításáról van szó, melyet az önkormányzat követett el az okirat készítésekor (tulajdon- hányad tévesen lett bejegyezve, albetét felcserélése történt). Az ilyen kiigazítást az önkormányzat köteles végrehajtani és az ingatlannyilvántartásba bejegyeztetni. Ez esetben az alapító okirat kijavításához nem szükséges a tuladjonostársak százszázalékos támogatása, elegendő a közgyűlésen elfogadott határozat. Más a helyzet, ha az okirat tartalmának érdemi megváltoztatását határozzák el a tulajdonostársak, hisz a rendelet szerint ehhez már valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges, ráadásul a változást be kell jelenteni az ingatlannyilvántartást vezető szervhez. Milyen módosításokról lehet szó? Általában működési kérdésekről, például a tulajdonostársak szeretnék kibővíteni a közgyűlés hatáskörébe tartozó kérdések körét, gyakrabban illetve ritkábban szeretnék összehívni a közgyűlést stb. Mivel azonban a tulajdonosok számának növekedésével egyenes arányban növekszik annak esélye, hogy mindig akad ellenzője (elegendő egy is) a javaslatnak, a társasházak nem tudják érvényesíteni a többség akaratát, működésképtelenné válnak. E helyzet megelőzésére az 1994. március végétől hatályba lépett lakástörvény kimondja, hogy a majdani tulajdonostársakat be kell vonni az alapító okirat tervezetének előkészítésébe. Ezek után, gondolnánk, zöld utat kapott a lakásvásárlók egyöntetű akaratának az alapító okiratban való lefektetése. Milyen tapasztalatok, tendenciák mutatkoznak két év távlatából? (következő számunkban folytatjuk) Mátyás Judit BM sajtófőosztály Fontos négyzetméterek Hihetnénk Thalia szent temploma megvéd minden attitűdtől - amivel mi halandók megkeseríthetjük egymás életét. Hihetnénk, ha nem tudnánk, hogy van egy Madách színház és rajta kívül még több más közintézmény, amelynek nem egyszer méltósága sínylette meg az utóbbi években elharapózott adok-kapok-veszek vitát. Az Erzsébet krt. 33. alatti számú társasház szimbozisban a színházzal négyzetméterenként folytatott harcát éli nap mint nap - tegyük hozzá a lakóközösség és a színház szempontjából is nagyon fontos négyzetméterekért. Hiszen a társasházközösség döntéseit és ennek sorsát megpecsételő 50,59 százalékos Fővárosi Önkormányzati tulajdon, valamint a kerületi önkormányzati 3,19 százalékos tulajdona együttesen ma sok mindenre elég ahhoz, hogy a lakóközösség érdekeit sértse. A 3,19 százalékot adó helyi, önkormányzati bérlakást a bentlakó megvette volna régen, csatlakozva a többi tulajdonoshoz, ha annak, korábban a lakáshoz tartozó (mintegy 8 négyzetméternyi) alkóvként fúnkcionáló helyiségével együtt képezné alku tárgyát a lakás. De ez a kis helyiség nem tudni mikor és miképpen, talán két évtizede is a múlt - a színház használatába került. (A társasházközösség számvizsgáló bizottságának tagjai szerint ahogy a tulajdonközösségnek, úgy a színháznak sincs erről semmiféle dokumentuma, - sem kiutaló határozat, sem adásvételi szerződés.) Mint ahogy az is érthetetlen a lakóközösség előtt, miképpen használhatta a társasház 1989-es megalakulása óta a hét négyzetméternyi helyiséget a Madách irattárként kizárólagosan, amiről csak nemrégiben derült ki, hogy a társasház osztatlan közös tulajdon. A birtok- és négyzetméter viták mellett a tulajdonosközösség félelme - a számvizsgáló bizottság szerint - a színház felújítási tervénekjóváhagyása. Sem az építési tervekről, sem a kivitelezésről a lakástulajdonosok a mai napig sem kaptak részletes tájékoztatást, holott a ház építési-felvonulási területté válása miatt ha akarják, ha nem, ebben valamennyien érintettek lesznek. * * Jc Lapunk megkereste a ház közös képviseletét is ellátó ERIK Vállalatot, ahol megtudtuk, hogy tudomásuk van a korábban megforgalmazottakról. A társasház legutóbbi közgyűlésén ezt a kérdést megtárgyalták és a megoldások megkeresése végett a közös képviselet elkezdi a tárgyalást a Fővárosi Önkormányzattal mint a tulajdonos képviselőjével. A tárgyalások eredményétől függően feltehetően az alapító okirat módosítására is sor kerülhet.
