Koszorú Lajos, Erő Zoltán: Budapest-dilemmák - Budapesti Negyed 28. (2000. nyár)

BAROSS PÁL-SOÓKI-TÓTH GÁBOR Ingatlanpiaci folyamatok és önkormányzati irányításuk lehetőségei a Budapesti Városfejlesztési Koncepcióban

utáni újjáépítés szükségszerűségéből, részben a szociáldemokrácia jóléti rendszerének intézményesítéséből vezethető le. Az állami szektor itt is közvetlen ingatlanfejlesztés-finanszírozási szerepre vállalkozott, különösen a bérlakásszektorban, az infrastruktúra- és iparterület-fejlesztésben. Az állam jelenléte szintén egyfajta „racionális" településfejlesztési modell logikájában történt, a természeti és az épített környezet harmóniájára és az infrastruktúra-beruházások optimalizálására törekedve. A piacgazdaság azonban érezhetően rányomta bélyegét a városszerkezet, különösen pedig a társadalmi csoportok mint fogyasztók térszerkezeti differenciálódásának kialakulására. A városrendezés szabályozási célkitűzései között egyaránt szerepelt a település fejlődésének térszerkezeti befolyásolása (racionalizálás) és az egyes területek épített környezetének differencia 1 á s a ( p i acszabá lyozás ). A Nyugaton kialakuló urbanisztikai és városfejlesztés-irányítási szemlélet azonban egyre érzékenyebben vette figyelembe az ingatlanpiac szerepét a települési tér szerkezetének és a városfejlődés dinamikájának megértésében. Ez a szemlélet az ingatlanpiacon jelentkező kereslet és kínálat közti feszültséget tekintette a városfejlődés motorjának. A piac elemzése a különböző ingatlanszektorokban (lakás, iroda, kereskedelem, szabadidős funkciók, ipar, logisztika stb.) a városrendezési tervek megalapozó vizsgálati munkarészeivé váltak. A piaci szereplők szemléletének „befogadása" a városfejlesztési és rendezési tervek készítése során tovább erősödött a nyolcvanas években, miután a fejlesztések finanszírozása a központi és helyi költségvetési források szűkössége miatt egyre inkább átkerült a magánbefektetői szférába. A globalizálódó világban az egyes városok versenyképességének megalapozása olyan kihívás, amelyre a városfejlesztéssel foglalkozó szakemberek és politikusok csak a piaci szereplők bevonásával kialakított jövőkép révén adhatnak megfelelő választ. Ez a piackonform gondolkodás alapvetően megváltoztatta a városfejlesztési tervek logikáját is: az elvont racionalitás helyett az ingatlanpiac irányíthatósága került előtérbe, ahol a közhatalom szerepét (önkormányzati beruházások és területszabályozási rendszer) az alábbi öt pragmatikus szempont határozza meg: • Segíti-e a terv az ingatlanpiac hatékony működését? • Ilozzájárul-e a terv az ingatlanpiacban rejlő pozitív externalitások erősítéséhez? • Képes-e a terv az ingatlanpiacból fakadó negatív externalitások korlátozására? • Választ ad-e a terv a piacról kiszoruló társadalmi rétegek és gazdasági szereplők helyzetének javítására? • Mennyiben tud az ingatlanfejlesztési szektor és az ingatlanállomány hozzájárulni a település helyi bevételeinek növeléséhez? A városfejlődés motorja: az ingatlanfejlesztés és -befektetés A nyolcvanas-kilencvenes évek városfejlődésének egyik új jelensége az ingatlanfejlesztés intézményes szereplőinek megerősödése, differenciálódása és globalizációja. Korábban az ingatlanfejlesztők kis volumenű építők voltak, és legtöbbször csak jól le-