Polgári jogi döntvénytár. Bírósági határozatok 1. kötet, 1953-1963 (Budapest, 1964)

Még olyankor is meg kell vizsgálni a magához-váltásra hajlandó fél teljesítőképességét, amikor a fentiek szerint nem kerül sor kötelező magáhozváltásra. Ennek a komoly lehetősége nélkül ugyanis az ilyen irányú rendelkezés csak a végleges rendezés elodázását jelentené. Ha nemcsak egy, hanem több tulajdonostárs vállalkozik a magáhozváltásra és a bíróság nem kötelező erővel rendelkezik, hanem csupán feljogosít, akkor a körülményeknek megfelelően bennlakás, nagyobb hányad, biztosabb teljesítőképesség, s még más szempontok szerint meg kell határozni a magához-váltásra jogosultság sorrendjét. Megfelelő határidőt kell szabni az egyik fél magához-váltási jogának a gyakorlására, majd ennek eredménytelen eltelte esetére a másik fél ugyanilyen jogának a gyakorlására. Arrá az eshetőségre, ha a magához-váltás jogát az arra jogosított fél a megszabott határidőben nem gyakorolja, a bíróság ugyanabban az ítéletben a határidő eredménytelen leteltét követően a szabadkézből való értékesítésre irányuló egyetértés hiányában az értékesítés következő módja, az árverés útján való értékesítés iránt is rendelkezhetik. Ha a bíróság a közös tulajdon megszüntetését értékesítés útján rendeli el, akkor ítéletében meg kell határoznia, hogy az a tulajdonostárs, aki a másik (többi) tulajdonostárs hányadát magához váltja, ezért mennyit köteles fizetni, árverés esetén pedig mi az a legkisebb vételár, amelyért az ingatlan eladható és hogyan oszlik meg a vételár a tulajdonostársak közt. E rendelkezéshez meg kell állapítani az alapul szolgáló forgalmi értéket. A magához-váltásnál szereplő összeg meghatározása, illetőleg az árverési vételár felosztása a tulajdoni hányadok figyelembevételével történik. Az értéket lényegesen befolyásolja az, ha a közös tulajdon tárgyát tevő házban az egyik tulajdonostárs is lakik. A mai lakásviszonyok közt ugyanis a vételkedvet igen nagymértékben befolyásolja, hogy a vevő a házba beköltözhetik-e. Nemleges esetben esetleg nem is akad vevő. Mivel az ilyen értékcsökkenést a tulajdonostárs bennlakása okozza (ha más is lakik a házban, akkor részben) e hátrányos következményt az a tulajdonostárs (esetleg több is), aki nem lakik benn, nem viselheti, mert annak nem okozója, s az ő részén semmiféle ellentétel az értékcsökkenéssel szemben nincs. Elenyészik ez a csökkentő hatás, ha a bennlakó a perben kijelenti, hogy ő értékesítés esetén a házból kiköltözik. Ebben az esetben ugyanis az ítéletben ilyen irányú kötelezettséget kimondva a bíróság az árverési feltételeket és a legkisebb vételárat a bennlakás figyelmen kívül hagyásával, tehát beköltözhetőséggel jelentkező forgalmi érték alapján állapítja meg. Ezért a bennlakó tulajdonostársat ebben a kérdésben nyilatkozattételre kell felhívni. Ha a bennlakó tulajdonostárs a kiköltözés kötelezettségét nem vállalja, akkor az értékesítés lehetőségének az előmozdítása és minél kedvezőbb vételár elérése érdekében meg kell vizsgálni a perben, hogy a bennlakó tulajdonostárs által használt lakás terjedelme nem haladja-e meg azt az indokolt mértéket, amelyhez neki és családjának méltányos igénye van. Igenlő esetben bennlakásának erre a mértékre szorítása, esetleg a lakásnak más részében való elhelyezése jogos érdekét értékesítés esetén nem sérti, s nem is méltánytalan rá, mert a tulajdonostársak hátrányára nem élvezhet olyan előnyöket, amelyek az emberek többségét nem illetik, s emellett így a vételár neki jutó része is nagyobb lesz. Ha a magához-váltásra a bennlakó tulajdonostárs lesz köteles, illetőleg jogosult, a bennlakás értékcsökkentő hatását elvileg egészen neki kellene 61