Jogállam, 1928 (27. évfolyam, 1-10. szám)

1928 / 8-9. szám - A telekkönyvi elvek az angol ingatlanjogi reformban

D? FÜRST LÁSZLÓ. Az angol jog a birtokba lépett telekkönyvön kívüli jogosultnak nem dologi jog szerzése végetti megtámadást ad, hanem dologi jogot. A telekkönyvön kívüli szerző birtokban létele kétségtelenül oly tény, mely «a tényleges birtokosnál való tudakozódás útján» a telekkönyvi szerző tudomására jut, hiszen ez ötlik szembe legelőször; ebből az idézett rendelkezés értelmében következik, hogy a birtokos joga bejegyzésre nem köteles jog, tehát a telekkönyvi átruházás nem hatályosulhat. Míg tehát a magyar konstrukció szerint a jogcímvédelem intézménye a bejegyzési elvet nem érinti (csak dologi erejű megtámadási joga van a telekkönyvön kívül korábban birtokbalépett félnek), az angol «jogcímvédelem)) a bejegyzési elv korlátja és módosítása. Az aztán már inkább az angol jogász számára jelent érdekességet, hogy a tényleges birtokos a későbbi telekkönyvi szerzővel szemben akkor is védelemben részesül, ha az előbbinek pusztán az equityn s az utóbbinak a common-law-on alapuló joga van. Ennek példája a formahiányban szenvedő bérleti szerződés alapján birtokbalépő bérlő helyzete. A bérlet (lease) az angol jogban dologi jog s így, ha az a törvényben meghatározott formában (deed, lepecsételt okirat, melyet 1925 óta alá is kell írni) jön létre, mint a common-law által elismert törvényes birtokjog (legal estate), a bérleti idő tartama alatt az ingatlan minden tulajdonosával szemben érvényesíthető. Ha azonban az ingatlan common-law szerinti tulajdonosa (freeholder) azt oly szerződéssel adja bérbe, mely a fenti formakellékeknek nem felel meg, a bérlő nem nyer legal estate-et, hanem csak ú. n. «equitable interest))-et az ingatlanra. Ennek ellenére, ha birtokba lépett, az ingatlan későbbi, common-law szerinti vevője és tulajdonosa őt annak ellenére megtűrni köteles, hogy az angol ingatlanjog uralkodó elve értelmében a common-law erősebb az equitynél. (Equity follows the common-law.) De a zálogjog terén még a bejegyzési elv különleges áttörésével is találkozunk. Itt a német Briefhypothekre távolról emlékeztető telekkönyvön kívüli alakzat tűnik fel. A régi fiduciárius átruházás helyébe lépett modernebb morigage alapítása az első ranghelyen telekkönyvön kívül, az ingatlanra vonatkozó okiratoknak (title deeds) a hitelező részére való kiszolgáltatása által történhetik. (További jelzálogjogok csak telekkönyvi illetve, ha a tulajdonos a Companies [Consolidation] Act szerint bejegyzett társaság, a külön kereskedelmi jegyzékbe való — bejegyzés által alapíthatók.) Minthogy az ingatlanokkal való minden rendelkezés csupán ezekre az okiratokra támaszkodva