Koszorú Lajos, Erő Zoltán: Budapest-dilemmák - Budapesti Negyed 28. (2000. nyár)

BAROSS PÁL-SOÓKI-TÓTH GÁBOR Ingatlanpiaci folyamatok és önkormányzati irányításuk lehetőségei a Budapesti Városfejlesztési Koncepcióban

hagyott volna, de mára ismét egyre-másra épülnek az új irodaházak, évente mintegy 60-90 000 korszerű irodafelülettel gazdagítva a kínálatot. Az évtized elején a városban a privatizációval indult meg a kiskereskedelem modernizációja, amely az évtized végére látszik kiteljesedni nagyléptékű bevásárlóközpontok és hipermarketek sorával gazdagítva a város kiskereskedelmi palettáját. A rendszerváltás nagy veszteseként szokás emlegetni a lakásépítést, amely léptékében töredékére esett vissza a nyolcvanas évek közepétől, különösen, ha a gazdasági szervezetek lakásépítő aktivitását vesszük számításba. A városban található telekkínálat az agglomerációs településekhez viszonyítva kedvezőbb lehetőségeket biztosít a vállalkozói lakásépítésre, és a lakásfinanszírozás átalakulására várva egyre több nagyléptékben tervező ingatlanfejlesztő társaság készülődik a remélhetőleg szélesedő piac meghódítására. A lakásszektoréhoz hasonló lassabb, de tartósabb fellendülés várható az ipari-logisztikai ingatlanpiacon is, ahol az első ún. spekulatív (tehát nem a konkrét végfelhasználóval kötött előszerződés viszonylag mérsékelt kockázatát élvező, hanem a piacon várható kereslet alakulására aspiráló) fejlesztések is az előkészítés, megvalósítás stádiumában vannak. A fenti gondolatok illusztrálására vizsgáljuk meg a közelmúltban a városrendezők, politikusok és a közvélemény köreiben egyaránt vitákat kiváltó szektor, a kiskereskedelem dinamikáját. Manapság a kiskereskedelem mint gazdasági szektor, illetve a köréje csoportosuló más tevékenységek (csomagolástechnika, reklám, szállítás és logisztika, informatika stb.) csoportja az egyik leggyorsabban fejlődő, átalakuló, koncentrálódó és globalizálódó gazdasági ágazat. Az elmúlt évtizedben nemcsak a boltok termékkínálata differenciálódott (hány fajta kenyér, tej, sajt, üdítőital, mosópor vagy fogpaszta kerül a polcokra), de megváltozott maga a bolt típusa (hipermarket, megabolt, bevásárlóközpont), a kiskereskedelem szervezettsége (fiókhálózatok és ún. „formulák") és technológiája is (vonalkód, elektronikus rendelés, távolsági tárolás és azonnali töltés). Ezek a kínálati oldalról indukált változások, párosulva a fogyasztói szokások változásával, átstrukturálják a kiskereskedelemi szektor (hagyományosan bérleti formában üzemeltetett) ingatlanigényét, nagyságában (hány négyzetméteres a gazdaságosan fenntartható üzlet), építészeti megfogalmazásában (eg)' vagy több szint, a „nagy doboz", a márka megjelenítése stb.) és városszerkezeti elhelyezkedésében (a belváros szívében vagy szélén, városrészközpontban, elővárosi közlekedési folyosók mentén stb.). Történetileg visszatekintve azt látjuk, hogy Budapest kiskereskedelmi térszerkezete a századforduló környékén alakult ki, és mind a mai napig töretlen vitalitásról tesz tanúságot. A századforduló óta a kiskereskedelem üzleti alapját a „kisbolt" adta, amelynek városszerkezeti megjelenése a bevásárlóutca. A Váci utca és a Körutak képezik a szerkezet központi magját, a helyi igényeket kielégítő vásárlás és szolgáltatások a kerületek „főutcáin" és központi terein alakultak ki. A századfordulón épített csarnokok elsősorban a friss élelmiszerellátás, az áruházak elsősorban a ruházati és egyéb iparcikkek piacának jellegzetes ingatlantermékei.