Jogállam, 1931 (30. évfolyam, 1-10. szám)

1931 / 9-10. szám - A kulantéria elbirtoklása és a gazdasági lehetetlenülés kérdése a lakbérleti jogviszonyokban

A KULANTÉRIA A LAKBÉRLETI JOGVISZONYOKBAN. 4II A bérbeadó ilyen gyakorlat feltörése esetén nem teheti ki magát annak a veszélynek, hogy előzékeny eljárással jogokat adjon fel. Belekényszerül tehát a kíméletlen jogérvényesítés körébe. Kénytelen felmondani, s az időnyerés okából a felmondást el nem fogadó bérlő ellen a felmondási pert megindítani, s ez aztán a bérlő amúgyis ingadozó alapokon álló gazdasági egyensúlyának megadja a kegyelemdöfést. A bérlők által indított pereknek csak egy, még most kis töredéke érdekes. És pedig az a töredéke, amely a gazdasági lehetetlenülésre van alapítva. Természetes, hogy ezek a perek a kötött tartamú szerződések megszüntetését célozzák. Gyakori volt az az eset a lakásinséges időkben, hogy gazdaságüag jó helyzetű bérlők hosszabb tartamra kötöttek szerződést, természetesen az akkori (1928—1929) viszonyoknak megfelelő bér mellett. Ma egyrészt a bérek csökkentek, másrészt a bérlők gazdasági helyzete tolódott el a negatív pólus felé. A bérek csökkenése, nézetem szerint, a gazdasági lehetetlenülés megállapításához még kellő mértékben általában nem állott be. Általánosságban mintegy 10—25 %-os bércsökkenés következett be, ilyen eltolódást pedig a szerződés megkötésekor is figyelembe lehetett venni. Ezzel a csökkenéssel már 1928—1929-ben mint számítási lehetőséggel foglalkozni lehetett, sőt kellett is hosszabb tartamú bérleti szerződés megkötésekor. Ha tehát adott esetben csak az általános bércsökkenés az alap, melyre a gazdasági lehetetlenülés helyezkedik, vizsgálni kell, vájjon a szolgáltatás és ellenszolgáltatás között az aránytalan nyereség az összehasonlítás és egybevetés szemszögéből nézve megvan-e. Ha igen, úgy a kereset álláspontom szerint megáll, ha nem, hiányzik a ténybeli alapja. Érdekesebbek azonban azok a perek, melyek a gazdasági lehetetlenülés megállapítását más, az eddigi utaktól eltérő ösvényeken kívánják elérni. A gazdasági lehetetlenülésnek, mint fogalomnak eddig két pillére volt. Az egyik : a gazdasági viszonyoknak előre nem látható, kombinációba nem vehető változása, a másik az aránytalan veszteség az egyik oldalon s ugyanilyen nyereség a másik részen. A most szóbanforgó esetek egy részében ezek a pillérek nincsenek meg. A bér nincs túlmagasra méretezve, úgyhogy az általános csökkenés azon a határon belül van, melyet ingadozásként a