Budapest, 1968. (6. évfolyam)

9. szám szeptember - A lakbér-megállapítás módszerei

A lakbér-megállapítás módszerei Lapuk márciusi számában dr. Németh László és dr. Rédl Károly elemezték a lakásfenntartás kérdéseit és ezzel kapcsolatban újszerű javaslatot tettek a bérek megállapítására. A javaslat tanulmányozása arra mutat, hogy äz ajánlott szerkezet nem nyugszik megnyugtató közgazdasági alapokon, ezért a következőkben, ellenvéleményként, a javaslat néhány szembetűnő hibájára kívánok rámutatni. Elöljáróban vizsgálni kell, hogy az új gazdasági mechanizmus alapelveinek megfelelően, milyen tényezőkre épülhet a lakbérrendszer megállapítása. Önként adódik, hogy alapvetően közgazdasági és — szociális kérdésről lévén szó — másodsorban szociális módszerekre, melyek az előbbieket valamilyen formában befolyásolják. Közgazdasági szempontból a lakbéreket alapvetően, a lakások újraelőállítási értéke, az ennek megfelelő amortizációs tényezők, és a lakások üzemeltetési költségei határozzák meg. Az új gazdasági mechanizmus szelleme szerint a lakbéreket — a szociálpolitikai szempontokon túlmenően — a kereslet-kínálat alakulása szerint kellene megállapítani. Nyilvánvaló, hogy ennek feltétele a keresletkínálat szabad alakulása. Mivel a lakáshiány miatt a kereslet jóval nagyobb a kínálatnál, a szabad lakbérárak bevezetése még sokáig nem képzelhető el. Természetesen, ez nem jelentheti azt, hogy a kereslet-kínálat alapját képező, előzőekben nagyvonalúan vázolt közgazdasági tényezőket elvessük, és helyette egyéb, ezektől eltérő alapvető tényezőket vegyünk alapul. Ezért javasolható: a lakbérek kiszámításának alapjául a lakónak nyújtott szolgáltatásokból induljunk ki, tehát a lakókra hárítsuk az üzemeltetési költségeket és a lakóházak fenntartásához szükséges felújítási összegeket, illetve ezek bizonyos részét, elsősorban ennél véve tekintetbe a szociálpoltikai szempontokat. Ha ebből a szempontból vizsgáljuk dr. Németh László és dr. Rédl Károly javaslatát, kitűnik, hogy az több szempontból is eltér ettől. Ezért vegyük sorra a „ javaslat újszerűsége" c. fejezetben elemezett lakbérszerkezetet, tételesen. a) Az alapbér kiszámítása: a tervezet szerint az alapbért a lakószobák alapterületének nagysága határozza meg. Ez akkor lenne helyes, ha a lakószobák alapterülete és az üzelmetetési költségek között, vagy a lakás amortizációja között szoros korreláció lenne. Azt hiszem, könnyű belátni, hogy ilyen főként az utóbbinál nincsen. Ezt mindenki érzékelheti, ha egy új házban levő lakások •eladási árát vizsgálja (ez felelne meg a lakás újratermelési értékének, ami után az amortizációt számítani kell.). Egy kétszobás lakás nem kerül kétszer annyiba, mint egy egyszobás. Az üzemeltetési költségeknél bizonyos korreláció már lehetséges, de ez semmiképpen sem egyszerű mennyiségi szorzás jellegű. b) A használati (minőségi) százalék mértékét a mellékhelyiségek száma, esetleg nagysága, felszereltsége, minősége, továbbá a lakás területi (földrajzi) és a házban elfoglalt helyzete szabja meg — a tervezet szerint. Véleményem szerint már az is hiba, hogy ebben objektív és szubjektív tényezők keverednek, mivel a nagyság, felszereltség objektív tényező, az elhelyezkedés értékelése szubjektív jellegű, mint azt a későbbiekben példával is megvilágítom. A jelzett százalékos számítás ellen könynyen belátható érvek sora szól. A számítás szerint ugyanis egy háromszobás lakás WC-je háromszor annyit ér, mint egy egyszobásé. Mivel ez minden mellékhelyiségre fennáll, ez a szorzó sokszorozódik. Közgazdasági sze mpontból ez semmivel sem • magyarázható. Sőt, az új lakások árának elemzése pont azt mutatja, hogy az egykét-három szobás lakások árának nagy részét teszik ki ezek a tételek, de abszolút nagyságukban nem függnek attól, hogy hány szobás a lakás. Ennek megfelelően a mellékhelyiségeket összegezően, és nem szorzó jelleggel lehet egy alaphoz rendelni. A lakás fekvése, minősége, kényelmi előnyei szubjektív kategóriák, melyek éppen a kereslet-kínálat által kialakított árakra hatnak, de reális alapot a jelen lakbérrendezésnél éppen ezért nem képviselhetnek. (Ugyanis senki sem maga határozza meg, hogy mikor és hová tud költözni, mivel erre minimális a lehetősége.) Jellemző példák: egy többemeletes háznál egy rokkant lakónak a földszinti lakás a kedvezőbb, bár itt nagyobb a zaj. A 14-ik emeleten lakó jobb levegőt szív, de többet kell fáradnia, míg feljut oda. Egy udvarra néző lakás csendesebb, de sötétebb, egy utcára néző világosabb, de jóval zajosabb. A szubjektivitást jól mutatja a közhangulat is. Van, aki egy budai lakást egy kispestinél többszörösre értékel, van, aki ilyen lakását nem cserélné el semmiért, mert családja már évtizedek óta ott lakik. De még jellemzőbb a tervezetben is felhozott példa egyoldalú szubjektivitása, mert a város belső területén levőt többre értékeli a külvárosinál, pedig pl. a Nagykörúton levő lakásban szinte elviselhetetlen a zaj, és nyitott ablak mellett nem lehet aludni, míg egy kelenföldi lakótelepi lakásban — mely a központtól távolabb van — jó levegő és csend van. Tehát ebből a szempontból az utóbbi értékelhető magasabbra. c) A szociális norma szerinti százalékos felár, vagy engedmény sem felel meg az alapelvnek. Ha ugyanis valaki azt, amit kap, az előbbi gazdasági elveknek megfelelően megfizeti, nem terhelhető további költségekkel. (Más kérdés, hogy az állam kiró luxus adót, gyerektelenségi adót, de ezt a lakbérbe bekeverni helytelen lenne.) Az alapterületi személy-norma és a szociális kérdések összefüggése a tervezetben amúgy is visszalépést jelentene, mivel ezek szerint egy 30 m2

-es szobában három személynek kellene laknia, ez pedig visszalépés a jelenlegi szobánkénti két fős normával szemben. A szociális engedményeket ugyancsak nem százalékos formában, hanem kivonással kellene megállapítani. Fentiek szerint a javaslat újszerűsége védelmében felhozott „a-f" érvek közül az a, b, d, f nem állja meg a helyét, és a c is vitatható, mivel az alkalmazott szubjektív módszerek miatt az egyes elemek értékelése gyorsan változik. (Pl. egy földalatti gyorsvasút mellett fekvő külkerületi városrész jobb megközelítést biztosít a központba, mint egy elvileg központhoz tartozó stb.). Fentiekben igyekeztem a javasolt módszer hiányosságait kimutatni, de egy kritika még nem jelenti a problémák megoldását. Véleményem szerint az új lakbéreket az előbbiekben már kifejtett két tényezőre, az üzemeltetési költségekre és az amortizációs alaphoz való hozzájárulásra kellene alapítani. Az üzemeltetési költségek megfizetése azt jelentené, hogy a lakó annyit fizet vissza, amennyit kap ténylegesen, és az amortizációs hozzájárulás mértékében lehetne a szociálpolitikai szempontokat érvényesíteni. Az üzemeltetési költségeket közgazdasági eszközökkel minden egyes házra, esetleg nagyobb egységekre (kerületi Házkezelési Igazgatóság) különösebb nehézség nélkül meg lehet állapítani, és ez alapul szolgálhat gazdaságilag megalapozott, az állami és egyéni érdekeknek egyaránt jobban megfelelő lakbérek kialakítására. Az amortizációs jellegű lakbérrészt ugyancsak így lehetne megállapítani. Ennek előnye az lenne, hogy az így kialakított bérek közgazdaságilag is megközelítik azokat a terheket, amelyeket egy szövetkezeti lakás, vagy OTP-lakás vásárlója vállal, miután az ilyen lakásoknál a költségtényezők az általam elemzett tételekből alakulnak ki. dr. Vándorffy József 26