Budapest, 1972. (10. évfolyam)

7. szám július - Dr. Székely László: A lakásgazdálkodás és az ingatlanközvetítés

levő lakóépületeket, ami annyit jelent, hogy egyegy öröklakás önálló telekkönyvi jószágtestet képvisel. Az ingatlan elidegenítéséről a kerületi tanács végrehajtó bizottsága dönt, és ezt követően kerül a FIK hatáskörébe. A vállalat köteles megállapítani az ingatlan, családi ház-öröklakás forgalmi értékét és a jogszabályban előírt módon megtenni a vételi ajánlatot. Elsősorban a lakásban lakó bérlőnek van joga megvásárolni az ingatlant; csak amenynyiben nem kíván élni vételi jogával, akkor adható az el bármely más, arra jogosult személynek. A feltételek rendkívül kedvezőek, különösen a lakásban lakó bérlők számára. Mennyiért lehet megvenni egy állami tulajdonú öröklakást? Annak érzékeltetésére, hogy mennyire kedvezőek a feltételek a lakásban lakó bérlő vagy család számára, álljon itta következő példa: egy 2 szobahallos összkomfortos, XIII. Pozsonyi út környéki öröklakás forgalmi értéke kb. 350 000 forint. Bentlakó bérlő részére a FIK a jelzett forgalmi (beköltözhető) értékkel szemben annak 30%-áért tesz vételi ajánlatot, vagyis 105 000 forintért. Ennek 10%-át kell az eljárási díj mellett előlegként lefizetni; a visszamaradó összeget a rendelet szerint 25 évi részletfizetés mellett törlesztheti a bérlő. Végső soron — az előleg lefizetése után — havonta a jelenlegi lakbérnél csak valamivel magasabb összeget kell fizetni törlesztés címén. A havi részletekbe már beszámítódik a 25 évi annuitás is. Abban az esetben, ha a lakásban lakó bérlő nem kíván vételi jogával élni, a FIK igyekszik olyan lakással rendelkező vevőt keresni, aki — megfelelő bérleménnyel rendelkezve — csere útján bekerülhet az ingatlanba, és a fentebb példaként leírt feltételek mellett megvásárolja. Az összes megvétellel kapcsolatos munkálatot a FIK köteles elvégezni, az adóigazolások stb. beszerzésétől, a szerződések elkészítésétől a telekkönyvi bejegyzésig. A vállalat tartja nyilván a részletfizetéseket, és biztosítja még azt a további, előírt kedvezményt is, mely szerint, ha a tulajdonos egy összegben fizeti a vételárat vagy annak még hátralevő részét, úgy minden további egy év után — a 25 év előtt — további 1% kedvezményt kaphat. Tehát, ha készpénzben kifizeti az egész összeget, a megállapított vételárból 25%-os kedvezmény illeti meg a bennlakó bérlőt. Az állami tulajdonban levő kis házak és öröklakások iránt igen nagy az érdeklődés. Az értékesítési akció folyamatosan halad a már jelzett átalakítási munkálatokkal párhuzamosan, mígnem minden egyes öröklakás önálló telekkönyvi tulajdonná válik. Hétvégi-házas telkek értékesítése Budapesten is mind több üzem és vállalat teremti meg a lehetőségét annak, hogy dolgozói számára szabad szombatot biztosítson. A hétvégi pihenés-szórakozás egyik jelentős feltétele, ha egy család rendelkezik kisebb hétvégi telekkel és azon felépült faházzal. A Fővárosi Tanács Végrehajtó Bizottsága a lakosság ezen igényének kielégítése céljából a FIK rendelkezésére bocsátott ilyen, hétvégi pihenésre alkalmas telek-területeket, parcellázott állapotban; a többi között a XII. kerületi Csillebérc igen egészséges és szép fekvésű, hegyes vidékén, valamint a XX. kerület Molnár-sziget elnevezésű területén, ahol a pecások is valódi paradicsomra lelnek. E területek már közművesítve lesznek a közeli értékesítés időpontjában (víz, villany, út) és az építési hatóságok engedélyezni fogják a különböző típusú, ízléses, főleg Érdért faházak felállítását. A FIK a telkek értékesítése mellett segítségére kíván lenni az új tulajdonosoknak faházak felállításában is. A telek vételárát majd készpénzben, a hétvégi házat viszont tartós részletfizetés mellett lehet megvásárolni, mivel rákerült az OTP cikklistájára. Minden bizonnyal ez az akció is elősegíti a pihenésre, levegőre és kertészkedésre-barkácsolásra vágyó családok igényeinek kielégítését, egészséges hétvégi foglalatoskodását. Építési szolgálat, magánerős lakásépítés Közismert, hogy állami szektor mindeddig nem foglalkozott magánszemélyek részére társasház, családi lakóház, üdülő stb. létesítésével kapcsolatos szervezéssel. Ennek a hiányosságnak pótlására engedélyezte a többi között a Fővárosi Tanács V. B., hogy a FIK magánszemélyek tulajdonában levő telkeket megvásároljon. Mivel az építési hatóságok előírják, hogy az adott telekre városrendészeti és műszaki szempontok figyelembevételével mi építhető fel, nem lesz akadálya annak, hogy ezekre a telkekre a vállalat magánerőből történő építési közösségeket hozzon létre. A FIK a telek értékesítésén túlmenően segíteni tud az így megszervezett építőközösségnek abban is, hogy az összes hatósági eljárást, a különböző engedélyek megszerzését is lebonyolítja. Ez a szolgáltatás elsődlegesen az építkezni kívánó családoknak előnyös, hiszen nagyon kevés a telekkínálat a fővárosban, és jelentős időt köt le a fentebb jelzett eljárások lebonyolítása. Elősegíti a Fővárosi Tanács ezt az akciót azzal is, hogy a tulajdonában és kezelésében levő, e célra alkalmas telkekből is átad a FIK-nek — ugyanúgy, mint a hétvégi házas telkek esetében —, melyekre egy- vagy többszintes lakóház építhető fel. Talán az így kiszélesedő akció elejét veszi annak a sajnálatos és közismert ténynek, hogy számtalan kisember veszti el a pénzét, mert olyan személyeknek ad megbízást, akik azt elsikkasztják. Az ilyen „üzletekből" hány rendőrségi ügy és Kék-fényriport készült már — házak helyett! Meg kell itt jegyeznem — részletes tájékoztatás nélkül —, hogy a kiadott jogszabályok alapján a magánerőből történő lakásépítkezések minden kialakult formájánál az Országos Takarékpénztár rendkívül kedvező, hosszú lejáratú kölcsönt nyújt az építtetőknek. Ide kívánkozik még az a gyakorlat is, hogy az építkező család rendszerint rendelkezik valamilyen — de meg nem felelő — bérlakással; ezt felajánlhatja a tanácsnak, illetve a FIK-nek. A FIK ilyen esetben a tanácsi bérlakásra megállapított komfortfokozatnak megfelelő használatbavételi díjat a bérleményről való lemondás időpontjában átutalja az illetékes kerületi OTP-fiókhoz a bérlő javára, a felvett építési kölcsön törlesztése címén. Mennyi ingatlana lehet egy családnak? A múlt évben megjelent a kormány, valamint az ÉVM és az IM közös rendelete, mely szabályozza, hogy egy családnak, illetve egy személynek mennyi ingatlana lehet. E rendelet az állampolgárok telekigénylésének kielégítését kívánja elősegíteni, megakadályozva a telekspekulációt, a munka nélküli vagyonszerzést. A rendelet szerint egy családnak vagy egy személynek egy lakás- és egy üdülőtulajdona lehet. Általában az egy lakástulajdon alatt egylakásos lakóépületet vagy egy társasházban levő öröklakást, tanácsi értékesítési", vagyis szövetkezeti lakást kell érteni. Az egy üdülőtulajdon alatt pedig az egy üdülőegységből álló épület, illetve a társas üdülőépületből önálló ingatlanként telekkönyvezett egy üdülőegység értendő. Az a család vagy személy, aki egy öröklakásban lakik és rendelkezik egy beépítetlen üdülőtelekkel, ennek beépítésével szerezhet üdülőtulajdont. Előírja még a rendelet, hogy ha az egy telek mértékének többszörösét teszi ki a család vagy egy személy tulajdonában levő földterület, akkor azt annyi lakó-, illetőleg üdülőteleknek kell tekinteni, ahány teleknek az építési szabályzat a város rendezési tervében számítja. összegezve a fentieket: egy család, illetve egy személy tulajdonában választása szerint legfeljebb egy lakás és egy üdülő, vagy egy lakás és egy beépítetlen telek lehet. A rendelet szempontjából a családot a következőképpen kell értelmezni: a házastársak és kiskorú gyermekeik, továbbá a házastársakkal együttlakó, nagykorú, nőtlen, illetőleg hajadon gyermekeik. A család körébe tartozó nagykorú személy házasságkötésekor a család köréből kiválik, tehát önálló lakástulajdont szerezhet. Ezt a lakást azonban záros határidőn belül el kell foglalnia. A rendelet egyidejűleg kötelezi az állampolgárokat, hogy az előírt mértéken felüli telekről kötelesek a lakóhelyük, valamint a telek fekvése szerinti illetékes tanácshoz bejelentést tenni. Az a család vagy személy, aki már rendelkezik egy lakással és egy telekkel, további tulajdont — öröklés kivételével — nem szerezhet. Ha a tulajdonban levő telkek mennyisége a rendeletben előírt mértéket meghaladja, azt a tulajdonos 1972. december 31-ig köteles értékesíteni, vagy a tulajdont másra átruházni. Ezen időpont után az illetékes tanács elrendelheti az ingatlan elidegenítését, értékesítését. Ha az állampolgár egynél több lakással és üdülővel rendelkezik, akkor — a telekre vonatkozó bejelentési kötelezettségtől eltérően — a megállapított mértéken felüli tulajdonát köteles legkésőbb 1973. december 31-ig értékesíteni, vagy a tulajdont másra átruházni. Milyen mértékű a lakáscsere és az ingatlanforgalom? A fővárosban évente általában tízezer lakáscsere bonyolódik le a kerületi tanácsok és a közvetítő vállalat útján. A cserékkel megoldódik több tízezer állampolgár lakásproblémája (egy bérleményre a statisztika szerint 3—4 személy jut). A cseréket előidéző okok az élet természetes rendjéből keletkeznek; a fő indítékok: közelebb kerülés a munkahelyhez, gyermek születése miatt nagyobb lakás szüksége, egészségi okokból zöldterületre való átköltözés, jobb minőségű és komfortfokozatú bérlemény igénye; és ide tartozik még a magára maradt nyugdíjasok lakásának kisebb lakásra történő cseréje, valamint az elvált házastársak közös lakásának két kisebb lakásra cserélésének óhaja is. (Ez utóbbiak általában nagyon nehezen megoldhatók.) A múlt évben megjelent lakásgazdálkodást szabályozó rendelet az állampolgárok közötti lakáscserék esetében nem tesz korlátozást a lakások értékének egymás közötti megállapodására vonatkozólag. Az illetékes tanács azonban vizsgálja az igényjogosultság mértékét, és indokolt esetekben élhet az elutasítás jogával is. Az ingatlanforgalom is igen jelentős a fővárosban. Ennek érzékeltetésére a FIK 1971. évi forgalmi adatai szolgáljanak tájékoztatásul: 1971-ben összesen 6155 darab ingatlan cserélt gazdát, adásvétel vagy csere útján. 2631 családi ház került új tulajdonba; 2457 telek s végül 1067 öröklakás cserélt gazdát. A fentebb jelzett 6155 darab ingatlannak a FIK által kötelezően megállapított forgalmi értéke — vételára — 611 millió forintot tett ki. Az ingatlanárak állandó emelkedését mutatja az is, hogy 1971-ben az egy ingatlanra eső átlagár 99 200 forint volt; ez az előző év áraihoz viszonyítva mintegy 15 %-os emelkedést mutat. A főváros lakóinak ilyen nagymértékű ingatlanvásárlása azt bizonyítja, hogy figyelembe veszik népgazdaságunk nehézségeit s egyre többen igyekeznek takarékossággal önerőből szerezni lakást, illetve előteremtik az építkezés megkezdéséhez szükséges összeget; ezt támasztja alá az OTP betétállományában levő igen jelentős összegek statisztikája is. A nemrég megjelent rendeletek minden bizonynyal elősegítik az állampolgárok lakáshelyzetének javulását, a megérdemelt pihenéshez a hétvégi házas telkek megszerzését; és nem utolsósorban biztosítják az ingatlanközvetítő szervek sokrétű szolgáltatását, azok minden előnyével. 5