Kemenes István (szerk.): Az építési vállalkozási szerződések (Budapest, 2008)

Az építési vállalkozási szerződések 22 lehetnek az események külső szemlélői, hanem - közvetlen szerződéses kapcsolat hiányában is - kötelesek a munkavégzés összehangolásában közreműködni. A gyakorlatban általában az a jellemző, hogy a megrendelő az átfogó szakmai feladatok elvégzésére ún. generál vállalkozókkal köt szerződéseket. A generál tervező valamennyi műszaki tervet szükség szerint altervezők bevonásával elkészíti, a generál kivitelező pedig az építési munkák egészének vagy nagy részének elvégzéséről gondoskodik, szükség szerint szintén alvállalkozók bevonásával. A szükséges anyagot, beépítésre kerülő berendezéseket szintén a generál kivitelező szerzi be. A generál kivitelezési szerződés lényegi vonása, hogy a különböző szakmákat megtestesítő alvállalkozók és más közreműködők összehangolt munkáját a generálkivitelező biztosítja, és felelősséggel tartozik a megrendelővel szemben az alvállalkozóinak vagy más közreműködőinek a szerződésszegése miatt. A megrendelő számára a legelőnyösebb megoldást az jelenti, és egyben szerződési jogi szempontból a legfejlettebb, ha a létesítmény teljes körű megvalósítására fővállalkozási szerződést köt. A generálkivitelezési szerződéstől a fővállalkozást az különbözteti meg, hogy míg a generálkivitelező a részére átadott tervdokumentáció átfogó kivitelezési feladatait vállalja fel, ezzel szemben a fővállalkozás kizárólag kivitelezésre nem irányulhat, szükségképpen kiterjed a tervezésre is. Más szóval a fővállalkozó az építési vállalkozási szerződések különböző altípusaihoz képest nem „másféle" szolgáltatást vállal, hanem az összes szolgáltatást felvállalja; a fővállalkozó teljes, komplex létesítmény megtervezését, előállítását és átadását vállalja, eredményfelelősség mellett (ún. „kulcsrakész átadás"). A fővállalkozó a magasabb díj ellenében vállalja a beruházás teljes megszervezését, a tervdokumentációk elkészítését, kivitelezését, hatósági engedélyek megszerzését, a létesítmény átadás-átvételét. A fővállalkozó főszabályként a saját nevében és kockázatára köt szerződéseket a tervezővel, kivitelezőkkel, alvállalkozókkal és más közreműködőkkel, akiknek a szerződésszegéséért a megrendelő irányában teljes felelősséggel tartozik. A joggyakorlatban következetesen érvényesül, hogy a fővállalkozónak kell helytállnia mind a tervezési, mind a kivitelezési hibákért (BH 1997/9/450. számú jogeset), a másik oldalon pedig a fővállalkozó saját maga köteles a vállalkozók, alvállalkozók díjának a kifizetésére, amely kötelezettséget nem háríthatja a megrendelőre, és az alvállalkozók díját nem teheti függővé a megrendelő vele szembeni díjfizetésétől, elszámolásától (BH 1986/12/515. számú jogeset). 2. Az építési jogviták jelentős része azzal kapcsolatos, hogy a megrendelő különböző okokból megtagadja a vállalkozói díj, illetve egy részének a kifizetését, és ezért a kivitelező pert indít a hátralékos díj megfizetése iránt (ún. díj viták). A vállalkozói díj főszabályként csak utólag, az eredményes műszaki átadást követően esedékes, a Ptk. szerint ugyanis a munkát a vállalkozó saját költségén végzi el. A szerződési jogi szabályok azonban diszpozitívek, a felek attól közös megegyezéssel e tekintetben is eltérhetnek, és ezzel a jelentősebb volumenű építési munkák, nagy beruházások esetén a felek élnek is. A szerződés (melléklete) rendszerint rögzíti, hogy a megrendelő milyen műszaki készültségi fok elérése esetén, milyen szakaszolás szerint fizet vállalkozói díjat, azaz a felek valójában előleg fizetésében és annak feltételeiben állapodnak meg.