Budapest, 1974. (12. évfolyam)

2. szám február - Vincze Oszkár: Az ingatlanvagyon megóvása: nemzeti érdek

A távlati és ezen belül a negyedik ötéves lakásépítési terv sikeres végrehajtását nemcsak az határozza meg, hogy az előírt tervszámokat számszerűségben és feltehetőleg megfelelő minőségben teljesítjük. A tervfeladatok egyik döntő tényezője, hogy a meglevő lakásállomány karbantartásával és felújításával milyen sikerrel küzdjük le a természetes erózió káros következményeit. Az Ingatlankezelő Főigazgatóság (IKF) vállalatai a harmadik ötéves terv lakóházjavítási tervelőirányzatát túlteljesítették. Miután azonban évről évre több régi lakóépület válik lakhatatlanná, országunk lakásviszonyai nem javulnak kellőképpen, ellenkezőleg: helyenként rosszabbodnak. A lakások száma az előirányzathoz képest nem növekszik, hanem csökken. Különösen életbevágó kérdés ez Budapesten, ahol a családi ház, sőt hovatovább a társasházépítés lehetősége is zsugorodik. A lakáskérdés megoldása mind nagyobb mértékben az állami iparra nehezedik, akár bér- és szolgálati lakást, akár szövetkezeti vagy OTP házat kell építenie. Ugyanakkor az állami építőipar kapacitása és az építőanyagellátás egyensúlya egyaránt labilis, emellett a pénzügyi fedezet is gyakran hiányzik váratlan beruházások beiktatásához. Az egyik legésszerűbb megoldás tehát, ha a meglevő lakásállomány gondozásával a lakások meglepetésszerű pusztulását megakadályozzuk. Budapest lakásállományának értéke — mai árak szerint — ioo milliárd forint körül van. Ez az összeg az ország egész nemzeti vagyonának igen tetemes hányada —, de a fővárosi állomány eszmei értéke forintban szinte fel sem becsülhető. Budapest épületállományából 42 000 olyan lakást és 3000 egyéb bérleményt tartanak nyilván, amelyek felújítása semmiképpen nem gazdaságos. Miután a tanácsok a lakásigények kielégítésében igen nehéz helyzetben vannak, kényszerűségből olyan lakásokat is felújítanak, amelyeknek a fenntartása gyakran a közegészségügyi és biztonsági normák szerint is vitatható. Az ilyen objektumokban nyerhető hasznos lakóterület végül is lényegesen többe kerül, mint a legfényűzőbben megépített új lakás. E szükségállapot magyarázza, hogy Nagy-Budapesten évente csak 1000 — 1400 lakást bontanak le, és egyre növekszik a gazdaságossági szempont mellőzésével felújított lakások száma — jóllehet e szanálandó lakások felújítására a tanács tilalmat rendelt el. A harmadik ötéves terv időszakában (1966 — 1970 között) a tanács valamivel több mint 7 milliárd forintot fordított tatarozásra és felújításra. Ugyanebben az időszakban a bérleményekből eredő bevétel még a 3 milliárd forintot sem érte el. A több mint 4 milliárd forintnyi különbözetet a tanács állami dotációból fedezte. Ebből az összegből az adott tervidőszakban összesen 25 600 lakást újítottak fel. Mivel a felújítási kapacitás is évről évre csökkent, a teljesen felújított objektumok száma ezzel arányosan szintén zsugorodott. A fő erőt a fontos szerkezetek legalább részleges felújítására összpontosították. Ily módon sikerült elérni, hogy az építőmesteri és épületgépészeti szempontból részlegesen felújított bérlemények volumene mégis növekedett. 1966-ban 802 épületen végeztek részleges felújítást. E szám 1969-ben már 2427-re emelkedett. Elismerésre méltó teljesítmény volt az 50—70 ezer négyzetméternyi födémcsere, illetve födémerősítés. Továbbá a tetőzet-felújító munkálatok alapterületének növekedése. Igen messzemenő érdek fűződik mind energetikailag, mind a főváros levegőjének megtisztítása szempontjából a szénhidrogénre, valamint a távfűtésre való áttérés ütemének meggyorsításához. Jóllehet manapság már e téren is mutatkoznak eredmények, a helyzet még mindig messze van az optimumtól. Ez ideig 45 gáz- és 1 olajkazánt építettek be a széntüzeléses kazánok helyére, 427 épületben pedig kokszkazánra cserélték a szenes kazánt. Gázfűtésre 18 500 lakásban tértek át. A Gázművek 9000 tűzhelyet, 8000 vízmelegí-FÓRUM Vincze Oszkár Az ingatlanvagyon tőt, valamint 5000 fali fűtőkészüléket adott bérbe a lakóknak. Kétségtelen javulás jelei mutatkoznak a tetőzet, a vízszerelékek és a felvonók tervszerű, megelőző karbantartása terén is. Mindez azonban csupán kezdetnek minősíthető. További intézkedésekkel, még szervezettebben kell e munka hatékonyságát növelni. A lakóház felújítási előirányzat túlteljesítése mellett az IKF vállalatai fokozatosan áttérnek az időálló, műszakilag tökéletesebb anyagok alkalmazására. A korrodáló horganyzott lemez helyett nagyobbára műanyag és alumínium esőcsatornát, tartósabb homlokzatburkoló anyagokat használnak. Az anyagvizsgáló laboratóriumok szakvéleményét tehát kedvező eredménnyel hasznosították. A házilagos műhelyrészlegek munkája is sokat fejlődött. E műhelyek fejlesztésére a harmadik ötéves terv időszakában 60 millió forintot használtak fel az IKF vállalatai. Nem sikerült azonban az elvándorlás nyomán csökkent fizikai dolgozók létszámát pótolniok, ennek — mint ismeretes — eddig elsősorban bérügyi és számos egyéb oka volt. A födémcserék és más fontos szerkezeti munkák során a lakókat átmeneti lakásba kell költöztetni. Némileg gyorsította a felújítási tevékenységet, hogy az átmeneti lakások számát 700-ról iooo-re, és 1974-ben újabb 280-nal sikerült növelni. Az ingatlankezelő vállalatok saját építőipari tevékenységük során a munkaidő rövidítése ellenére mind értékben, mind naturális mutatókban hatékonyabban dolgoztak. Ennek egyik magyarázata, hogy a dolgozók érdekeltségét is jelentékenyen növelték. Meg kell azonban állapítanunk, hogy a tartalék még koránt sincs kimerítve! Ha az IKF további eredmények elérésére törekszik, elsősorban ezen az úton érdemes továbbhaladnia. Az IKF saját kezelésében levő lakóépület állományát négy csoportba sorolta. Éspedig: az 1950 után épült új épületek és lakótelepek; az 1950 előtt épült és 1950 után teljesen felújított régi lakóépületek; az 1950 előtt épült, még fel nem újított, de felújításra még érdemes régi épületek; végül az 1950 előtt épült korszerűtlen, gazdaságosan már fel nem újítható, városrendezési és egyéb szempontból is lebontandó építmények kategóriájára. Az előbbi osztályozási szempontok szerint az IKF vállalatainak kezelésében levő bérlemények megoszlása a következő volt (1972. évi adatok): Millió köbméterben %-ban I. Új épület 15,9 11,9 II. Felújított régi épület 49,0 36,9 III. Felújítatlan 60,4 45,3 IV. Lebontandó épület 7,9 5,9 A főváros lakásállományának 33%-a a századforduló előtt, tehát több mint 70 évvel ezelőtt épült. Számos épületben salakbetonos és fagerendából készült a födém. A néhány évvel ezelőtti adatfelvétel szerint több száz az olyan lakóépületek száma, amelyekben több-kevesebb teher- vagy önhordó szerkezet bauxitbetonból készült. Jóllehet a bauxitbetont illetően sokkal rosszabb fejleményekre készültünk fel, még mindig nem tudhatjuk, hogy a következő években a bauxitcement hatása milyen következményekben jelentkezik. A főváros lakásállományának mintegy 50%-át 35 — 40 esztendőn át nem újították fel. Az 1961-ben készült műszaki leltár során az el nem végzett felújítási munka értékét 7,5 milliárd forintban jelölték meg. 1970-ben az új árakon — ez az összeg már 11,5 milliárdra emelkedett. Az elmaradt felújítási munka értéke a főváros költségvetésében négy évre előirányzott felújítási és karbantartási összegnek felel meg. A 11,5 milliárdnyi elmaradt munka következménye, hogy az épületállomány avulása, eróziója meghaladja a romlás szokványos mértékét. Kellő pénzfedezet és a kapacitás hiánya miatt a felújítás és a karbantartás közötti arány romlott, eltorzult. Emiatt is szükségszerűen növekedett a felújító munka fajlagos költsége. A karbantartás pedig mind nagyobb munkaerő-kapacitást vont el és kötött le tartósan. A lakóház javítási előirányzat tehát nem volt összhangban a tényleges szükséglettel, és az ingatlankezelő vállalatok kapacitásának növekedése meszsze elmaradt a valóságos szükséglettől. Igen nagy mértékben nehezíti az ingatlankezelő vállalatok helyzetét, hogy bérszínvonaluk még a tanácsi építőiparhoz képest is rendkívül alacsony. Ez az egyik fő oka annak, hogy a munkaerő-vándorlás az egész időszakban nyugtalanítóan nagy volt, így a fizikai munkások minimális létszáma sem biztosított. Emberileg ez teljesen érthető, hiszen a munkások odaáramlanak, ahol kedvezőbb bérben és szociális ellátásban részesülnek. Az ingatlankezelő vállalatoknak nincs munkásszállásuk, nincs anyagi fedezetük a műszaki fejlesztési telephelyek kiépítéséhez. Elsősorban ez a magyarázata annak, hogy a bérlemények hibáit csak bizonyos mértékben tudták megjavítani. Emellett a házak állaga azért is romlott mértéken felül, mert a bérlők anyagilag egyáltalán nem voltak érdekelve a lakóházak állagának megóvásában, és még a jogszabályok szerint kötelező karbantartási munkálatokat sem végeztették el. A Gazdasági Bizottság határozata szerint 1973. január i-től kezdődően az évi épületjavítás hitelkeretét az épületállomány bruttó értékének 1,8 százalékában kell meghatározni és folyósítani. Ez az összeg olyan helyeken, ahol a karbantartást és felújítást 20 évenként lelkiismeretesen elvégezték, valóban elegendő. Általában azonban mégsem elég ez az összeg a mulasztások több évtizedes halmozódása miatt. Ez a helyzet az állomány további, sőt egyre gyorsuló pusztulásához vezet. Ha az éves előirányzatok megállapításánál e tényt továbbra is figyelmen kívül hagyják, olyan épületek pusztulnak el elkerülhetetlenül, amelyek 30